紅商網(wǎng)訊：若加上控股公司中海宏洋，合并中建地產(chǎn)后的“新中海”將成為萬(wàn)科最有力的競(jìng)爭(zhēng)者之一。
歲末年初的中國(guó)土地市場(chǎng)，當(dāng)屬中國(guó)海外發(fā)展有限公司(下稱“中海”)表現(xiàn)最為顯眼。
2013年11月，在提前超額完成全年銷(xiāo)售指標(biāo)之后，中海開(kāi)始了一輪激進(jìn)的搶地潮，大手筆拿地一直持續(xù)到今年2月。據(jù)本刊記者統(tǒng)計(jì)，截至2014年2月底，三個(gè)月內(nèi)，中海已經(jīng)豪擲275.29億元擴(kuò)充了587萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備面積。
作為其最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的萬(wàn)科則動(dòng)作寥寥，僅通過(guò)合作拿地的方式參與了北京和鄭州兩地塊的角逐。業(yè)界認(rèn)為，在逐步吸收中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“新中海”，彎道超車(chē)萬(wàn)科或許已不是夢(mèng)想。
“逆天”速度拿地
業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，年末中海沖刺拿地的直接原因是當(dāng)年業(yè)績(jī)提前達(dá)成�？藸柸饳z測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年，中海地產(chǎn)僅用11個(gè)月就完成了年度銷(xiāo)售額目標(biāo)的109.8%，以1317.6億港元?jiǎng)?chuàng)新高。12月5日和12月13日，中海耗資85.13億元在沈陽(yáng)和福州連奪5地，占到2013年前11 月拿地總投入的33%. 2014 年1月份，中海分別在大連、濟(jì)南以及佛山新增三幅地塊，總建面積達(dá)224.2萬(wàn)平方米，加上其控股公司中國(guó)海外宏洋集團(tuán)(00081.HK，下稱“中海宏洋”)在甘肅蘭州市和廣東汕頭市收購(gòu)了總建筑面積約90.5 萬(wàn)平方米的兩幅新地塊，1月共新增建筑面積314.8萬(wàn)平方米。
延續(xù)了1月的火熱勢(shì)頭，2月14日，中海再次豪擲9.2億元，斬獲位于山東省即墨市的13宗地塊，總面積超過(guò)87萬(wàn)平方米。2月21日，中海再次驚艷羊城，在廣州市推出的五宗地塊中，中海一家獨(dú)大以95.99億元攬下廣鋼新城三宗土地，建筑面積約73萬(wàn)平方米。不到一周時(shí)間，中海再次以近24億元的總價(jià)拿下了四宗地塊，成為當(dāng)日南寧土地拍賣(mài)市場(chǎng)上的最大贏家……
超速度拿地的底氣來(lái)自于2013年中海平穩(wěn)晉級(jí)千億房企俱樂(lè)部。“有了銷(xiāo)售額的保障，加上財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，拿地補(bǔ)倉(cāng)并不讓業(yè)界意外。”同策咨詢張宏偉對(duì)《地產(chǎn)》記者表示，“中海地產(chǎn)近年來(lái)的銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)速度放緩，補(bǔ)倉(cāng)也是其不得不選擇的一條出路。”
自去年開(kāi)始中海在土地市場(chǎng)的動(dòng)作迅猛，根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，去年一年其新增土地儲(chǔ)備累計(jì)達(dá)1666.5萬(wàn)平方米，其中新增權(quán)益土地儲(chǔ)備為1595.9萬(wàn)平方米。截至2013年底，中海權(quán)益土地儲(chǔ)備4324.8萬(wàn)平方米，控股公司中海宏洋權(quán)益土地儲(chǔ)備1063萬(wàn)平方米，若加上中建地產(chǎn)所有土地儲(chǔ)備，中海系土儲(chǔ)將達(dá)到8662萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超萬(wàn)科的5200萬(wàn)平方米。一時(shí)間，關(guān)于中海劍指萬(wàn)科，規(guī)模和盈利有望成為行業(yè)龍頭的分析在業(yè)內(nèi)不斷升溫。
盛富資本總裁黃立沖對(duì)《地產(chǎn)》講，“中國(guó)建筑作為中海地產(chǎn)的間接控股股東，在此前一直充當(dāng)?shù)胤秸娜谫Y平臺(tái)，地方政府如果缺錢(qián)往往由中國(guó)建筑出資墊付，然后銀行再給予中國(guó)建筑貸款支持，一旦地方政府無(wú)錢(qián)還款，可能以土地的形式進(jìn)行交割。”
托管中國(guó)建筑的地產(chǎn)業(yè)務(wù)
早在去年8月初，中海董事會(huì)前主席孔慶平就曾表示，為解決中國(guó)建筑股份有限公司(601668.SH，下稱“中國(guó)建筑”)旗下地產(chǎn)平臺(tái)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，以及為了利用中海地產(chǎn)的成本管控優(yōu)勢(shì)把資源集中發(fā)揮到最高水平，擬將中國(guó)建筑房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司及中建國(guó)際建設(shè)有限公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)平臺(tái)。
在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月的細(xì)節(jié)磨合之后，2014年2月10日，中國(guó)建筑公告，將旗下地產(chǎn)資源交予中海托管，并已于2014年1月28日簽署《委托管理協(xié)議》。
根據(jù)公告內(nèi)容，自2014年1月1日起至2016年12月31日的三年委托期里，不僅日常管理，包括公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定、年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、人事安排、發(fā)展計(jì)劃以及財(cái)務(wù)等核心板塊均將托付給中海，中國(guó)建筑原則上不再新增直營(yíng)從事純粹的普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。自此，中建系龐大繁雜的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也因此次重組得到優(yōu)化。
中國(guó)建筑旗下的地產(chǎn)資源分為三大板塊：H 股上市企業(yè)中海；深耕二、三線的中建地產(chǎn)；總公司下屬各工程局及設(shè)計(jì)院運(yùn)營(yíng)的少數(shù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(不過(guò)該部分體量很小，對(duì)公司整體數(shù)字指標(biāo)基本不產(chǎn)生影響)。
最初中國(guó)建筑設(shè)立這兩個(gè)平臺(tái)，有A H雙輪驅(qū)動(dòng)融資的期望，亦想通過(guò)兩個(gè)平臺(tái)的各自定位，將旗下產(chǎn)品線覆蓋更廣、耕耘更深。不過(guò)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，兩個(gè)品牌項(xiàng)目區(qū)別已經(jīng)不再清晰，中建地產(chǎn)亦需要利用中海的平臺(tái)和口碑資源將自身優(yōu)勢(shì)放大。
主打中高端項(xiàng)目的中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)遍布港澳及內(nèi)地30余個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍城市。
近年來(lái)在內(nèi)地房企中，其住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額穩(wěn)居前5，經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)居第一。
以紫御系列、灣居系列為主的中高端產(chǎn)品，均選址城市核心區(qū)域。中端產(chǎn)品則主要面向“首置”、“首改”類(lèi)型客戶群體，以中海國(guó)際社區(qū)、寰宇天下、華府系為主打系列。
中建地產(chǎn)雖然是中國(guó)建筑旗下第二大地產(chǎn)平臺(tái)，但屬于中小房企。產(chǎn)品定位以大眾精品住房和保障性住宅開(kāi)發(fā)為主，與中海無(wú)法同日而語(yǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中建地產(chǎn)2013年銷(xiāo)售收入達(dá)345億元，同比上漲超六成。不過(guò)，數(shù)字上漲卻難掩其處境尷尬。以保障房建設(shè)為例，北京大多數(shù)保障房以配建方式為主，而本地國(guó)企也在積極爭(zhēng)取保障房建設(shè)，但是中建地產(chǎn)無(wú)法有效利用其央企優(yōu)勢(shì)，更無(wú)法持續(xù)獲得資源。
據(jù)中國(guó)建筑稱，在實(shí)現(xiàn)最終整合后，傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)將交給中海去操作，而開(kāi)發(fā)新城區(qū)，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型社區(qū)等求新的業(yè)務(wù)拓展將放到母公司城市綜合開(kāi)發(fā)部去運(yùn)作。
中海舞劍 意在萬(wàn)科？
“托管是整合的第一步驟，也是中國(guó)建筑向投資者傳遞的一條穩(wěn)定軍心的信號(hào)。”張宏偉認(rèn)為，“但由于中海和中建地產(chǎn)分屬境外和境內(nèi)兩個(gè)上市平臺(tái)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，控股股東將境內(nèi)地產(chǎn)資產(chǎn)注入境外上市公司，需經(jīng)過(guò)多方面審核。”中海主席兼首席執(zhí)行官郝建民也向媒體證實(shí)，托管程序已經(jīng)完成，不過(guò)注資仍需約六部委的審批，估計(jì)全部完成需要三年時(shí)間，最短也要一年半。
中海與中建地產(chǎn)合并后，資產(chǎn)規(guī)模將擴(kuò)充500億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)模擴(kuò)大的“新中海”將繼續(xù)加強(qiáng)成本管控，包括加強(qiáng)管理效率、降低成本以及通過(guò)境外融資降低資金成本，同時(shí)，邁入千億俱樂(lè)部的中海亦將努力提高利潤(rùn)總額以及凈利潤(rùn)空間。它的目標(biāo)只有一個(gè)：擊敗老對(duì)手萬(wàn)科。
根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，中海全年累計(jì)合約銷(xiāo)售額約合1081.68億元，而萬(wàn)科同年的銷(xiāo)售額則為1709億元，若加上中建地產(chǎn)份額，“新中海”地產(chǎn)業(yè)務(wù)總銷(xiāo)售額為1426億元人民幣，再加上中海宏洋期內(nèi)合約銷(xiāo)售額172億元，與萬(wàn)科之差僅僅為101 億元。
除去規(guī)模，在其他多項(xiàng)指標(biāo)綜合看來(lái)，中海已經(jīng)是當(dāng)之無(wú)愧的王者。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2013年各龍頭企業(yè)毛利率均不同程度下降的背景下，中海仍以41.00% 的毛利率遙遙領(lǐng)先。從核心凈利率來(lái)看，中海2013年上半年實(shí)現(xiàn)核心凈利率26.50% 亦遠(yuǎn)高于萬(wàn)科、保利、恒大，并且是四大企業(yè)中唯一一個(gè)實(shí)現(xiàn)核心凈利率上漲的企業(yè)。
北京貝塔咨詢中心杜麗虹博士對(duì)《地產(chǎn)》記者講，中海的高利潤(rùn)率來(lái)自于其近乎苛刻卻有效的成本控制，“一類(lèi)是高效管理帶來(lái)的成本降低，另一類(lèi)則是低廉的資金成本，中海的境外融資成本是很多國(guó)內(nèi)公司無(wú)法達(dá)到的。”從已有數(shù)據(jù)分析得出，中海2013年費(fèi)用率僅為4.2%，而萬(wàn)科同期三費(fèi)費(fèi)用率高達(dá)為7.24%。合并后的“新中海”除了將在土地儲(chǔ)備上遠(yuǎn)遠(yuǎn)將萬(wàn)科甩出，在諸多細(xì)分領(lǐng)域也已開(kāi)始了對(duì)萬(wàn)科的“圍追堵截”，包括商業(yè)與旅游地產(chǎn)。按照中海主席兼首席執(zhí)行官郝建民的規(guī)劃，今后公司商業(yè)面積占比將在5年內(nèi)達(dá)到20%，而此前，中海在寫(xiě)字樓市場(chǎng)早已憑香港“中國(guó)海外大廈”及內(nèi)地各城市的“中海系”
甲級(jí)寫(xiě)字樓穩(wěn)占了半壁江山
此外，旅游地產(chǎn)或?qū)⒊蔀橹泻：蟀l(fā)制人的新陣營(yíng)。據(jù)悉，今年年初中海拿下的位于山東省即墨郊區(qū)的13宗土地，毗鄰田橫島省級(jí)旅游度假區(qū)，按照規(guī)劃，該區(qū)5年內(nèi)將被打造成一個(gè)國(guó)際生態(tài)旅游島的核心城區(qū)。該地塊或?qū)⒂糜谥泻閿?shù)不多的超過(guò)千畝的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
在中國(guó)民生銀行房地產(chǎn)金融事業(yè)部與北京貝塔咨詢中心杜麗虹博士聯(lián)合發(fā)布的《2013年地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排名報(bào)告》中，根據(jù)財(cái)物安全性、戰(zhàn)略理性、運(yùn)營(yíng)效率、成長(zhǎng)潛力和規(guī)模五項(xiàng)綜合加權(quán)，中海以9.64分(總分10分)力壓群雄成為無(wú)可爭(zhēng)議的NO.1.“新中海”的來(lái)勢(shì)洶洶必將促使萬(wàn)科、保利等龍頭房企調(diào)整其戰(zhàn)略。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石曾說(shuō)過(guò)他們真正的對(duì)手只有中海，總裁郁亮也說(shuō)過(guò)萬(wàn)科是一只驕傲的兔子，需要有人用槍指著它，現(xiàn)在看來(lái)，這只兔子真得快點(diǎn)兒跑了。（來(lái)自：新浪）
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