紅商網(wǎng)訊：4月25日，深國商發(fā)布一季報(bào)，虧損從年初的1896.4萬擴(kuò)大至3832.5萬元。不久前，公司股東大手筆質(zhì)押貸款，實(shí)際控制人及控制公司質(zhì)押股份比例高達(dá)99%，資金窘境不言而喻。
與此同時(shí)，深國商深陷中投信托、西部信托數(shù)億債務(wù)，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及建設(shè)銀行也成為其巨額債主。
銀行信托渠道交替還債
今年3月，深國商中投信托借款12億元的一年期貸款到期。為歸還這筆債務(wù)，深國商向西部信托尋求同等金額的信托貸款。其中8億元的貸款期限為兩年，4億元的貸款期限僅有半年。根據(jù)相關(guān)公告，這筆債務(wù)成本也從9%的年利率上升為10.8%。
這種“短貸換長貸、高息換低息”的做法已為深國商熟用多年。所獲資金持續(xù)流向深國商占比90%的核心資產(chǎn)：皇庭廣場項(xiàng)目（原為深國商晶島國商購物中心項(xiàng)目，2010年11月30日改名）。
理財(cái)周報(bào)記者了解到，皇庭廣場定位于深圳的高端購物中心，位于深圳福田CBD，商業(yè)建筑面積約8.06萬平方米。由深國商控股子公司融發(fā)公司開發(fā)。該公司1985年成立，注冊(cè)資本500美元，主營業(yè)務(wù)是經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)。深國商持有融發(fā)公司60%股權(quán)，另一個(gè)股東Powerland HoldingsLimited持有40%股權(quán)。
融發(fā)公司利用皇庭廣場作為融資項(xiàng)目，從2010年7月開始上演高息換低息的大戲。
2010年，融發(fā)公司向渤海信托融資13億元，借款期限為12個(gè)月。根據(jù)協(xié)議，借款利率約定為，半年以內(nèi)年利率9.18%，期限超過半年以上的，年利率為15%。
根據(jù)融發(fā)公司2009年審計(jì)報(bào)告，該公司當(dāng)年凈利潤虧損4870.5萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為115%，該筆借款主要用來償還以前公司債[0.02%]務(wù)，其中3.75億為償還建行前期借款。借款后公司資產(chǎn)負(fù)債率基本不變。
深國商將這筆融資視為生死攸關(guān)的一幕。并在2010年7月19日表示，“如此次借款不能成功，公司將陷入短期債務(wù)危機(jī)，經(jīng)營資產(chǎn)也贏商網(wǎng)將陷入被查封拍賣當(dāng)中。尤其在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控條件下，公司獲得融資將更加艱難，可能陷入癱瘓中。”
貸款如約而至。一年后的2011年6月，渤海信托貸款也逼近期限。為及時(shí)歸還這筆貸款，融發(fā)公司轉(zhuǎn)向銀行渠道貸款：從建設(shè)銀行深圳分行獲得12億元。不過，僅歸還渤海信托其中10億元。
2012年3月，深國商再次從銀行渠道切入信托渠道，拋出向平安信托舉債12億元的方案，以高息信托融資頂替原先的銀行和信托貸款。
過程一波三折。根據(jù)該公司2012年相關(guān)董事會(huì)和股東大會(huì)議案，原擬同意融發(fā)公司向金融機(jī)構(gòu)借款不超過17億元，最終縮水為12億元。
對(duì)此，深國商表示，經(jīng)過多次談判和溝通，與銀行爭取了較為優(yōu)惠的還款方案，融發(fā)公司只需歸還原銀行借款12億元中的7億元，剩余的5億元仍按照原借款期限和借款利率使用和還款。
從2010年至2012年，融發(fā)公司滾動(dòng)借款37億元，其中明確指出用以借新還舊的資金達(dá)20億元。至此，融發(fā)公司的負(fù)債情況轉(zhuǎn)為，平安信托貸款12億元，建設(shè)銀行深圳分行貸款5億元。
2013年3月，中投信托加入深國商的債務(wù)漩渦。這是該公司少見的以低息置換高息的債務(wù)安排。深國商表示，本次借款置換后，利息降低，每年可為融發(fā)公司節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用約1900萬元。
今年4月，中投信托這筆貸款也面臨到期。融發(fā)公司用一貫的新債置換手段，向西部信托貸款12億元來頂替。不過，截至該公告日，僅收到新貸款8.7億元。
過去一年，融發(fā)公司在銀行渠道的貸款也變得比以往艱難。其主要債主是工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行。
2013年5月，融發(fā)公司再向工商銀行深圳南山支行貸款7億元。資金用途與此前多次類似：“主要用于償還融發(fā)公司前期借款和皇庭廣場開業(yè)前的裝修、招商和前期推廣工作”。
2013年年報(bào)顯示，為獲取工商銀行這筆7億元的貸款，深國商支付了735萬財(cái)務(wù)顧問費(fèi)。按照借款期限平均攤銷，去年攤銷近80萬元。
2014年1月，融發(fā)公司與農(nóng)業(yè)銀行深圳分行國貿(mào)支行簽訂最高額綜合授信，獲得長達(dá)15年的12億元長期貸款。貸款條件是，抵押皇庭廣場房產(chǎn)證，借款利息為同期貸款基準(zhǔn)利率上浮18%。目前，融發(fā)公司僅收到7.7億元貸款。
股東質(zhì)押99%股權(quán)，虧損近4000萬
近期，深國商的融資動(dòng)態(tài)改為股東大手筆質(zhì)押貸款。
4月1日晚間深國商公告，公司董事長鄭康豪及其控制的百利亞太投資公司、皇庭國際集團(tuán)，已將手上持有的部分深國商B股質(zhì)押給渤海信托和北京銀行深圳分行，質(zhì)押數(shù)3430.77萬股。如果加上此前已經(jīng)質(zhì)押的股份，合計(jì)已達(dá)4550.69萬股，也即是說，鄭康豪及其控制公司持有的深國商股份中，98.69%都已質(zhì)押。
4月25日，深國商發(fā)布一季報(bào)，虧損從年初的1896.4萬擴(kuò)大至3832.5萬元。深國商稱，虧損的主要原因?yàn)榇笮唾徫镏行木幸欢ǖ呐嘤�。公司核心�?xiàng)目皇庭國商購物廣場于2013年12月25日開業(yè)，因開業(yè)時(shí)間較短，商場尚處于推廣和培育期，營業(yè)收入少以及財(cái)務(wù)費(fèi)用有所增加所致。
理財(cái)周報(bào)記者查閱深國商年報(bào)，截至2013年末，皇庭廣場已簽約的商戶面積已經(jīng)占到總出租面積的60%。實(shí)際上，截至目前正式營業(yè)的商家還并不多，多數(shù)處于裝修階段。
皇庭廣場能否成為深國商脫胎換骨的資產(chǎn)，尚待時(shí)日觀察。不可否認(rèn)的是，深國商債臺(tái)高筑，債務(wù)壓力與日俱增。
2013年報(bào)顯示，深國商一年內(nèi)到期的長期借款9371萬元，長期借款6億�？捎糜谥Ц顿J款的貨幣資金12.2億元，但至少12億元為新借銀行債務(wù)，實(shí)則已嚴(yán)重資不抵債。（來自：理財(cái)周報(bào)）
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