紅商網(wǎng)訊：昨日新華網(wǎng)刊發(fā)《興潤置業(yè)債務違約再追蹤 停工項目成燙手山芋遭拒接》的報道，對興潤置業(yè)資金鏈斷裂的原因進行了個案綜述，而令社會各界更為擔憂的是：這一事件僅僅是個案，還是中小房企生存狀況的縮影？

　　事實上，這已經(jīng)是浙江自調控以來的第二起房企破產(chǎn)事件，在興潤置業(yè)之前還存在著另一家房企的破產(chǎn)案例：2012年3月30日杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向余杭區(qū)政府申請破產(chǎn)。

　　兩家都不是全國性的知名房企，其中一家在奉化市，一家在余杭區(qū)，然而調控之后，唯一破產(chǎn)的兩家房企竟然都發(fā)生在浙江省內(nèi)，杭州平均房價全國排名第七，寧波排名十二，為何對浙江影響如此之大？

　　雖然在興潤置業(yè)破產(chǎn)事件之后，不少國內(nèi)經(jīng)濟學家跳出來為樓市的前景打抱不平，并對發(fā)表破產(chǎn)事件僅為個案，整體樓市依然堅挺的言論。但是該事件使一些國際評級機構以及欲在浙江地區(qū)的投資的投資者們造成悲觀情緒是毋庸置疑的。

　　標準普爾評級服務公司19日指出，中國房地產(chǎn)開發(fā)商浙江興潤置業(yè)投資有限公司（興潤置業(yè)）違約可能預示中國小型開發(fā)商將迎來艱難時刻。小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化，同時今年的銷售前景并不明朗，競爭也在加劇。同樣持相同觀點的還包括穆迪投資者服務公司，穆迪投資者服務公司也于日前表示，浙江興潤置業(yè)投資有限公司 (無評級) 的倒閉屬于個別事件，但凸顯了部分負債比率高、銷售能力弱及再融資需要高的小型開發(fā)商的脆弱性。

　　房貸收緊 行業(yè)利潤率繼續(xù)下滑

　　2014開年以來，首先發(fā)出紅色警報的是銀行信貸，從個人房貸首套房難覓基準利率的優(yōu)惠，到房企開發(fā)貸銀行只發(fā)放給一級資質的企業(yè)，整個銀行收緊了對房地產(chǎn)貸款�！⊙胄薪衲�1月中旬發(fā)布的《2013年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，去年12月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.07萬億元，同比增長9.8%，增速比上季度末低3.3個百分點。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.52萬億元，同比增長16.3%，比上季度末高1.4個百分點。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍曾經(jīng)說過：“由于土地成本、勞動力成本、商品房銷售成本和財務融資成本等逐年攀升，中國房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率下降趨勢將在2014年得以延續(xù)。” 以杭州九龍倉君璽項目為例，2010年的地王，樓面價24621元/㎡，近4年之后，小戶型均價40000元/㎡，刨去成本，利潤微薄；而中海御道路一號算上保障房的實際樓面價為28022元/㎡，而首開的價格預計在36000元/㎡，難談利潤。

　　與此同時，樓市的成交也并不理想，根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年3月1日至3至26日，杭州主城區(qū)樓盤簽約數(shù)量為1418套。對比2013年同期，主城區(qū)樓盤簽約量達到3787套，今年的主城區(qū)成交量僅為去年的37%。

　　中小房企難奈外來大鱷

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布，2013年浙江地區(qū)生產(chǎn)總值37568.50億元，比上年增長8.2%，全國排名第四位，但是，溫州的GDP同比下降了8.8%，而且浙江經(jīng)濟是由幾百萬家民營企業(yè)組成，隨著大鱷紛紛進駐，以杭州的房地產(chǎn)市場為例，2013年上半年，“招保萬金”、“華南五虎”、“千億軍團”，悉數(shù)進入杭城，中小房企的生存狀況堪憂。

　　由于外來房企普遍具有國企甚至央企背景，而杭州的土地總價動輒十億甚至數(shù)十億，本土房企很難具備抗衡外來大鱷的實力，以象征著杭州最后一片市中心土地的華家池地塊為例，三分之二落入大鱷之手，本土房企濱江不惜與別的企業(yè)合作才勉強拿下了其中一塊。在2013年的拍地現(xiàn)場，連全國排名前十的綠城、濱江都甚少出現(xiàn)，更不用說其他杭城本土房企。

　　在大鱷瘋狂入杭的同時，浙江土地市場呈現(xiàn)出地價與房價不能水漲船高的態(tài)勢。杭州城北老盤的接連降價，令周邊高地價的房企新盤難開。而面對外來大鱷靈活多變的營銷模式，濱江房產(chǎn)集團副總經(jīng)理朱立東在有次接受采訪時表示：“外來的開發(fā)企業(yè)到杭州以后，給我們帶來不少新鮮的風氣，比如說它們在營造開發(fā)過程中非�？斓墓�(jié)奏，又比如說它們非常注重營銷的手段、方式，甚至于有一些對于傳統(tǒng)的銷售套路來講是顛覆性的。”

　　資金來源過于單一 倚重民間借貸

　　據(jù)新華網(wǎng)記者調查得知，到目前為止，興潤置業(yè)及關聯(lián)企業(yè)總負債35億多元，其中銀行貸款24億元左右，未付的工程款3個多億，有證據(jù)證實的非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人。

　　此外，作為一家非上市公司，興潤置業(yè)的成本來源相對簡單，24個億的銀行貸款來源于近24家銀行，無銷售資金回籠，而民間借貸的7個多億成為了拖垮公司的最后一根稻草。

　　“妄圖通過民間借貸來實現(xiàn)資金周轉，這是不少浙江企業(yè)的通病。”某位不愿意透露姓名的專家表示，早前破產(chǎn)的金星房產(chǎn)的母公司中江控股，民間借貸達到25億元。據(jù)了解，其董事長俞中江在建德、溫州等地民間共借貸了約25億元，“從月息二、三分一直到五、六分”。據(jù)內(nèi)部人士透露，中江旗下企業(yè)部分員工聯(lián)合親友拿出積蓄，甚至從銀行貸款出來打到中江的集資賬戶上，月息1.5分。

　　據(jù)了解，小企業(yè)融資難是目前存在的普遍問題。RET睿意德高級董事王玉珂日前在接受中國證券報采訪時表示：“對于資質相對較好的房地產(chǎn)企業(yè)來說，海外融資的平均成本在3%-5%的水平，個別企業(yè)的成本更低，甚至達到2%。相比之下，從國內(nèi)銀行獲得貸款，成本通常要在基準貸款利率上有一定上浮，成本明顯高出海外融資。如果通過比較流行的信托方式獲得貸款，最低成本也要12%。”

　　“以前，1000萬可以撬動1個億，現(xiàn)在就需要5000萬了，資金的要求越來越大，對一般企業(yè)來說，做房產(chǎn)再也沒有以前那么簡單了。”該專家表示。（來自：新華網(wǎng)）

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