110億帳面存貨資產(chǎn)
在應(yīng)對(duì)毛利下滑方面，吳亞軍表示，龍湖現(xiàn)在110億帳面存貨資產(chǎn)，其中有一部分是在一線城市去化壓力不大，另一部分在二線城市，以重慶為例，庫存占比非常大，大概有十幾億，它會(huì)拖累毛利率。龍湖的策略是逐步去化。存貨對(duì)毛利率有所沖擊，但是沒有那么大的沖擊，龍湖還有空間，來保證既去化掉，同時(shí)又保證毛利率處于25%到30%的區(qū)間。
根據(jù)龍湖集團(tuán)層面的部署，將用6至12個(gè)月的時(shí)間，加大存貨去化力度，逐步提升整體去化率水平；并在保障品質(zhì)的前提下，梳理、刷新住宅產(chǎn)品，尤其是剛需公寓的綜合成本能力，以提升公司的投資效益。
韋華寧認(rèn)為，從總體上看，龍湖的存貨量并不高，處于行業(yè)平均以下。未來幾年龍湖控制存貨的目標(biāo)：2014年控制在90到100億，2015年控制在80到90億，2016年控制到60到70億，呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。
吳亞軍認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)和高毛利，并不完全矛盾，回顧過去，2012年買了不少地，2013年龍湖做了一個(gè)審慎的開工和安排。如果2013年大量的開工，很多會(huì)在2013年銷售，但是更多的會(huì)在2014年銷售，如果市場(chǎng)不好的情況下馬上會(huì)形成存貨壓力。龍湖在過去兩年里，學(xué)會(huì)更精細(xì)化的管理自己的存貨，管理自己預(yù)期，說明管理團(tuán)隊(duì)更加成熟穩(wěn)健。
龍湖地產(chǎn)表示，2014年龍湖地產(chǎn)運(yùn)營的關(guān)鍵詞是去存貨、控成本。堅(jiān)持?jǐn)U縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)的基本策略，以期將可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)保持在高水準(zhǔn)。抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)加快銷售，尤其是加快庫存房屋的去化。同時(shí)，集團(tuán)將進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)成本管理水平，令未來毛利率穩(wěn)步提升以達(dá)到良好水平。
展望2014年，龍湖地產(chǎn)對(duì)2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)持謹(jǐn)慎預(yù)期，隨著境內(nèi)外流動(dòng)性趨緊和國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增速放緩，“相信區(qū)域及公司間的分化將進(jìn)一步擴(kuò)大。未來市場(chǎng)的波動(dòng)仍是常態(tài)，并將更多來自供需格局的變化”。
拿地更加審慎
邵明曉表示，龍湖在買地節(jié)奏上集中于2012年和2013年上半年，所以龍湖目前管道里的項(xiàng)目，30%以上毛利率項(xiàng)目非常多，龍湖地產(chǎn)會(huì)權(quán)衡存貨和毛利之間的平衡，根據(jù)市場(chǎng)變化來做微調(diào)。另外一直堅(jiān)持“有盈利的增長(zhǎng)”和“有回款的簽約”，是龍湖的優(yōu)勢(shì)。去年我們完成481億的銷售，并且回款率還明顯高于行業(yè)水平，這一點(diǎn)龍湖會(huì)一直堅(jiān)持。
在不斷變化的市場(chǎng)中，龍湖集團(tuán)將堅(jiān)持“量入為出”的穩(wěn)健財(cái)務(wù)管理策略，根據(jù)現(xiàn)金流入的情況合理規(guī)劃和安排投資及運(yùn)營支出，保持公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和負(fù)債率水準(zhǔn)的同時(shí)，也將加強(qiáng)外部合作，以期抓住更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)并達(dá)成共贏。
關(guān)于龍湖今年首二月銷售同比下滑，韋華寧表示，一二月份我們銷售同比去年有所下降，實(shí)際上去年一整年整個(gè)市場(chǎng)處在一個(gè)比較自然的釋放和增長(zhǎng)的狀態(tài)。來到今年其實(shí)最重要的兩個(gè)變化，第一個(gè)就是銀行的按揭跟去年相比水平相對(duì)是偏低的，而且息率還在升，這個(gè)對(duì)銷售會(huì)有一定程度的影響。
邵明曉表示，龍湖一貫策略是堅(jiān)持每年20%左右的增長(zhǎng)。這是基于環(huán)境和自身資源的匹配，在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，龍湖堅(jiān)持要把供銷存管理好，經(jīng)過這兩年的調(diào)節(jié)，會(huì)在一個(gè)非常合理的狀態(tài)。 另一方面，龍湖去年僅買了100多億的地，不是特別激進(jìn)。龍湖在買地上也是非常審慎的，未來會(huì)更加審慎。選對(duì)城市、選對(duì)地非常重要，我龍湖會(huì)進(jìn)一步聚焦一二線，優(yōu)中選優(yōu)。
對(duì)于在華南的布局，邵明曉表示，目前龍湖在華南布局是定在廈門，廈門市場(chǎng)非常好，但廈門的問題拿地不太好拿，地的供應(yīng)量少。今年上半年會(huì)在廣州、佛山找機(jī)會(huì)。
堅(jiān)持低成本融資
浙江小房企近日爆出違約，韋華寧表示，國內(nèi)出現(xiàn)違約的事件，市場(chǎng)上還是受到了一些驚嚇。這其實(shí)在境內(nèi)外流動(dòng)性緊縮的背景下是可以預(yù)見的。龍湖還是要利用好自身差異化的優(yōu)勢(shì)，目前能夠在香港做銀團(tuán)貸款的內(nèi)房企業(yè)是非常少的，龍湖是僅有的幾家之一，龍湖要運(yùn)用銀團(tuán)的渠道來擴(kuò)大融資成本優(yōu)勢(shì)。這個(gè)成本，幾乎是債券的一半，在十幾、二十億美金融資規(guī)模之下，這一優(yōu)勢(shì)對(duì)我們的毛利保護(hù)作用非常客觀。
韋華寧介紹稱，在國內(nèi)，銀行也在推行更加嚴(yán)格名單制管理，而龍湖從來沒有出現(xiàn)過任何一筆貸款的展期和延期的行為，龍湖目前在四大銀行都保有著很高的資信的評(píng)級(jí)。去年上半年，龍湖甚至還拿到基準(zhǔn)下浮的貸款，去年6月30號(hào)的貸款，龍湖的息率是基準(zhǔn)，最近大部分的貸款仍然是在基準(zhǔn)的利率以下，龍湖要利用這種優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化銀團(tuán)和國內(nèi)銀行部分的下貸，來保證整體頭寸安全。
龍湖地產(chǎn)年報(bào)顯示，截止2013年12月，公司綜合借貸為人民幣377.0 億元，凈負(fù)債率為57.9%，對(duì)比2012年增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)，在手現(xiàn)金為人民幣146.8億元，平均借貸成本由年利率6.72% 降至6.58%，平均貸款年限由4.1 年提升至4.6 年。
吳亞軍表示，融資安排要早做判斷和早做安排，另外保持長(zhǎng)期的信用很重要。用便宜的錢，堅(jiān)持低成本融資是龍湖一貫的策略，圍繞這個(gè)目標(biāo)，龍湖也做一些融資組合。目前看境外銀團(tuán)最便宜，還有境內(nèi)的基準(zhǔn)利率貸款。債券現(xiàn)在來看相對(duì)貴，龍湖會(huì)非常謹(jǐn)慎。關(guān)于理財(cái)、表外資產(chǎn)、信托，龍湖一筆都沒有。
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