紅商網(wǎng)訊：當(dāng)上實(shí)城開董事長倪建達(dá)近日拋出2014年戰(zhàn)略調(diào)整計(jì)劃時，有幾個好消息可以讓他與外界分享：一是收購中新地產(chǎn)的歷史遺留問題已經(jīng)基本解決；其次，經(jīng)過一系列的資產(chǎn)騰挪之后，該公司業(yè)績已實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

　　于是，在公布2013年全年業(yè)績之前，倪建達(dá)向媒體透露了轉(zhuǎn)型之意：“2014年，上實(shí)城開將盡快退出三線以下城市，選擇性退出三線城市，并加大一二線城市經(jīng)營性物業(yè)的持有。”

　　但好消息的表象之下，是令人憂心的事實(shí)：受累于中新地產(chǎn)的歷史遺留問題使其錯過在上海等城市的黃金發(fā)展期，而眼下一二線城市的純宅地市場競爭激烈，迫于現(xiàn)實(shí)，上實(shí)城開將希望寄托于城市經(jīng)營性物業(yè)之上。

　　被迫的轉(zhuǎn)型

　　按照倪建達(dá)的想法，新型城鎮(zhèn)化未必能為上實(shí)城開這樣一個以大城市為發(fā)展背景的企業(yè)，提供足夠的發(fā)展機(jī)會。

　　“我們的核心競爭力和發(fā)展機(jī)會應(yīng)該體現(xiàn)在對一二線城市的深耕，所以我們在戰(zhàn)略上進(jìn)行了比較大的調(diào)整。”他在接受媒體采訪時如是說。

　　該報道援引倪建達(dá)的話續(xù)稱，“大家都沒有走出去的時候，我們走出去了，大家都走出去的時候，我們就應(yīng)該走回來。”

　　不過這一觀點(diǎn)顯然與現(xiàn)實(shí)相悖。眼下，房企正在從三四線城市重返一二線城市。受此影響，一線城市土地成交持續(xù)高位。

　　相關(guān)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，全國15強(qiáng)房企拿地總額達(dá)到了784.8億元。其中，在一二線城市就達(dá)到了687.68億元。

　　對于上實(shí)城開“退守一二線”的戰(zhàn)略調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一轉(zhuǎn)型與大趨勢一樣，沒什么出彩的東西。

　　“而眼下一二線城市的純宅地市場競爭太過激烈，他們并沒有競爭優(yōu)勢。迫于現(xiàn)實(shí)，他們當(dāng)然只能加大在商辦結(jié)合項(xiàng)目方面的投入。”該人士如是說。

　　據(jù)報道，倪建達(dá)認(rèn)為，今年的商業(yè)競爭將是“貼身肉搏”的慘烈競爭，但上實(shí)城開對一線城市的經(jīng)營性物業(yè)仍將在2014年加大投資力度。

　　他以上海蓮花路地鐵站旁的城開中心，以及上實(shí)城開參股的莘莊軌交上蓋綜合開發(fā)項(xiàng)目為例，強(qiáng)調(diào)地段對于商業(yè)項(xiàng)目的重要性。

　　“做商業(yè)地產(chǎn)，必須在人口密集、居住集中，且已被認(rèn)可的成熟商圈內(nèi)，這是在慘烈競爭中存活下來的根本。”

　　一個不可忽視的問題是，商業(yè)顯然并不是上實(shí)城開的強(qiáng)項(xiàng)。該公司的營收仍以商品住房的銷售收入為主。

　　據(jù)其2013年中報數(shù)據(jù)顯示，在上半年33.4億元的銷售收入中，住宅項(xiàng)目萬源城和上海晶城分別貢獻(xiàn)了58%和19%的銷售額。

　　對此，倪建達(dá)亦坦言，未來在商業(yè)方面的發(fā)展都會找在商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域知名的機(jī)構(gòu)合作。“目前，上實(shí)城開住宅與非住宅產(chǎn)品的比例為6：4，以后這個比例還會調(diào)整，會更關(guān)注經(jīng)營性物業(yè)的持續(xù)發(fā)展。”

　　搖擺的戰(zhàn)略

　　在外界看來，“戰(zhàn)略”對于上實(shí)城開來說似乎總是在搖擺。

　　2010年收購中新地產(chǎn)曾被彼時的上實(shí)控股視為擴(kuò)張的大好時機(jī)。當(dāng)時在上海，上實(shí)控股的財(cái)力和業(yè)績只能算是中等偏下。地產(chǎn)項(xiàng)目儲備不足，一直是制約其后續(xù)發(fā)展的短板。

　　而中新地產(chǎn)旗下龐大的土地儲備正好彌補(bǔ)了上實(shí)控股發(fā)展的不足，該公司也借此機(jī)會一舉進(jìn)入當(dāng)時內(nèi)地開發(fā)企業(yè)土儲總量的前二十。

　　據(jù)歷史資料顯示，剔除市場化運(yùn)作的珠海淇澳島項(xiàng)目，上實(shí)控股當(dāng)年的土儲由420萬平方米增至1580萬平方米。

　　時任上實(shí)控股行政副總裁兼上海城開(集團(tuán))有限公司董事長的倪建達(dá)曾表示，中新地產(chǎn)在11個城市停滯不前的地產(chǎn)項(xiàng)目，在上實(shí)強(qiáng)大的資金助力下，很快能打開新局面；反之，借由中新地產(chǎn)的全國化平臺，上實(shí)控股也能實(shí)現(xiàn)走出長三角，布局全國的戰(zhàn)略。

　　不過遺憾的是，當(dāng)時決策者提出的布局全國的戰(zhàn)略并未實(shí)現(xiàn)，收購中新地產(chǎn)后，該公司用了差不多三年半的時間去整理。在此期間，上實(shí)城開沒有機(jī)會去獲取新的項(xiàng)目，甚至在2012年該公司還是一個虧損的企業(yè)，這無疑影響了其在一二線城市的發(fā)展。

　　倪建達(dá)在對媒體回憶這段往事時曾表示，“中新地產(chǎn)原先是一個民營企業(yè)，有管制和管控上的缺陷，上實(shí)城開花了很多時間對這個項(xiàng)目進(jìn)行了改造和重啟。三年內(nèi)處置了大量的歷史遺留問題，進(jìn)行了大量的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括人員的調(diào)整，包括管理模式的調(diào)整，現(xiàn)在公司運(yùn)營趨于正常，也走上健康的軌道。不過，雖然這個公司已趨于正常，但絕對還不算一個成功的公司。”

　　在布局全國戰(zhàn)略流產(chǎn)之后，2013年年初，上實(shí)城開在出售成都公園大道項(xiàng)目全部股權(quán)時曾明確表示，出售成都項(xiàng)目主要由于集團(tuán)已重新制定發(fā)展策略，將專注于集團(tuán)擁有據(jù)點(diǎn)的長江三角洲物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

　　之后，上實(shí)城開曾退出上海徐家匯中心項(xiàng)目，并以此置換上海徐匯區(qū)另外四幅商業(yè)地塊。接著該公司又再度宣布出售上海城開中心25%股權(quán)。一系列的資產(chǎn)騰挪之后，今年該公司中期業(yè)績顯示，上實(shí)城開才基本實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

　　幾經(jīng)調(diào)整、多次搖擺的發(fā)展戰(zhàn)略，在業(yè)內(nèi)人士看來，上實(shí)城開略顯志大“財(cái)”疏。

　　“他們想做高周轉(zhuǎn)、快速運(yùn)營的企業(yè)，類似世茂、萬科。但由于國企的體制影響，實(shí)際上做下來的效果并不理想；同時他們又不肯做徐家匯地塊這種需要20年、30年去經(jīng)營的大型項(xiàng)目。從某種程度上來看，發(fā)展戰(zhàn)略搖擺不定導(dǎo)致了他們近幾年發(fā)展遲緩。”該人士如是說。（來自：觀點(diǎn)地產(chǎn)）

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