紅商網(wǎng)訊：“業(yè)內(nèi)的一個共識是：三四線樓市很危險，一線和部分熱點(diǎn)二線城市的樓市還是不錯的，而杭州樓盤的降價，對二線城市而言也會產(chǎn)生分化表現(xiàn)。”

　　杭州樓市馬年第一降，隨即引發(fā)樓市價格戰(zhàn)的猜想。作為房地產(chǎn)開發(fā)商的陽光100在近期地產(chǎn)股連續(xù)大跌的背景下，還是選擇在此期間赴港上市。

　　分析人士認(rèn)為，陽光100大多數(shù)項(xiàng)目位于二三線城市，相比而言樓市調(diào)價壓力較大，在降價預(yù)期充斥市場的背景下，潛在購房者可能會選擇觀望的態(tài)度，這會使陽光100的“出貨”有一定困難；而由于目前地產(chǎn)股估值不高，投資者有較多擔(dān)憂，有分析人士稱陽光100最終可能“賤賣”股份。

　　二三線城市降價風(fēng)險突出

　　陽光100于1994年開始營業(yè)，是國內(nèi)首批在發(fā)展迅速的二三線城市發(fā)展大規(guī)模多用途商務(wù)綜合體（通常著重寫字樓，附帶零售店鋪、酒店、公寓及配套設(shè)施）的房地產(chǎn)開發(fā)商。截至2013年11月底，陽光100有25個物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，遍布國內(nèi)15個城市，包括天津、重慶、武漢、長沙、南寧、沈陽、濟(jì)南、成都、無錫、煙臺、東營、柳州、桂林、濰坊及清遠(yuǎn)。

　　通過在國內(nèi)二三線城市發(fā)展預(yù)期會成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)及新市中心的多用途商務(wù)綜合體與復(fù)合性小區(qū)，陽光100為該等城市的物業(yè)買家營造都市化的生活方式，多用途商務(wù)綜合體主要售予當(dāng)?shù)馗辉ｋA層，而復(fù)合性小區(qū)主要售予新興中產(chǎn)階層及白領(lǐng)專業(yè)人士。

　　盡管面臨著房價下降的風(fēng)險，陽光100管理層依然信心十足，招股書稱“國內(nèi)二三線城市受益于中國的城市化進(jìn)程，物業(yè)發(fā)展的增長潛力超過全國平均水平。本集團(tuán)所進(jìn)軍的大多數(shù)城市人口達(dá)百萬或以上、本地生產(chǎn)總值達(dá)2000億元或以上且商品房年度總銷量按建筑面積計算達(dá)300萬平方米或以上。根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，國內(nèi)約有67個二三線城市符合上述標(biāo)準(zhǔn)，可見本集團(tuán)可選擇進(jìn)軍的城市范圍龐大”。

　　華南一家知名券商地產(chǎn)行業(yè)分析師對《第一財經(jīng)日報》記者稱，全國的房地產(chǎn)企業(yè)一般負(fù)債率較高，庫存也一直增長，這次杭州降價一方面是對未來前景悲觀，另一方面也是中小開發(fā)商在融資成本越來越高、資金緊張下率先行動。陽光100主要項(xiàng)目位于二三線城市，而樓市降價的風(fēng)潮逐步從三四線城市蔓延到杭州等二線城市，這對陽光100來說，無疑是很大的挑戰(zhàn)。

　　“最近樓市確實(shí)‘變天’了，上周末接到許多機(jī)構(gòu)的電話會議邀請，大家都在關(guān)注這一塊。目前，業(yè)內(nèi)基本形成的一個共識是：三四線樓市很危險，一線和部分熱點(diǎn)二線城市的樓市還是不錯的，而杭州樓盤的降價，對二線城市而言也會產(chǎn)生分化表現(xiàn)。”某上市房企董事會秘書對記者稱。

　　資金壓力亟待緩解

　　在如此市況之下，陽光100為何要冒著可能被賤賣的風(fēng)險登陸資本市場呢？

　　一位香港分析人士認(rèn)為，某些內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市募集的資金并不多，就目前房地產(chǎn)行業(yè)市況來看估值也很難做得高，從長遠(yuǎn)來看，它們上市后可以通過香港市場的平臺，通過發(fā)行債券以及銀團(tuán)貸款等方式融資，使得募集資金的方式更加豐富，這也是部分有長期資金壓力的企業(yè)急于赴港上市的原因。

　　目前陽光100資金壓力的確較大，從2010年到2013年前九個月，經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流量凈額都是負(fù)數(shù)，截至2013年9月底九個月，經(jīng)營活動所用現(xiàn)金凈額為4.95億元，其中已付所得稅及營運(yùn)所用現(xiàn)金分別為2.36億元及2.59億元。

　　陽光100估計，扣除就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷費(fèi)用及開支后，假設(shè)并無行使超額配股權(quán)，全球發(fā)售的所得款項(xiàng)凈額將約為20.7億港元（假設(shè)發(fā)售價為每股4.40港元，即指標(biāo)發(fā)售價范圍的中間價）；按照公司預(yù)測2013年每股收益不少于0.35港元計算，市盈率大約為12.5倍。

　　其中約60％或12.43億港元的所得款項(xiàng)凈額用作增購中國的項(xiàng)目或待發(fā)展土地，主要專注多用途商務(wù)綜合體及復(fù)合性小區(qū)。約30％或6.2億港元將用作發(fā)展現(xiàn)有項(xiàng)目的資金。截至2013年11月底，陽光100擁有12個發(fā)展中項(xiàng)目，分布于11個城市，4個未來發(fā)展項(xiàng)目，分布于4個城市，約10％或2.07億港元將用作營運(yùn)資金及一般公司用途。（來自：第一財經(jīng)日報）

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