紅商網(wǎng)訊：“4月，鄭州萬象城就會開業(yè)，預(yù)計今年下半年青島和重慶萬象城也會陸續(xù)開業(yè)。”華潤置地副總裁兼北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生介紹，“淄博和余姚五彩城也將陸續(xù)開業(yè)，到今年底我們一共就會有9個萬象城和3個五彩城陸續(xù)開業(yè)”。
在萬象城和五彩城相繼開業(yè)之際，華潤置地也在不斷補(bǔ)充土地儲備。記者了解到，年初華潤置地在福州拿下的商住地塊以及2013年12月耗資20億元拍得的廈門地鐵上蓋項(xiàng)目，都將開發(fā)為萬象城產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計，2013年華潤置地拿地資金超過230億元，遠(yuǎn)超出了年初150億—170億的拿地目標(biāo)，其中商用地塊占很大一部分。
“另外，石家莊萬象城項(xiàng)目也即將落地，今后每年華潤都會有1-2個萬象城開業(yè)。”蔣智生說。
從2012年下半年開始，華潤置地逐步調(diào)整戰(zhàn)略布局向一二線城市回歸，在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)一步加大了一二線城市的砝碼。“光北京公司2013年持有物業(yè)的租金收入就有7個多億。”蔣智生稱，“開業(yè)僅一年的五彩城，租金收入就達(dá)到1.38億元。”
華潤持有物業(yè)對于資產(chǎn)的穩(wěn)定性，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。世茂董事局副主席許世壇對記者稱，論規(guī)模要向萬科學(xué)習(xí)，論質(zhì)量向中海學(xué)習(xí)，而談到資產(chǎn)的穩(wěn)定性要向華潤學(xué)習(xí)。在港股中，華潤置地以其逐年增加的持有商業(yè)及穩(wěn)定的收益性，盡管經(jīng)歷了三四線住宅投資的波動，但依靠商業(yè)地產(chǎn)的租賃回報，抵抗了宏觀調(diào)控帶來的沖擊。固然內(nèi)房股的持有商業(yè)規(guī)模還未能與新鴻基、恒隆等港企相比，但是華潤、招商局以及保利所表現(xiàn)出對持有物業(yè)的重視，顯示內(nèi)房股已然在持有商業(yè)的道路上，邁開了堅(jiān)定的步伐。
萬象城為重炮 五彩城為榴彈炮
2004年，總投資40億港元的深圳萬象城購物中心開業(yè)，然而三年后的2007年，仍未見華潤置地的第二個萬象城開業(yè)。
“萬象城的定位，我們內(nèi)部叫做萬象城都市綜合體，它一定是在一線，發(fā)達(dá)省會城市、沿海城市，是一個都市的中心，它的定位輻射范圍至少是它所在這個城市，甚至應(yīng)該是它所在的一個城市群，絕對不是單純的某一個區(qū)域。”華潤置地北京大區(qū)商業(yè)地產(chǎn)管理部副總經(jīng)理曾燦霞介紹。
對此，蔣智生給出了進(jìn)一步的解釋：“萬象城的選址對城市的要求極高，對商務(wù)的需求也很高，比如餐飲都是商務(wù)餐飲，而不是家庭餐飲，對城市的人群、人口購買力、軌道交通要求也很高，萬象城很挑剔。這時候我們就覺得應(yīng)該有區(qū)域性的購物中心。”
萬象城耗資巨大，也是華潤置地開發(fā)區(qū)域購物中心的一個重要原因，深圳萬象城總投資高達(dá)40億港元，杭州萬象城和沈陽萬象城更是高達(dá)50億港元。
2007年，定位為區(qū)域購物中心的五彩城系列便開始著手規(guī)劃，“五彩城的定位跟萬象城不一樣，除了在三四線城市我們會輻射整個城市，是在那個城市的都市中心之外，像北京、上海、深圳這樣的城市里面，我們是以輻射區(qū)域?yàn)槟繕?biāo)的。”曾燦霞介紹。
2005年8月，經(jīng)過81輪激烈競拍、耗資25.65億元，擊敗首鋼順馳聯(lián)合體、珠江地產(chǎn)、富力、北辰、北京城建、國融置業(yè)6家企業(yè)，拿下的原“毛紡廠”地塊——北京北五環(huán)外的海淀清河鎮(zhèn)總體量達(dá)70萬平方米的商住地塊，成為華潤置地籌劃第一個五彩城的目標(biāo)之選。
當(dāng)時，該地塊是北京土地交易完全實(shí)行“招拍掛”以來面積最大的地塊，緊鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，距離輕軌13號線上地站1.3公里。2006年10月，命名為橡樹灣的該項(xiàng)目開盤，到2007年底已經(jīng)累計賣出14萬平方米，銷售均價達(dá)15000元/平方米，累計銷售額超過15億元。
“隨著中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園的北移，這里聚集了近兩萬家高新技術(shù)企業(yè)，50萬的從業(yè)人員，教育機(jī)構(gòu)包括大學(xué)、中小學(xué)校的聚集也吸引了大量的高品質(zhì)的教育移民的涌入。”曾燦霞在1月11日舉行的2013中國商業(yè)不動產(chǎn)年會介紹，“這個區(qū)域大量人口的導(dǎo)入，大量產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，對于它的城市面貌以及它的商業(yè)配套而言，商業(yè)空間非常巨大。在北京五彩城出現(xiàn)之前，這個地方只有華聯(lián)和翠微兩家百貨，這是我們的機(jī)會所在。”
“地上加地下一共有20萬平方米的商業(yè)面積，五環(huán)以外的清河地區(qū)，不是傳統(tǒng)商圈，當(dāng)時還覺得光做商場面積太大，為了平衡風(fēng)險，還拿出1萬平方米規(guī)劃了一棟寫字樓。”蔣智生介紹，“加上地價總投資20億元。”2009年5月底，華潤置地第一個五彩城北京清河五彩城破土動工。
住宅像養(yǎng)豬 商業(yè)像養(yǎng)孩子
“華潤內(nèi)部以前經(jīng)常開一個玩笑，我們做地產(chǎn)的像養(yǎng)豬，但做商業(yè)地產(chǎn)的像養(yǎng)孩子。”曾燦霞如此形容商業(yè)地產(chǎn)的“辛苦”，“一開始的時候，交通狀況不是特別好，雖然離地鐵站很近，但是也有1.3公里。”
毗鄰中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地的五彩城的目標(biāo)消費(fèi)人群，便主要面向北京上地中關(guān)村的高知型終端消費(fèi)人群，“主要是比較年輕時尚的家庭，兼顧了區(qū)域的商務(wù)消費(fèi)，以家庭消費(fèi)為主，覆蓋全年齡業(yè)態(tài)，引領(lǐng)新的消費(fèi)模式。我們定位之初也一直認(rèn)為五彩城應(yīng)該是引領(lǐng)這個區(qū)域生活方式的一個商業(yè)旗艦。”曾燦霞介紹。
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