紅商網(wǎng)訊：碧桂園跨進(jìn)“千億俱樂部”的步伐有點快，一年之內(nèi)從年銷售476億元邁入1060億元，超過一倍的增長令國內(nèi)所有地產(chǎn)公司刮目。
碧桂園本周發(fā)布的2013年銷售數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月31日，公司及其附屬公司共實現(xiàn)合同銷售金額約1060億元；合同銷售建筑面積約1593萬平方米，同比分別升1.22倍及1.08倍。
差異化拿地
如果沒有親眼去看過碧桂園項目的開盤現(xiàn)場，幾乎很難想象這一盛況。
就在最近，2013年12月28日，廣東江門的第十二個碧桂園項目，在短短的兩個半小時內(nèi)，認(rèn)購額超過4億元。
江門，一個常住人口400多萬的小城市，已經(jīng)有12個碧桂園的項目。
開盤時購房者爆滿，這幾乎是碧桂園模式的一個經(jīng)典現(xiàn)場，其中的絕大多數(shù)項目都是超大盤。
“我看好碧桂園的模式，為什么今年（2013年）的成長性很好，有很多開發(fā)商在學(xué)習(xí)碧桂園，都沒有學(xué)習(xí)到碧桂園的精髓。”此前在接受記者采訪時，世聯(lián)地產(chǎn)副董事長周曉華曾說，碧桂園的選址非常巧妙。
碧桂園在江蘇南京的一個項目也曾經(jīng)創(chuàng)下了銷售紀(jì)錄，雖然并不在南京境內(nèi)，但離南京并不遠(yuǎn)，很多南京人心里都把這一位置劃為“南京”。
碧桂園總裁莫斌對記者透露，他們更側(cè)重差異化拿地策略。所謂的差異化策略是指，避開一線城市核心地區(qū)，偏向于一線城市周邊未來發(fā)展?jié)摿^(qū)和二三線城市的新城區(qū)，而且很多土地都是“荒地”和“蹩腳地”，符合新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，土地價格比較合理。
這一模式在廣東難以大批量復(fù)制，可以拿的地越來越少。研究數(shù)據(jù)顯示，在碧桂園去年前三季度銷售面積中，三四線城市占比高達(dá)78.3%。碧桂園廣東省外項目的銷售額比重也從2008年的24%升至2013年上半年的45%，廣東省外項目比重呈趨勢性上升。
碧桂園在不斷走出廣東。2013年年7月，碧桂園在江蘇丹陽的首個樓盤開盤，當(dāng)天銷售額近20億元。南京區(qū)域的高淳碧桂園，12月29日開盤后3個小時，認(rèn)購金額達(dá)到15億，這些項目，都是屬于“荒地”和“蹩腳地”，碧桂園的“化腐朽能力”，可見一斑。
碧桂園2012年年報顯示，公司在二、三線城市的土儲占總土儲比例約84%。
碧桂園的“快”
碧桂園有自己的速度，在公司內(nèi)部稱為“新盤開售789”，即第一次推的時候有80%的貨量，一周去化率能達(dá)到70%，一個月內(nèi)能達(dá)到90%，但基本的底線是60%，這就是“碧桂園速度”。從碧桂園的許多項目的銷售情況看，確實實現(xiàn)了這一目標(biāo)。在業(yè)內(nèi)看來，對于一個超級大盤而言，能實現(xiàn)“新盤開售789”是相當(dāng)難的。
但是，不快又怎么能實現(xiàn)從430億到千億的跨越？實際上，碧桂園2013年銷售目標(biāo)是620億，相比2012年430億，只提高了近21%。
碧桂園最終實現(xiàn)的目標(biāo)比620億多了很多。“碧桂園2013年的營銷是非常累的，每條線上的銷售都感受到碧桂園帶來的壓力。”碧桂園內(nèi)部一位人士透露，這股壓力帶來了業(yè)績上的增長。一個經(jīng)典案例是，位于廣州南沙的碧桂園天璽灣，原定5年的營銷周期，壓縮到了2年。
這股壓力大部分體現(xiàn)在下半年。2013年上半年碧桂園實現(xiàn)了合同銷售額336.5億元，合同銷售建筑面積約507萬平方米，同比增長分別為94%和78%。這意味著，碧桂園的千億銷售，大部分都是來自下半年的銷售收入。
這背后更多是靠集中及標(biāo)準(zhǔn)化運營模式。“碧桂園集團(tuán)旗下子公司，涵蓋從研究設(shè)計到建筑施工，從管樁生產(chǎn)到機電安防，從家居制造到物業(yè)服務(wù)等囊括上下游的生產(chǎn)流程，此舉既可控制產(chǎn)品成本，又能管控產(chǎn)品的品質(zhì)。”莫斌透露，這是碧桂園能快的重要原因，在企業(yè)中，這被稱為“內(nèi)功”。
碧桂園的門檻
此前，碧桂園一直宣傳的是“給您一個五星級的家”，這個理念的背后，是碧桂園社區(qū)內(nèi)的五星級酒店、學(xué)校、商業(yè)中心或超市等設(shè)施，由此構(gòu)成獨具城市功能的社區(qū)生活模式。
事實上，進(jìn)駐碧桂園的門檻并不高。碧桂園在江蘇丹陽的項目，總價從27萬元起步；在江蘇南京的一個項目，開盤價6000多元/平方米，一套130平方米的房子，總價90萬元。
這是許多人可以承受的價格，碧桂園把這一購買能力的門檻不斷降低。
碧桂園董事局主席楊國強對土地的選擇與同行有著截然不同的判斷：“有快速路與城市連接，20多分鐘就可以到達(dá)市中心，風(fēng)景優(yōu)美，空氣又好，建造一個配套齊全、自成體系的大社區(qū)，房價遠(yuǎn)低于市中心，讓每個人都能在這里享受幸福生活。”
碧桂園內(nèi)部人士透露，2013年，碧桂園要求所有新開盤項目，在開盤時即呈現(xiàn)美好的樣板區(qū)和貨量區(qū)，包括商業(yè)街或酒店，讓客戶未買樓即可體驗入住的舒適感和便利性。一套總價27萬元的房子，周圍有商業(yè)街，以及五星級酒店，這個配套帶來的競爭力，是其他開發(fā)商所不具備的。
碧桂園不想去選擇改變市場結(jié)構(gòu)，也不會花更多的錢進(jìn)軍一二線城市。莫斌透露：“堅持碧桂園自己的特色，以一、二線城市的近郊，三、四線城市為主，甚至有可能去到四、五線城市。”
新型城鎮(zhèn)化背景下，碧桂園的這一選擇，值得所有開發(fā)商玩味。（來自：第一財經(jīng)日報 李娟）
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