紅商網(wǎng)訊：碧桂園擁有土地儲(chǔ)備存量約5000萬平方米，龐大的儲(chǔ)備足夠五年開發(fā)用量。今年不出意外，碧桂園的年度銷售額將首次達(dá)到千億。對(duì)于這位意料之外的“千億新星”，業(yè)內(nèi)關(guān)心的是其銷售業(yè)績(jī)的持續(xù)性，以及在廣東省外發(fā)展模式的可延續(xù)性。
一條由碧桂園總裁莫斌發(fā)出的短信，早早的泄漏碧桂園認(rèn)購(gòu)額今年有可能超千億元，這讓讓碧桂園成為國(guó)慶長(zhǎng)假后房地產(chǎn)行業(yè)的頭號(hào)話題。
事實(shí)上，莫斌所指的“認(rèn)購(gòu)金額”并不等同于“合約銷售金額”，前者是按公司已獲得客戶的意向來計(jì)算，后者則是以客戶已落實(shí)簽署買樓合約來計(jì)算。一般而言，認(rèn)購(gòu)金額將滯后一至兩個(gè)月才能反映在合約銷售金額內(nèi)。這意味著，目前碧桂園超千億的認(rèn)購(gòu)金額有希望在年內(nèi)轉(zhuǎn)化成合約銷售金額。而包括國(guó)浩資本、第一上海證券等在內(nèi)的分析機(jī)構(gòu)則樂觀地指出，對(duì)碧桂園而言，千億已觸手可及。
11月6日，碧桂園宣布，今年前10個(gè)月，集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約797億元，合同銷售建筑面積約1197萬平方米。這個(gè)數(shù)字已然超越其在年初制定的全年銷售目標(biāo)620億元接近三成，并接近2012年全年476億元的2倍。全年業(yè)績(jī)翻番已是板上釘釘。
按碧桂園規(guī)劃，公司將用三年時(shí)間實(shí)現(xiàn)1300億元的銷售目標(biāo)。以今年100%的增長(zhǎng)速度考量，碧桂園明年就可提前實(shí)現(xiàn)1300億元目標(biāo)，后年則會(huì)超越萬科，成為行業(yè)老大。
似乎沒有任何事情可以阻礙碧桂園前進(jìn)的步伐。但碧桂園仍需注意兩大問題：一是高成長(zhǎng)的持續(xù)性，2013年“重金”營(yíng)造的高增長(zhǎng)能否持續(xù)；二是三線城市房地產(chǎn)泡沬問題是否會(huì)波及公司業(yè)務(wù)發(fā)展。
六年興衰
碧桂園的野心要比你看到的大得多。早在今年上半年，因?yàn)榈谝患径人鶎?shí)現(xiàn)的183.9億元銷售額是去年同期的3倍，公司內(nèi)部已經(jīng)悄悄把今年年度目標(biāo)定為標(biāo)志性的1000億元。盡管這一標(biāo)志性的激進(jìn)目標(biāo)從沒對(duì)外公開，但從碧桂園全年所完成的業(yè)績(jī)來看，這一目標(biāo)或早已成為一個(gè)公開的秘密。而從這一點(diǎn)上也能看出來碧桂園還是略帶“賭”性。
碧桂園創(chuàng)辦人楊國(guó)強(qiáng)，1992年首次開發(fā)順德碧桂園樓盤，創(chuàng)辦了碧桂園。最風(fēng)光的時(shí)候，碧桂園一度進(jìn)入到中國(guó)房地產(chǎn)公司的前三。但這家公司往往被外界輕視，楊國(guó)強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)也時(shí)常被認(rèn)為毫無章法。
廣東另一家房地產(chǎn)企業(yè)恒大一度視碧桂園為學(xué)習(xí)榜樣。兩家企業(yè)都在1990年從廣東起步，產(chǎn)品相似，價(jià)格低廉，幾乎同一年準(zhǔn)備上市。2012年當(dāng)恒大幾乎躋身于1000億銷售俱樂部的時(shí)候，碧桂園卻險(xiǎn)些完不成將近500億元的銷售目標(biāo)。不僅如此，碧桂園還在一段時(shí)間里被標(biāo)普評(píng)選為“垃圾股”。
在金融危機(jī)爆發(fā)之前，碧桂園在香港資本市場(chǎng)一直以黑馬的姿態(tài)出現(xiàn)，其市郊大盤的發(fā)展模式被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)最成功的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式之一。而楊國(guó)強(qiáng)在碧桂園上市后的戰(zhàn)略考慮就是如何將這種模式推廣至全國(guó)，于是一方面在資本市場(chǎng)不惜對(duì)賭融資，另一方面又在廣東省外四處囤地。
但事與愿違，一場(chǎng)金融危機(jī)不僅讓碧桂園大股東楊惠妍丟掉首富之銜，其財(cái)富縮水最高達(dá)到千億元。與此同時(shí)，債務(wù)危機(jī)、信任危機(jī)、模式危機(jī)、接班人危機(jī)接踵而至。
在2008年，碧桂園為自己設(shè)定的目標(biāo)是320億元，最終僅完成了175億元。2010年7月22日，碧桂園低調(diào)宣布，擔(dān)任公司總裁8年之久的崔健波先生辭任碧桂園總裁職務(wù)，留任執(zhí)行董事，有著20多年工程建筑背景的莫斌先生委任為新總裁及執(zhí)行董事。臨危受命的莫斌，首要解決的就是碧桂園工程質(zhì)量問題，這也成為碧桂園重拾信心的第一步。
千億“黑馬”
今年以來碧桂園動(dòng)作頻頻，類似高薪萬人招聘、巨額海外融資、董事會(huì)變動(dòng)等都從側(cè)面顯露這家企業(yè)的雄心。
回顧碧桂園過去三年的銷售業(yè)績(jī)，增長(zhǎng)速度并不快。2010年，年度簽約銷售額為329億元，在2011、2012年亦僅維持在400億-500億元的區(qū)間之內(nèi)。2013年第三季度已經(jīng)超額完成銷售目標(biāo)620億。這主要得益于碧桂園在廣東省外的項(xiàng)目收益情況可觀，中期報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，其在廣東省外的銷售貢獻(xiàn)由2008年的24%上升至今年中期的45%。
經(jīng)過此前碧桂園在內(nèi)蒙古地區(qū)、安徽、沈陽(yáng)等地的失敗經(jīng)驗(yàn)，碧桂園開始調(diào)整區(qū)域策略，注重選擇與廣東省內(nèi)區(qū)域適應(yīng)度更高的地區(qū)進(jìn)行模式復(fù)制。今年碧桂園在蘭州的項(xiàng)目一口氣銷售50個(gè)億，而馬來西亞項(xiàng)目貢獻(xiàn)了超過90億元的銷售。
莫斌上任后的兩年，碧桂園一直維持在500億元銷售規(guī)模，離千億級(jí)別還相去甚遠(yuǎn)。一年間，碧桂園如何實(shí)現(xiàn)“質(zhì)變”。
日前，瑞銀集團(tuán)發(fā)表報(bào)告稱，碧桂園的去化率由2008年的22%升至今年上半年的42%。特別是碧桂園大力推廣的“全員營(yíng)銷”及“成就共享”激勵(lì)計(jì)劃起了關(guān)鍵性作用。今年3月份，碧桂園陸續(xù)在各地開展“全民營(yíng)銷”活動(dòng)，除了8000名碧桂園員工的內(nèi)部宣傳攻勢(shì)之外，還發(fā)動(dòng)社會(huì)和業(yè)主網(wǎng)絡(luò)等各種途徑，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。
莫斌公開表示，碧桂園今年還將著重通過激勵(lì)機(jī)制帶動(dòng)銷售額的增長(zhǎng)，并在去年年底推行了一個(gè)名為“成就共享”的激勵(lì)計(jì)劃，將管理層、普通員工和股東的利益緊密捆綁，這一舉措將對(duì)銷售額的提升起到重要促進(jìn)作用。
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