紅商網(wǎng)訊：“后進(jìn)生”萬(wàn)科該如何撰寫商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)術(shù)手冊(cè)？形態(tài)上向太古學(xué)習(xí)，運(yùn)營(yíng)上則師從凱德。

　　堅(jiān)持住宅專業(yè)化戰(zhàn)略多年的萬(wàn)科終于邁出由住宅向商業(yè)轉(zhuǎn)變的實(shí)質(zhì)性一步。11月27日，萬(wàn)科首個(gè)自主研發(fā)的城市綜合體金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)在北京昌平正式試營(yíng)業(yè)。這一建筑總面積約14萬(wàn)平方米的項(xiàng)目由北京萬(wàn)科和金隅嘉業(yè)合作完成，兩者各占50%股份。金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)的項(xiàng)目籌建及招商運(yùn)營(yíng)由萬(wàn)科負(fù)責(zé)，這亦是萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的首個(gè)標(biāo)桿性產(chǎn)品。

　　“其實(shí)不能簡(jiǎn)單的說(shuō)萬(wàn)科要搞商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)只是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型成為服務(wù)型企業(yè)的一個(gè)很重要的通道或者抓手。”萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶對(duì)《環(huán)球企業(yè)家》表示，萬(wàn)科進(jìn)軍非住宅領(lǐng)域的根本目的在于更好的發(fā)展主營(yíng)住宅業(yè)務(wù)。

　　大規(guī)模進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)對(duì)萬(wàn)科而言殊為不 易。

　　2010年3月，萬(wàn)科曾以10.04億元在東莞拿下首塊商業(yè)用地，并在北京、深圳、上海、佛山等地成立商用物業(yè)管理有限公司，由南至北開(kāi)始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的低調(diào)探索。這源于近年來(lái)純住宅土地供應(yīng)屢屢減少的趨勢(shì)。以北京為例，今年所售地塊中約三分之二為包含商業(yè)的混合類用地，北京萬(wàn)科所拿11塊土地中，僅2塊為純住宅用地。今年1月，萬(wàn)科則在京低調(diào)組建集團(tuán)商用管理部，毛大慶則為該部門負(fù)責(zé)人。

　　就商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)而言，萬(wàn)科共分為萬(wàn)科廣場(chǎng)、生活中心、鄰里家三種。其中，萬(wàn)科廣場(chǎng)定位于大型購(gòu)物中心，體量為10萬(wàn)平米級(jí)；生活中心面積略小，約兩三萬(wàn)平米；鄰里家則為社區(qū)商業(yè)。萬(wàn)科此前對(duì)后兩種業(yè)態(tài)已多有涉足，僅在今年，就有萬(wàn)科上海2049、東莞松湖生活廣場(chǎng)、沈陽(yáng)渾河天地等項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)業(yè)，而北京新五街、杭州新街坊等社區(qū)商業(yè)街也運(yùn)營(yíng)得頗有聲色。金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)則是萬(wàn)科首個(gè)成功運(yùn)營(yíng)的大型購(gòu)物中心，在試營(yíng)業(yè)當(dāng)天客流量即達(dá)6萬(wàn)人。若無(wú)意外，萬(wàn)科將在7年內(nèi)回收約9億元的投資。

　　轉(zhuǎn)型乃大勢(shì)所趨——越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始涉足這一領(lǐng)域，除萬(wàn)達(dá)、中糧等先行者外，龍湖、綠地等傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商亦爭(zhēng)相轉(zhuǎn)型。“人們不僅有住房的需要，更有商業(yè)和生活的需求，商業(yè)則有配套、增長(zhǎng)、投資及更高的回報(bào)價(jià)值。”陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖對(duì)《環(huán)球企業(yè)家》說(shuō)。陽(yáng)光100亦自去年開(kāi)始轉(zhuǎn)型，旗下芒果城、陽(yáng)光里等街區(qū)型商業(yè)已在全國(guó)多個(gè)城市鋪開(kāi)。

　　對(duì)于此類轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科頗為謹(jǐn)慎。以北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)為例，它由美國(guó)EEK建筑師事務(wù)所進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，伍茲貝格建筑師事務(wù)所進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。早在2010年，該項(xiàng)目即進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段，方案幾經(jīng)調(diào)整，最終在建筑形式上采納了太古地產(chǎn)在北京三里屯的經(jīng)驗(yàn)，采用村落式的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。

　　“萬(wàn)科是個(gè)耐得住的公司，對(duì)第一個(gè)項(xiàng)目肯定是只許成功，不許失敗。”萬(wàn)科首席銷售顧問(wèn)RET睿意德執(zhí)行董事聶綺冰對(duì)《環(huán)球企業(yè)家》透露，早在3年前，萬(wàn)科就曾向戴德梁行咨詢建筑、業(yè)態(tài)布局等方面的意見(jiàn)。在聶綺冰看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)不同于“僅憑老板喜好拿地就行”的住宅項(xiàng)目，從選址、建設(shè)、業(yè)態(tài)布局及后期運(yùn)營(yíng)方面均需諸多考量因素，而高度職業(yè)經(jīng)理人化的團(tuán)隊(duì)可最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)。為此，萬(wàn)科曾從遠(yuǎn)洋、中糧、華遠(yuǎn)等公司大肆網(wǎng)羅商業(yè)地產(chǎn)人才。例如在萬(wàn)科商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)中，銷售總監(jiān)穆弘此前就曾成功操作過(guò)永旺購(gòu)物中心、中糧大悅城等項(xiàng)目。

　　進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)亦是萬(wàn)科創(chuàng)始人王石的要求。“8月份王石來(lái)北京，說(shuō)了三句話：第一，應(yīng)該也是時(shí)候向‘城市綜合配套服務(wù)商’轉(zhuǎn)變了；第二，要努力學(xué)習(xí)專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)；第三，要做作品，做一個(gè)能夠留下來(lái)的建筑。”毛大慶稱。他透露王石在參觀今年年中東莞開(kāi)業(yè)的松湖生活廣場(chǎng)后十分高興，曾專門來(lái)北京就“萬(wàn)科到底以后要發(fā)展成什么樣的公司”這一問(wèn)題與其深談，而“城市綜合配套服務(wù)商”的理念即源于此次談話。

　　在毛大慶看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)有兩種套路，即賣了再管或賣了不管，萬(wàn)科商業(yè)將在形態(tài)上向太古學(xué)習(xí)，運(yùn)營(yíng)上則向凱德學(xué)習(xí)其資本化的經(jīng)驗(yàn)。在毛大慶看來(lái)，凱德是典型“賣了再管”的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，即僅持有一部分股份，而將大部分股份轉(zhuǎn)讓給基金等投資者，其強(qiáng)項(xiàng)在于善從管理中產(chǎn)生收益。“我們現(xiàn)在的目標(biāo)是能夠開(kāi)一個(gè)就資本化一個(gè)。資本化和賣掉并不是一個(gè)概念，資本化之后持續(xù)運(yùn)營(yíng)，將來(lái)得到將不只是出售資產(chǎn)的收益。”毛大慶補(bǔ)充說(shuō)。未來(lái)，萬(wàn)科將保持80%的銷售型物業(yè)，包括新建住宅產(chǎn)品、寫字樓和商鋪等可售型產(chǎn)品，此外的20%則屬于自己運(yùn)營(yíng)的持有型物業(yè)。

　　 除了在大型商業(yè)上向凱德學(xué)習(xí)之外，萬(wàn)科的社區(qū)商業(yè)則更多學(xué)習(xí)借鑒香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金旗下的商業(yè)項(xiàng)目——通過(guò)大量收購(gòu)舊有商業(yè)，定位大眾基礎(chǔ)消費(fèi)，統(tǒng)一招商持有管理，借助于規(guī)模優(yōu)勢(shì)，形成了效益可觀的資產(chǎn)包。“它不涵蓋大體量的綜合體，全是一堆社區(qū)小商鋪，并憑借這些社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)上市，開(kāi)創(chuàng)了成功的社區(qū)商業(yè)盈利模式，這也是萬(wàn)科商業(yè)的追求目標(biāo)。”毛大慶稱。

　　 “開(kāi)著車換輪子”，這是毛大慶對(duì)萬(wàn)科目前狀態(tài)的描述。對(duì)萬(wàn)科而言，當(dāng)下轉(zhuǎn)型的最大挑戰(zhàn)在于如何在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時(shí)開(kāi)展新業(yè)務(wù)。“萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)上并不著急，只做對(duì)的、好的、需要的。”據(jù)悉，萬(wàn)科目前在北京共有4個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目，持有型物業(yè)面積約為50萬(wàn)平方米，投資總額將達(dá)100億元，未來(lái)萬(wàn)科將每年新開(kāi)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　另一個(gè)掣肘在于即有存量太小。“不能說(shuō)劣勢(shì)，只能說(shuō)萬(wàn)科比起一些成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，缺了一些機(jī)緣。”在聶綺冰看來(lái)，不同于萬(wàn)達(dá)等已與很多品牌達(dá)成聯(lián)盟，目前萬(wàn)科因項(xiàng)目少，招商方面只能逐一與品牌談，其商業(yè)地產(chǎn)的品牌力仍待考驗(yàn)。（來(lái)自：環(huán)球企業(yè)家）

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