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信號模糊不定
SOHO中國去年8月宣布由散售轉(zhuǎn)為自持戰(zhàn)略。在“包租公”潘石屹的構(gòu)想里，3年后，SOHO中國的盈利將主要來源于租金收入；5年后，150萬平方米物業(yè)的租金年收入將超過40億元。
今年8月份，發(fā)布了中期業(yè)績的SOHO中國迫不及待宣布轉(zhuǎn)型成功，令外界愕然。隨后，上海三個在建項(xiàng)目被爆出售，質(zhì)疑聲四起。記者拿到的一份內(nèi)部材料顯示，這三個項(xiàng)目于今年9月4日在上海召開了項(xiàng)目介紹會，除了靜安廣場的交易是打算雙方協(xié)商外，其余兩個都是采取境內(nèi)或者境外100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易方式。SOHO中國方面還表示，如有需要可代為完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、精裝、物業(yè)管理、招租等全部工作，并收取相關(guān)費(fèi)用。
11月11號，輿情猜忌之下，潘石屹給出個人解釋：“我們在上海投資近500億，占SOHO總量75%。我們同時(shí)看好北京上海未來的市場。正在優(yōu)化投資、增大北京，達(dá)到兩地平衡。 SOHO是北京上海最大寫字樓開發(fā)商，擁有200萬平米在建和建成物業(yè)。開門做生意，買進(jìn)賣出很正常，大家千萬別過度解讀。”
但抱懷疑態(tài)度的大有人在�；ㄆ煦y行11月26日的研究報(bào)告認(rèn)為，SOHO中國的執(zhí)行能力存不確定性，考慮出售3個在建中的上海物業(yè)，與其以往長期持有物業(yè)投資的策略相違。
“集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債比率由去年的2%，升至上半年的14%。由于上半年銷情放慢，現(xiàn)金水平跌至152億人民幣。資產(chǎn)負(fù)債表存有壓力，故認(rèn)為財(cái)務(wù)需要可能是放售上海物業(yè)的原因之一，而不單是資產(chǎn)配置優(yōu)化。”
一位要求匿名的代理行高管猜測稱，計(jì)劃整售世紀(jì)廣場應(yīng)該也是出于公司資金的考慮：“各公司都有自己的財(cái)務(wù)困難，何況SOHO在上海有這么多項(xiàng)目同時(shí)在建。像這種穩(wěn)定的資產(chǎn)能獲得巨大的價(jià)值。或者是為了在物業(yè)價(jià)值最高的時(shí)候賣出去。”
在轉(zhuǎn)型之路上，要想降低風(fēng)險(xiǎn)，上海多個項(xiàng)目同時(shí)開展的SOHO中國必須保持充足的資金流動性，出售項(xiàng)目確實(shí)能迅速為SOHO中國帶來豐厚的回報(bào)。
據(jù)評估，三個在售項(xiàng)目能回籠120億元的現(xiàn)金。此外， SOHO中國2011年收購世紀(jì)廣場時(shí)耗費(fèi)18.9億元。以8元租金計(jì)算，世紀(jì)廣場的年租金收入為1.2億元，忽略之后的管理成本，純粹出租以收回投資回報(bào)需要16年；如若整售，以6萬元—7萬元/平方米的售價(jià)計(jì)算，世紀(jì)廣場總售價(jià)約為25.77億—30億元，SOHO中國一年時(shí)間輕松賺到差價(jià)10億元。
前述代理行高管不認(rèn)為這和自持戰(zhàn)略相悖。“整售出于一種戰(zhàn)略性需求，對租戶不會產(chǎn)生影響。散賣過程會很久，而且大家會對物業(yè)品質(zhì)產(chǎn)生懷疑，容易對開發(fā)商產(chǎn)生不好的印象。”他說。
盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民亦表示，出售世紀(jì)廣場是資產(chǎn)配置行為：“所謂自持，就是不散賣，整體出售、整體再賣出去很正常。租金已經(jīng)到頂了，再上去的空間很有限，持有上升空間不大。”陳立民說。
外部的評論估測最終只能是一家之言，SOHO中國易手上海四大項(xiàng)目的真實(shí)內(nèi)情掌握于潘張二人，這關(guān)乎轉(zhuǎn)型大計(jì)，亦關(guān)乎投資者的信心。（來自：新浪 記者：謝敏敏） 共2頁 上一頁 [1] [2] SOHO中國調(diào)整布局 出售上海3個商業(yè)項(xiàng)目重回北京 SOHO中國上海拋售三項(xiàng)目 潘石屹收縮上海戰(zhàn)線？ SOHO中國整售上海3項(xiàng)目探因：收入不抵開發(fā)成本 后續(xù)盈利能力難及預(yù)期 SOHO中國上海遇阻欲出售3項(xiàng)目 SOHO中國董事長潘石屹否認(rèn)“轉(zhuǎn)型”失敗 搜索更多: SOHO |
