紅商網(wǎng)訊：巧婦難為無米之炊，在狂飆的土地市場面前，房企也不得不緊跟其后。但花樣年卻采取了用股權(quán)置換土地的策略。
12月23日，花樣年集團發(fā)布公告稱，公司以1.64億人民幣總代價成功收購惠州TCL房地產(chǎn)的全部股權(quán)及債權(quán)。
公告顯示，收購完成后，花樣年將擁有惠州TCL的主要資產(chǎn)，包括在惠州及武漢的項目及未來土地獲取的資源。此后花樣年的土地儲備將增加約120萬平方米的建筑面積。
另根據(jù)協(xié)議，TCL將認購花樣年集團8.64億股，認購股份比例為花樣年集團經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認購股份擴大后的已發(fā)行股本的15%，認購金額為9.6億元，之后TCL成為花樣年集團第二大股東。
TCL9.6億換股出讓地產(chǎn)項目
根據(jù)公開資料，花樣年此次收購具體獲得4宗土地。其中，位于惠州的兩幅土地合共建筑面積逾70萬平方米，是商住用途。包括惠州市仲愷12、13號小區(qū)建筑面積54.62萬平方米，還有惠州市惠陽區(qū)秋長街道茶園村地段建筑面積15.94萬平方米。
另外兩幅土地位于武漢市，土地合共建筑面積逾50萬平方米。包括東西湖區(qū)金銀湖街環(huán)湖中路西、柏環(huán)二路北住宅地建筑面積20.79萬平方米，還有武漢市洪山區(qū)武豐村商業(yè)、運輸及住宅建筑面積29.36萬平方米。
對于此次惠州、武漢兩市1.64億元低價攬地，花樣年指出，公司在惠州亦深耕多年，而武漢作為花樣年一直關(guān)注的城市，進駐武漢意味著公司在國內(nèi)核心二線城市中再下一城。
然而，于1.64億元的收購價，深圳金鷹地產(chǎn)營銷總監(jiān)林曉華認為這個價格沒有合理與否一說。這是考慮到稅務(wù)風險，這里面也可能存在換股的形式。倘若收購價格過高，花樣年的財務(wù)報表也不好看。
其實，表面上看似TCL賤賣旗下土地。但是實際上TCL亦不會打無準備的戰(zhàn)。據(jù)了解，花樣年此次在收購惠州TCL全部股權(quán)的同時亦以23億元的價格收購惠州TCL房地產(chǎn)及其若干附屬子公司享有的債權(quán)。
“并不是說純粹地有多少債權(quán)就能獲得多少資產(chǎn)，這里面也包含很多風險。TCL認為花樣年獲取還債的能力更高，所以把風險出售給花樣年”林曉華對觀點地產(chǎn)新媒體表示。
究竟TCL以9.6億元換股出讓旗下地產(chǎn)項目為代價，使得花樣年耗資土地款1.46億元以及承擔債務(wù)風險這二者之間價值如何比較，花樣年表示其以增發(fā)股份的形式獲得了低成本的優(yōu)質(zhì)土地項目，一方面有效地拓展了公司房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，另一方面通過增發(fā)股份能更有效降低公司的凈負債率，保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流。
而對于TCL來說，海通證券亦分析指出，此次收購反映了TCL聚焦主業(yè)，剝離輔業(yè)的戰(zhàn)略性經(jīng)營思路，將有利于主營業(yè)務(wù)的發(fā)展。
相關(guān)研報也表示，目前來說，TCL投資面板亟需資金，房地產(chǎn)占用資金過大。公司出售目標公司股權(quán)和債券可以大幅改善現(xiàn)金流。公司參與花樣年增發(fā)后將成為第二大股東，未來需要資金時容易從資本市場套現(xiàn)。
花樣年收購買地路線
“其實，這也是基于花樣年與TCL的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，這也不是花樣年第一次跟TCL達成協(xié)議。”林曉華表示。
事實上，早在2011年6月29日，花樣年集團已發(fā)布公告稱，公司以3.16億人民幣總代價成功收購TCL王牌電子(深圳)有限公司的全部股權(quán)。
而對于二度牽手TCL，花樣年預(yù)計惠州及武漢的項目于未來數(shù)年將可為公司帶來可觀的利潤回報及現(xiàn)金流。
在林曉華看來，TCL之所以找花樣年合作，一方面可能因為以前拿的歷史用地現(xiàn)在開發(fā)面臨增值稅的問題；一方面是它缺乏開發(fā)經(jīng)營、商業(yè)運營的能力，而花樣年本身除地產(chǎn)開發(fā)，還有酒店的運營。
“而對花樣年來說，用收購的方式拿地還是比較劃算的。各自的戰(zhàn)略考慮不一樣，花樣年是沖著土地儲量，TCL是出于資金安全角度。不專業(yè)做房地產(chǎn)的TCL做的是財務(wù)投資，花樣年實現(xiàn)做房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化”他繼續(xù)表示。
對于這種收購的模式，林曉華認為，收購速度快，現(xiàn)在房企自己找地沒有那么容易。尤其是很多歷史用地現(xiàn)在市場周邊都已經(jīng)成熟了，市場化程度較高，獲利空間大，相對來說比較安全。
事實上，在深圳其他業(yè)內(nèi)人士看來，花樣年之所以通過股權(quán)置換曲線拿地也跟它今年的銷售業(yè)績不甚理想有關(guān)。據(jù)了解，今年公司銷售增長較慢，規(guī)模有限，前11月公司累計實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣80.96億元，百億目標承壓。
其實，業(yè)績不佳亦跟集團目前重心調(diào)整有關(guān)。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，花樣年目前談?wù)摳嗟氖禽p資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。但是由于涉及板塊范圍大，前期需要更多的資金投入。因此在業(yè)績、資金壓力以及輕資產(chǎn)運營模式未來前景不明朗的情況下，花樣年選擇以股權(quán)置換土地的方式，保住現(xiàn)金流增加土儲，尋求合作也在情理之中。
據(jù)了解，在今年5月27日，花樣年以1億元的代價購買寧波世紀華豐房產(chǎn)有限公司30.5%股權(quán)；后在6月27日，又以4.81億元的代價購買其剩余69.5%股權(quán)，獲得一塊位于寧波北侖區(qū)的土地使用權(quán)，該幅土地的總占地面積為7.54萬平方米，容積率約為2，總建筑面積約21.75萬平方米。
5月6日，花樣年以2.84億元收購代價包括就收購中國地產(chǎn)集團全部股權(quán)，后持有位于上海浦東的爵士大廈的房產(chǎn)權(quán)，該大廈總建筑面積約1.75萬平方米，為住宅用途。
3月27日，花樣年以總代價5.11億元人民幣收購了蘇州銀莊全部股權(quán)，進而擁有蘇州銀莊持有的國新大酒店以南兩幅土地的使用權(quán)，面積分別約3.58萬平方米及3.72萬平方米的地塊，作住宅及商業(yè)用途。 （來自：觀點地產(chǎn)網(wǎng)）
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