紅商網(wǎng)訊：“萬科集團(tuán)、北京萬科公司第一次做面積如此之大的商業(yè)購物中心。”在位于北京昌平的金隅·萬科廣場(chǎng)即將開業(yè)之際，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“目前萬科廣場(chǎng)的招商工作已經(jīng)完成95%以上，預(yù)計(jì)年凈租金將在8000萬元至1億元之間。”
萬科此舉被業(yè)內(nèi)解讀為，其“試水”階段已經(jīng)結(jié)束了，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科將正式“下水游泳”。
值得注意的是，雖然萬科頗為低調(diào)地踏上了商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張之路，但其選址傾向于一線城市，僅北京一城，持有型商用物業(yè)的貨值就達(dá)到了100億元，而且更確定了“輕資產(chǎn)，會(huì)運(yùn)營”的商業(yè)地產(chǎn)與資本市場(chǎng)結(jié)合的經(jīng)營模式。
對(duì)此，毛大慶也向記者直言，“萬科現(xiàn)在的狀態(tài)是 開著車換輪子 ，在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時(shí)開展新的業(yè)務(wù)”。而這一“新的業(yè)務(wù)”，用毛大慶的話則稱之為，“準(zhǔn)確地說，該叫做商用地產(chǎn)，同時(shí)，這些項(xiàng)目實(shí)際上是為了更好地服務(wù)住宅開發(fā)”。
商用物業(yè)將成新盈利點(diǎn)
事實(shí)上，關(guān)于萬科是否要做商業(yè)地產(chǎn)，如何做商業(yè)地產(chǎn)的爭(zhēng)執(zhí)，外界傳言不斷，其中不乏董事長(zhǎng)王石堅(jiān)持開發(fā)住宅，反對(duì)做商業(yè)地產(chǎn)的聲音，但也有郁亮與其意見相左，力主推進(jìn)開發(fā)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的論斷。
對(duì)此，毛大慶首度明確表態(tài)：“在今天的商業(yè)環(huán)境和外部環(huán)境下，純粹的住宅用地已經(jīng)很難買到。萬科在這種情況下選擇搞商業(yè)，這種選擇是謹(jǐn)慎且理性的。”
毛大慶還透露，王石看了萬科在東莞開發(fā)運(yùn)營的松湖生活廣場(chǎng)后，進(jìn)一步明確了立足發(fā)展“為人服務(wù)”的社區(qū)商業(yè)配套是萬科向“城市綜合配套服務(wù)商 ”轉(zhuǎn)變的重要抓手。
《證券日?qǐng)?bào)》記者也獲悉，萬科不但在業(yè)內(nèi)挖到了專業(yè)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的精英人才，更是在兩年前就組建了專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，還有多位公司高管從不同維度抓商用地產(chǎn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)。同時(shí)，其商用物業(yè)類型也確定為萬科廣場(chǎng)（區(qū)域型購物中心）、生活中心（集中的社區(qū)商業(yè)）和鄰里家（社區(qū)商業(yè)街）三大產(chǎn)品線。
此外，萬科選擇了總部加一線孵化的發(fā)展模式。“我們的大型商業(yè)現(xiàn)在更多集中在北京、深圳、上海等資源較好的城市。而總部負(fù)責(zé)更多的是制定標(biāo)準(zhǔn)、提出要求和準(zhǔn)確定位，具體細(xì)節(jié)則由一線公司根據(jù)實(shí)際情況自己進(jìn)行管理。”毛大慶介紹。
“其實(shí)不能簡(jiǎn)單地說萬科要搞商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)只是萬科轉(zhuǎn)型成為城市綜合服務(wù)型企業(yè)的一個(gè)很重要的通道或者抓手。”毛大慶向記者強(qiáng)調(diào)，“這既是萬科的轉(zhuǎn)型方向，又是我們新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”。
百億元在京布局持有商業(yè)
“除了缺少世界六大品牌的奢侈品之外，完全可以與市中心購物廣場(chǎng)媲美。”毛大慶這樣評(píng)價(jià)將于11月27日正式開業(yè)的萬科集團(tuán)首個(gè)大型商用物業(yè)——金隅·萬科廣場(chǎng)項(xiàng)目。同時(shí)，他也坦言，“現(xiàn)在怎么能保障運(yùn)營才是我心里唯一擔(dān)憂的問題”，不過，“這就像踢球， 上場(chǎng)踢了 才知道結(jié)果”。
在記者的采訪過程中，毛大慶言語之間顯露的信心更大于擔(dān)憂，他向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“目前，萬科在北京有5個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目，持有型物業(yè)面積約為50萬平方米，投資總額將達(dá)100億元”。同時(shí)，他還透露，“以后在北京，萬科的商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)一年開業(yè)一個(gè)”。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，萬科已經(jīng)開始沖擊2000億元的銷售額，對(duì)于這樣一個(gè)穩(wěn)居第一的龍頭房企來說，單純地追逐銷售規(guī)模已經(jīng)沒有什么意思，接下來到底要發(fā)展成為什么樣的企業(yè)才更關(guān)鍵。
“目前來看，我們北京萬科商業(yè)和住宅的比例是2：8。”毛大慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者強(qiáng)調(diào)，“但我所說的80%是銷售型物業(yè)，包括新建住宅產(chǎn)品、寫字樓和商鋪等可售型產(chǎn)品，而20%的商業(yè)部分則是屬于萬科自己運(yùn)營的持有型物業(yè)”。
值得一提的是，多位掌舵商業(yè)地產(chǎn)的房企高層都曾向記者表示，商業(yè)地產(chǎn)是靠運(yùn)營盈利的。尤其對(duì)持有型物業(yè)來說，資金支撐力度和是否持久運(yùn)營決定了其命運(yùn)。
“資本化”后轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營
實(shí)際上，在接受采訪的過程中，毛大慶也坦言，一般來講，一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目從拿地到開業(yè)至少需要兩年時(shí)間，體量為幾萬平方米的小型生活廣場(chǎng)則不足兩年，萬科的住宅項(xiàng)目從拿地到預(yù)售平均僅為6個(gè)月-8個(gè)月時(shí)間，而以北京昌平的金隅·萬科廣場(chǎng)為例，培育期則為開業(yè)后的6個(gè)月-8個(gè)月，這意味著大體量的商業(yè)項(xiàng)目要花上兩年半有余的時(shí)間才有回頭錢。
如此一來，開發(fā)和運(yùn)營持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上是企業(yè)在經(jīng)營重資產(chǎn)，其資金壓力可見一斑。
“資金對(duì)于我們的壓力不大。”毛大慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從開發(fā)角度上看，商業(yè)項(xiàng)目用地和建設(shè)成本，來自于貸款和自有資金等，所以在前期的開發(fā)成本上并不承擔(dān)太多的資金壓力。
“只是進(jìn)入運(yùn)營期以后，怎么做的更好？”在毛大慶看來，“北京這幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目若將來都開業(yè)了，每年將收取租金3億元至4億元，但這并不是最終的追求”。
“我認(rèn)為商業(yè)領(lǐng)域與資本市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)合才是真正的專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)的操作模式。”毛大慶稱，商業(yè)地產(chǎn)有兩種套路，賣了再管或賣了不管。據(jù)記者了解，凱德商用的運(yùn)營方式是很典型的賣了再管，只持有一部分股份，而將大部分股份出售，但是要從管理里面要效益、收費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)盈利，把這類商業(yè)項(xiàng)目的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)經(jīng)營。
毛大慶坦言，在經(jīng)營模式上，“我們要學(xué)習(xí)凱德商用，但也要堅(jiān)持自己管理特色”。他透露，以萬科目前的情況來看，預(yù)計(jì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入中后期后，萬科將以股權(quán)或者債權(quán)等多種方式“資本化”這個(gè)項(xiàng)目，“我現(xiàn)在的目標(biāo)是能夠達(dá)到開一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就可以 資本化 一個(gè)，然后以收取管理費(fèi)等方式來自己運(yùn)營”。
如此一來，萬科能否打出自己運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目的品牌，是否能給投資者一個(gè)很好的投資回報(bào)率等將決定其最終是否能夠得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，進(jìn)而將決定萬科商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)張規(guī)模和節(jié)奏。當(dāng)然，這一切還有待觀察。 （證券日?qǐng)?bào)）
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