紅商網(wǎng)訊：在經(jīng)歷長達(dá)兩年多的秘密潛行之后，一直秘而不宣的雅居樂云南旅游項(xiàng)目，終于揭開其神秘的面紗走向前臺(tái)。
11月16日，沉睡經(jīng)年的高黎貢山畔機(jī)器穿梭轟鳴，雅居樂地產(chǎn)(03383.HK)的高管們站在高坡上向來訪者描述著他們的得意之作。
在這片甚至連很多騰沖本地人都很少造訪的土地上，雅居樂正在斥巨資打造一個(gè)高端旅游度假區(qū)。
當(dāng)業(yè)界仍在為中國旅游地產(chǎn)第一大盤海南清水灣津津樂道時(shí)，雅居樂早已在云南敲定了4倍于清水灣的項(xiàng)目規(guī)劃。
450億布局云南
此前一天的11月15日，雅居樂地產(chǎn)一改往日的低調(diào)作風(fēng)，在云南昆明高調(diào)宣布了其大手筆拓疆云南的戰(zhàn)略動(dòng)作。
早在初嘗清水灣項(xiàng)目帶來的甜頭之后，這家號(hào)稱“中國旅游地產(chǎn)專家”的公司在2011年就開始將觸角伸向云南。
作為業(yè)界公認(rèn)的國內(nèi)旅游地產(chǎn)成功案例，占地1.5萬畝的雅居樂清水灣項(xiàng)目至今已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額超過300億元。
相比之下，僅雅居樂在騰沖的項(xiàng)目規(guī)模就勝于兩個(gè)清水灣。一手締造了清水灣神話的雅居樂集團(tuán)副總裁黃奉潮向媒體透露，雅居樂騰沖項(xiàng)目取名為“云南原鄉(xiāng)”，總規(guī)劃面積約3萬畝。
雅居樂宣布，目前已經(jīng)先后在瑞麗、騰沖和西雙版納三個(gè)地方斥資開發(fā)，打造面向全國市場的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
在上述三大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)體量最大、生態(tài)資源最為豐富的云南原鄉(xiāng)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資規(guī)模將達(dá)到200億元。
從已敲定的項(xiàng)目布局來看，無論是規(guī)劃面積，還是投資總額，雅居樂未來幾年在云南的投資規(guī)模都將大大超過海南。
按照計(jì)劃，云南原鄉(xiāng)將于11月23日全面開放，而位于瑞麗城市核心的雅居樂國際花園目前正在接受意向登記。
雅居樂國際花園也是雅居樂進(jìn)駐云南的首個(gè)項(xiàng)目，位于瑞麗市中央商務(wù)區(qū)弄莫湖片區(qū)，總占地面積1100畝，總投資約50億元。
黃奉潮表示，雅居樂在云南的第三個(gè)項(xiàng)目，即西雙版納項(xiàng)目的開發(fā)也已經(jīng)展開，項(xiàng)目規(guī)劃面積僅次于騰沖項(xiàng)目。
西雙版納官方資料顯示，2011年4月13日，西雙版納州與雅居樂簽訂框架合作協(xié)議，涉及2.7萬畝土地開發(fā)。
同年6月8日，雅居樂又與景洪市政府簽訂“西雙版納景洪市雅居樂旅游度假項(xiàng)目”正式合同，項(xiàng)目協(xié)議投資金額200億元。
西雙版納雅居樂旅游度假項(xiàng)目位于該鎮(zhèn)西南大黑山地區(qū)，規(guī)劃控制面積1700多公頃，約合17550畝土地。
雅居樂西雙版納項(xiàng)目將打造成一個(gè)極具東南亞特色文化與民族風(fēng)情的綜合旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃將于2015年推向市場。
可忽略不計(jì)的低地價(jià)
對于2012年銷售總金額僅為330億元的雅居樂而言，斥資450億元布局云南一度被業(yè)界認(rèn)為其擴(kuò)張過于激進(jìn)。
2013年1~10月，雅居樂累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額296.5億元，同比增長24.3%，相對于全年420億目標(biāo)僅完成70%左右。
但黃奉潮表示，這些巨額投資并不是一次性投入，而是要分期分批進(jìn)行，其中騰沖項(xiàng)目投資期約5至6年。
從雅居樂運(yùn)作手法來看，這些投資通常是通過第一期產(chǎn)品銷售回籠資金，然后再利用這部分資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。
這也是國內(nèi)旅游地產(chǎn)的普遍開發(fā)模式，由于必須進(jìn)行配套建設(shè)，開發(fā)商的前期投資相對較高，但后期資金需求相對減少。
黃奉潮強(qiáng)調(diào)，這些項(xiàng)目規(guī)劃用地并非完全是建設(shè)用地，以騰沖項(xiàng)目為例，3.3萬畝規(guī)模規(guī)劃用地中建設(shè)用地約1萬畝。
目前，雅居樂騰沖項(xiàng)目已經(jīng)拿地約3000畝，已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)面積約50萬平方米，可售貨值規(guī)模大概50億元。
黃奉潮表示，通過集團(tuán)自有資金支持、銀行貸款和一期開盤后資金回籠，騰沖項(xiàng)目的前期開發(fā)資金可獲得保證。
值得關(guān)注的是，這些號(hào)稱巨額投資的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，土地獲取成本極其低廉，基本不會(huì)對開發(fā)商造成資金壓力。
2013年5月16日，雅居樂宣布以1.6億元取得云南省騰沖縣10幅相連商住地塊使用權(quán)，預(yù)計(jì)總建筑面積98.9萬平方米。
以此推算，雅居樂該批次拿地的樓面地價(jià)約為161元/平方米。而雅居樂于2012年底首次進(jìn)入騰沖時(shí)以2.4億元購入云南騰沖95萬平方米土地，總建筑面積161萬平方米，樓面地價(jià)僅為149元/平方米。
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