拆分公司
為迎接巨頭萬(wàn)達(dá)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，作為厚街商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，明豐廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市明豐貿(mào)易有限公司在短短一個(gè)月時(shí)間內(nèi)迅速調(diào)整了發(fā)展思路。
劉峰介紹，之前早就聽(tīng)說(shuō)萬(wàn)達(dá)要來(lái)，也一直在思考公司的發(fā)展，知道萬(wàn)達(dá)9月11日拿地之后，公司才正式提出了新的發(fā)展模式。
劉峰認(rèn)為，短期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前是產(chǎn)能過(guò)剩的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)未必就過(guò)剩，因?yàn)槲磥?lái)100年，人類(lèi)將成為城市物種，需要大量的商業(yè)地產(chǎn)。關(guān)鍵是在這么一個(gè)拼殺的過(guò)程中，誰(shuí)能夠生存下來(lái)，這不要求做大，而要講模式，進(jìn)而打贏這場(chǎng)持久戰(zhàn)。
“本土企業(yè)面對(duì)萬(wàn)達(dá)的沖擊，應(yīng)該在商業(yè)模式上做出變革。我們總結(jié)了八字方針——打持久戰(zhàn)，做小而美。”他說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)很大，無(wú)論是公司還是項(xiàng)目的體量，我們是比不過(guò)的，那么我們就反其道而行之，我們做小、做精、做美，照樣很有競(jìng)爭(zhēng)力。”
異業(yè)聯(lián)盟也是在這種思路指導(dǎo)下來(lái)開(kāi)展的，通過(guò)聯(lián)盟把各種“小商家”的服務(wù)做得更精美。而劉峰所說(shuō)的“小”，還更大膽地指向公司規(guī)模——重構(gòu)公司，拆分公司。
他說(shuō)：“我們可以把公司幾百號(hào)人拆分成幾十家公司，以前的一個(gè)部門(mén)可以成為一家公司，比如，一個(gè)保潔部可以成為一家保潔公司，一個(gè)企劃部可以成為一家企劃公司，各家公司可以跟我來(lái)簽合同，這樣子，員工戰(zhàn)斗力可以急劇提升，以一當(dāng)十。至于怎么拆分，現(xiàn)在還沒(méi)有形成定論�？傊�，在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2015年開(kāi)業(yè)之前，我們會(huì)摸索出一條具體的實(shí)踐路徑。”
特色經(jīng)營(yíng)
與明豐廣場(chǎng)想方設(shè)法與萬(wàn)達(dá)硬碰硬不同的是，萬(wàn)科、天虹、漢邦等公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中選擇在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上做文章，實(shí)行特色經(jīng)營(yíng)，走差異化路線。
厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是區(qū)域購(gòu)物中心的定位。東莞萬(wàn)科助理總經(jīng)理高駿說(shuō)，萬(wàn)科金域國(guó)際以住宅為主導(dǎo)，商業(yè)面積不大，只有2.3萬(wàn)平方米，做萬(wàn)科生活廣場(chǎng)，是一種社區(qū)商業(yè)的定位，服務(wù)周邊小區(qū)的居民。其業(yè)態(tài)包括超市、電影院、餐飲等，嘉榮超市、星星影院、肯德基、麥當(dāng)勞、城市英雄等知名商家已經(jīng)簽約。
進(jìn)駐厚街3年時(shí)間的天虹商場(chǎng)也已經(jīng)行動(dòng)。厚街天虹商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理趙捷說(shuō)：“在做優(yōu)做強(qiáng)吃喝玩樂(lè)這幾部分的同時(shí)，我們致力于把厚街天虹商場(chǎng)打造成為以?xún)和癁橹黝}的小型購(gòu)物中心。我們的經(jīng)營(yíng)面積為5萬(wàn)平方米，每月有兒童主題活動(dòng)，每周面向中小學(xué)推出親子、手工等活動(dòng)，目標(biāo)是通過(guò)文化活動(dòng)來(lái)黏住VIP顧客，我們一直都在這么做，現(xiàn)在逐漸強(qiáng)化。”
據(jù)趙捷介紹，厚街天虹廣場(chǎng)正在致力引進(jìn)更多兒童主題的品牌，在去年7月引進(jìn)日本室內(nèi)游樂(lè)城品牌莫莉幻想屋的基礎(chǔ)上，正在建設(shè)面向0—3歲嬰幼兒的游泳、護(hù)理項(xiàng)目“游泳館”，這個(gè)“游泳館”接近300平方米，預(yù)計(jì)在11月底12月初開(kāi)張。
而漢邦六六廣場(chǎng)則定位為以吃喝玩樂(lè)為主的快時(shí)尚購(gòu)物中心。據(jù)東莞市漢邦房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷(xiāo)管理中心總經(jīng)理鄧雅琳介紹，漢邦六六廣場(chǎng)大約7萬(wàn)平方米商業(yè)部分有三層半建筑，業(yè)態(tài)包括超市、電影院、量販?zhǔn)終TV、大型餐飲、時(shí)尚快消品等，不會(huì)做太多傳統(tǒng)百貨，項(xiàng)目主要面向厚街及虎門(mén)、南城靠近厚街區(qū)域的年輕人。如，2樓會(huì)做小鋪位設(shè)計(jì)，鋪位很小，產(chǎn)品很豐富，偏年輕化，如賣(mài)女式的小首飾、服飾;再如，會(huì)引進(jìn)一些運(yùn)動(dòng)、音樂(lè)等主題的餐廳。當(dāng)前，上海永輝超市已經(jīng)簽約。
記者手記
厚街當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目劇增，整體競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)比較激烈，這要求各項(xiàng)目需要清晰的運(yùn)作思路，否則就極有可能被打得落花流水。
跟住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)更新?lián)Q代更快、更明顯。隨著時(shí)間的推移，舊商業(yè)體往往在交通、格局、服務(wù)區(qū)等硬件以及業(yè)態(tài)組合、管理模式等軟件方面跟不上時(shí)代的步伐。這些商業(yè)體如果對(duì)形勢(shì)無(wú)動(dòng)于衷，就會(huì)受到新商業(yè)體嚴(yán)重的沖擊甚至被淘汰掉。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，厚街舊商業(yè)體比新商業(yè)體更需要清晰的運(yùn)作思路以謀得立足之地。
而現(xiàn)實(shí)情況是，不少舊商業(yè)體的運(yùn)營(yíng)思路隨著它的物業(yè)形態(tài)一同老去。在厚街鎮(zhèn)南環(huán)路與吉祥路交匯處的厚街富民商業(yè)街就是其中典型一例。從2007年年底開(kāi)盤(pán)至今，該項(xiàng)目風(fēng)波不斷。拋開(kāi)這些風(fēng)波不說(shuō)，就目前運(yùn)作來(lái)看，其缺乏清晰運(yùn)作思路就預(yù)示了這個(gè)項(xiàng)目的凄慘前景。
該項(xiàng)目占地約6萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)到16萬(wàn)平方米。其定位更數(shù)次調(diào)整，從購(gòu)物中心到鞋業(yè)市場(chǎng)再到電腦城，但一直沒(méi)有成功，迄今大部分商鋪仍空置。據(jù)記者近日從項(xiàng)目招商辦公室獲悉，如今，該項(xiàng)目再次改名為“東莞厚街富民生活城”，但沒(méi)有任何具體定位，對(duì)商家可謂來(lái)者不拒。
如果說(shuō)定位清晰，有可能會(huì)失敗，但是在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，沒(méi)有清晰定位則必?cái)o(wú)疑。業(yè)界有觀點(diǎn)稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可能致使一些舊項(xiàng)目受到?jīng)_擊，可以想而知，向厚街富民商業(yè)街這一類(lèi)“不思進(jìn)取”的項(xiàng)目則會(huì)首當(dāng)其沖，將從一再失敗走向萬(wàn)劫不復(fù)。
與舊商業(yè)體相比，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之類(lèi)的現(xiàn)代購(gòu)物中心，體量更大，業(yè)態(tài)更齊全，環(huán)境更好，停車(chē)位更多，交通也更方便，不過(guò)，租金方面往往更加實(shí)在，所以對(duì)品牌商家具有更大的吸引力。為了能夠?qū)崿F(xiàn)與現(xiàn)代購(gòu)物中心之間的抗衡，舊商業(yè)體應(yīng)該在租金方面有更加切近實(shí)際的做法，下調(diào)租金，放水養(yǎng)魚(yú)成為必要舉措。
如今，隨著商業(yè)氛圍的變化，康樂(lè)南路的租金由北端向南端逐步減少，從1200元/平方米/月到100元/平方米/月甚至幾十元/平方米/月不等，最北端的老華潤(rùn)超市平均大約1000元/平方米/月，中段的明豐廣場(chǎng)平均大約600元/平方米/月。受2008年金融危機(jī)挫傷之后，康樂(lè)南路的租金在這幾年已經(jīng)有所下調(diào)，一些旺鋪的頂手費(fèi)也從50萬(wàn)—100萬(wàn)元下降到二三十萬(wàn)元。
當(dāng)前，厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)剛動(dòng)工不久，尚不知其租金水平。而同屬B級(jí)店的長(zhǎng)安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室內(nèi)步行街商家租金為200—300元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)為50元/平方米/月，主力店會(huì)更低一些。長(zhǎng)安經(jīng)濟(jì)實(shí)力比厚街還強(qiáng)，消費(fèi)力比厚街還強(qiáng)勁，想必厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金水平應(yīng)該不會(huì)長(zhǎng)安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高，所以長(zhǎng)安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金可拿到厚街做參考。如此看來(lái)，厚街一些成熟的老商業(yè)體的租金比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)要高一兩倍，若萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一旦啟動(dòng)招商，其對(duì)品牌商家的吸引力可想而知，其對(duì)原商業(yè)體的沖擊也不言而喻。
盡管有的商業(yè)體跟商家實(shí)行聯(lián)營(yíng)機(jī)制，通過(guò)扣點(diǎn)來(lái)收取租金，可與商家共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但若生意差過(guò)某條平衡線，那么扣點(diǎn)也會(huì)對(duì)商家造成壓力，意味著必須通過(guò)降低扣點(diǎn)來(lái)降低租金。
當(dāng)然，在商業(yè)氛圍沒(méi)有明顯減弱的情況下，原有商業(yè)體尤其是自建房的街鋪業(yè)主是不太愿意降低租金的，但是體量龐大的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)體的沖擊是可以預(yù)見(jiàn)的，與其被動(dòng)降租還不如主動(dòng)出擊，以期贏得寶貴的調(diào)整時(shí)間，這種做法，特別是對(duì)一些有志于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商而言。
至于新商業(yè)體在確定租金水平時(shí)，現(xiàn)實(shí)的形勢(shì)也逼著開(kāi)發(fā)商把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為一個(gè)參照物，以減小項(xiàng)目順利啟航的阻力，一味追求溢價(jià)的想法是不切實(shí)際的。
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