作為一家早在2003年就全面轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，并于2009年成為中國首家在香港上市的商業(yè)地產(chǎn)概念公司，寶龍地產(chǎn)從當(dāng)年的“領(lǐng)跑者”變成如今的“跟隨者”，其“農(nóng)村包圍城市”的發(fā)展路徑和“商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)”多元一體化的商業(yè)模式，在商業(yè)地產(chǎn)遭遇外部經(jīng)濟(jì)困局、投入產(chǎn)出周期長時，便遭遇“成長煩惱”：發(fā)展速度緩慢、資金鏈緊張等問題。

　　這同時給近年來全國全面出擊的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者們提前“敲響警鐘”。

　　未競的百億夢想

　　在萬達(dá)正朝著千億目標(biāo)快速邁進(jìn)時，寶龍卻接連遭遇百億目標(biāo)的“成長天花板”。

　　如今，“2013年超百億”的目標(biāo)醒目地出現(xiàn)在寶龍地產(chǎn)的官方網(wǎng)站上。不過，公司日前公布的2013年上半年業(yè)績卻顯示：今年1—6月份累計實現(xiàn)合同銷售金額約為29.42億元。這距離全年超百億元的目標(biāo)尚有七成多的差距。

　　一位知情人士向《中國企業(yè)報》記者透露，“早在2010年實現(xiàn)62億元銷售收入后，寶龍地產(chǎn)便于2011年提出超百億目標(biāo)，力爭達(dá)到110億元。當(dāng)年公司僅完成54.8億元目標(biāo)。2012年公司公布的收入為58.71億元，離百億目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。顯然，要在經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不理想的2013年，實現(xiàn)百億元目標(biāo)還是一個未知數(shù)”。

　　早在2002年，寶龍地產(chǎn)董事局主席許健康便敏銳地把握到國家政策方向，決定投身商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。一位常州寶龍城市廣場的招商人員透露，“寶龍是中國最早進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)。當(dāng)時許主席以政協(xié)委員身份參加全國兩會后，認(rèn)為城市化及經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，會給商業(yè)地產(chǎn)帶來前所未有的機(jī)遇。所以，他回到公司就決定將所有事情都放開，全力以赴做商業(yè)地產(chǎn)。”

　　在商業(yè)地產(chǎn)上，寶龍地產(chǎn)顯然是“起了一個大早，趕了一個晚集”。從2003年全面開啟從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型大幕后，截至2012年底，10年時間過去了寶龍地產(chǎn)在全國僅有13個城市廣場投入運(yùn)營，還有20多個項目還處在投資、開發(fā)階段。與此同時，寶龍自營的百貨、旅游等項目也未能成為公司發(fā)展的骨干業(yè)務(wù)，還在發(fā)展起步階段。

　　寶龍地產(chǎn)2012年業(yè)績報顯示：公司商業(yè)地產(chǎn)銷售收入為17.29億元、住宅地產(chǎn)銷售收入為32.45億元，商業(yè)地產(chǎn)份額占比不足30%。對此，產(chǎn)經(jīng)評論員彭雄江認(rèn)為，“寶龍地產(chǎn)是與萬達(dá)同時期發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，如今卻被萬達(dá)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，這說明公司在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的商業(yè)模式和拓展路徑出現(xiàn)了問題，沒能把握中國商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)的主通道”。

　　掩蓋的商業(yè)陷阱

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)未能在過去十年推動寶龍地產(chǎn)的“做大做強(qiáng)”。如今，反而因為商業(yè)地產(chǎn)的“項目單體投資龐大、投資回報周期長、二次開發(fā)維護(hù)運(yùn)營招商專業(yè)性強(qiáng)”等問題，讓公司陷入“債務(wù)危機(jī)”。

　　截至2012年底，寶龍地產(chǎn)的總負(fù)債額高達(dá)237.08億元。 其中，總借貸金額高達(dá)110.54億元。當(dāng)年，公司僅向銀行借貸、融資而付出的利息支出就高達(dá)7.31億元，較2011年同期的4.8億元增長52%。這一時期，公司商業(yè)地產(chǎn)營收增速卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于融資成本的增速。

　　上市并未緩解寶龍地產(chǎn)的資金緊張局面。自2009年登陸香港資本市場后，2010—2011年兩年間，公司就在資本市場上進(jìn)行三次融資，先后融得約28.5億元。2012年9月，寶龍地產(chǎn)又發(fā)行的10億港元優(yōu)先票據(jù)，實際上僅獲得了9.945億港元的借款。但同時又以不到兩折的價格抵押股東30.24%的股權(quán)為代價。

　　正是看到了在商業(yè)地產(chǎn)把握過程中的“停滯不前、步履緩慢”，2010年寶龍地產(chǎn)將總部移至上海，并開始放棄此前“只關(guān)注二三線市場”的單邊經(jīng)營策略，謀求向上海、天津、重慶等一線核心城市的商業(yè)地產(chǎn)布局。

　　寶龍的這種“農(nóng)村包圍城市”的經(jīng)營策略轉(zhuǎn)型，在遭遇“二三線城市商業(yè)地產(chǎn)”拓展不利，投入產(chǎn)出比再度被拉開以及一級核心城市商業(yè)項目拿地成本暴增、后期開發(fā)投入商業(yè)環(huán)境白熱化背景下，資金鏈將面臨新的考驗。

　　進(jìn)入2013年，1月初寶龍發(fā)行2018年到期的2.5億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)，5月再度發(fā)行2016年到期的8億元人民幣9.50%優(yōu)先票據(jù)，所得凈額7.8億元。這兩筆高息融資均是用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資。

　　高級會計師蔣國彪指出，“對于商業(yè)地產(chǎn)來說，資金鏈緊張雖然是常態(tài)化，但對于寶龍地產(chǎn)來說，如此高的負(fù)債和貸款，反映出公司商業(yè)項目開發(fā)的周期性較長，市場銷售及回款不暢通，不得不通過后續(xù)的借貸等持續(xù)投入來維持。一旦資金出現(xiàn)緊張，將會對公司整個商業(yè)體系運(yùn)營造成連鎖反應(yīng)”。

　　迷茫的寶龍模式

　　面對萬達(dá)等同行在商業(yè)地產(chǎn)上的“凱歌高進(jìn)”，為何寶龍地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)項目上遭遇了“增速緩慢、拓展不力、后續(xù)乏力”等尷尬境地?寶龍地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)拓展短板到底在哪里?

　　都說“路選多了，踩不死草。寶龍不只是路走多了，而是路走偏了”。上述知情人士坦言，“主要是寶龍過去所堅持的走‘二三線市場’路線以及涵蓋‘購物、游樂、旅游、娛樂、美食、文化、健康、運(yùn)動、商務(wù)、國際社區(qū)等多元化’商業(yè)地產(chǎn)模式，將寶龍城市廣場這一商業(yè)地產(chǎn)項目運(yùn)營，變成了一個龐大的商業(yè)縮合體同時，卻因為選址、定位等問題未能聚集起好的城市商業(yè)氛圍，讓城市廣場的投入產(chǎn)出比周期拉長，回報率也大大減少”。

　　事實上，近年來很多二三線城市由于受到消費(fèi)能力、經(jīng)濟(jì)水平、城市體量等因素的限制，很難在傳統(tǒng)的商圈之外，再建立第二、第三個新的商圈。這也是近年來拖累寶龍地產(chǎn)在各地城市商業(yè)廣場開發(fā)過程中“前期投入大、后期回報周期長、利潤少”的根源。

　　從2010年開始，寶龍地產(chǎn)決定在聚焦二三線城市的同時，戰(zhàn)略性進(jìn)入一二線城市，繼續(xù)以長江流域核心區(qū)域，并擴(kuò)展到環(huán)渤海、中部地區(qū)以及海峽西岸地區(qū)作為核心區(qū)域�！吨袊�企業(yè)報》記者看到，目前寶龍地產(chǎn)城市廣場項目，主要集中于福建、浙江、江蘇、山東、河南等省市的二三線市場。

　　“盡管寶龍已經(jīng)開始布局上海、重慶、天津等一線大城市的商業(yè)地產(chǎn)項目，但寶龍進(jìn)入時間已經(jīng)較同行晚了很多，一些優(yōu)勢地塊早就被對手拿下。更重要的是，當(dāng)前一線大城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象，這也會大大增加寶龍地產(chǎn)的投入產(chǎn)出周期。”彭雄江認(rèn)為，寶龍目前已經(jīng)很難在商業(yè)地產(chǎn)上再找到爆發(fā)性增長的動力。
　　(來源：中國企業(yè)報)

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