紅商網(wǎng)訊：今年70多歲的長(zhǎng)沙退休老太太劉義軍感到無(wú)奈。
作為長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)開(kāi)福寺路109號(hào)福源花園3棟303室業(yè)主，今年正月初五（2月14日），她家的房屋被區(qū)政府拆遷部門(mén)強(qiáng)拆，而她本人并未在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字。
但是她無(wú)法接受的是，她所在區(qū)域周邊新商品房的價(jià)格在每平方米1萬(wàn)多元，屬于長(zhǎng)沙較為核心的區(qū)域，自己被強(qiáng)拆遷補(bǔ)償商品房評(píng)估價(jià)格只有6000多元/平方米。而如果實(shí)施換房，安排的房屋卻位于城鄉(xiāng)接合部。
劉義軍不愿意搬遷的原因是，自己商品房還有50多年到期，怎么就要以棚戶區(qū)改造的名義被強(qiáng)拆，她的不解事出有因。
本報(bào)記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，上述福源花園屬于上個(gè)世紀(jì)90年代當(dāng)?shù)刈罡邫n的商品房之一，原來(lái)有150多戶，也是長(zhǎng)沙第一批商品房。因?yàn)樵撔^(qū)被湖南長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)定義為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，120多戶進(jìn)而陸陸續(xù)續(xù)搬離了小區(qū)，迄今仍有30多戶不愿搬離。
有意思的是該地塊未來(lái)將被地方政府作為商業(yè)之用，上述棚戶區(qū)改造的紅線圖顯示用地是190多畝，但是長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)商務(wù)和旅游局網(wǎng)站的信息顯示，該棚戶區(qū)處于招商狀態(tài)，項(xiàng)目用地為660畝，規(guī)劃用地性質(zhì)是商業(yè)、綜合用地。
棚戶區(qū)改造一般用地性質(zhì)是住宅為主，該地為什么實(shí)際卻是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)此北京市盛廷律師事務(wù)所燕薪律師認(rèn)為較為正常。因?yàn)檫@種打著公益性棚戶區(qū)改造的名義，實(shí)施土地征收的辦法，在全國(guó)非常普遍。“這個(gè)問(wèn)題是在長(zhǎng)沙顯得惡劣些，全國(guó)各地都有。因?yàn)榘凑者^(guò)去的模式，政府無(wú)法強(qiáng)征土地了。”他說(shuō)。
棚戶區(qū)變成商業(yè)地產(chǎn)
根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼f(shuō)法，開(kāi)福寺路109號(hào)福源花園屬于黃興北路棚改項(xiàng)目。
2010年3月10日，長(zhǎng)沙發(fā)改委下達(dá)了長(zhǎng)發(fā)改（2010）103號(hào)《關(guān)于黃興北路棚戶區(qū)改造工程立項(xiàng)的批復(fù)》，同意建設(shè)黃興北路棚改項(xiàng)目，項(xiàng)目單位為新河三角洲公司，項(xiàng)目改造范圍：北到三一大道，南至盤(pán)營(yíng)路，東接芙蓉路，西至湘江大道，總用地約3.2平方公里。
2011年4月27日，長(zhǎng)沙市人大常委批準(zhǔn)了長(zhǎng)沙市人民政府《關(guān)于2011年長(zhǎng)沙市舊城區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃的報(bào)告》。
該《報(bào)告》里的舊城改造計(jì)劃包括黃興北路棚改項(xiàng)目。其改造理由為，一是舊城棚戶區(qū)居民住房解困和城市品質(zhì)提升的需要，二是地鐵工程和城市道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要。
不過(guò)，按照新河三角洲公司棚改的紅線圖，福源花園并不在上述棚改范圍之內(nèi)，且地鐵也不在小區(qū)里面通過(guò)。目前長(zhǎng)沙1號(hào)線只是從小區(qū)門(mén)口通過(guò)，并在該區(qū)有一個(gè)開(kāi)福寺的地鐵口。
而長(zhǎng)沙國(guó)土局在2012年11月1日給居民的一個(gè)信息公開(kāi)回復(fù)意見(jiàn)是，“經(jīng)查福源花園公寓小區(qū)不在長(zhǎng)沙市新河三角洲開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司黃興北路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)”。
但令人驚訝的是，長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)政府發(fā)布的房屋征收公告，不僅包括了上述小區(qū)房屋，而且實(shí)施了房屋評(píng)估。
而且實(shí)際棚戶區(qū)改造的范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。比如長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)商務(wù)和旅游局網(wǎng)站的信息顯示，黃興北路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，正在進(jìn)行招商。
該項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)黃興北路兩廂，北至三一大道，南至營(yíng)盤(pán)路。項(xiàng)目用地面積約660畝。大大超過(guò)棚戶區(qū)改造紅線圖的190多畝面積。規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、綜合用地，規(guī)劃容積率約6.0。擬建設(shè)商業(yè)步行街、大型超市、大型百貨、高星級(jí)酒店、專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓、高檔住宅等。
對(duì)于為何名義上是棚戶區(qū)住宅改造，實(shí)際做酒店等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)商務(wù)和旅游局一位人士說(shuō)，這是政府定好的，作為重點(diǎn)項(xiàng)目，未來(lái)收回土地后，會(huì)進(jìn)行招拍掛，“這地段好，政府已經(jīng)確定要收回”。
而福源花園業(yè)主曾多次到國(guó)土、政法委、法院等部門(mén)反映情況，國(guó)土部門(mén)認(rèn)定是違法，但是因?yàn)槭钦?xiàng)目，難以解決，此后一直沒(méi)有下文。
對(duì)此，代理被拆遷居民起訴官司的湖南瓊武律師事務(wù)所律師連達(dá)指出， 政府卻要說(shuō)搞什么棚戶區(qū)改造，最終還是作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。“其實(shí)是打著公益征地的幌子，低價(jià)征收居民商品房用地，進(jìn)而再賣(mài)地掙錢(qián)。”
地方政府棚改沖動(dòng)
部分地方政府進(jìn)行所謂的棚戶區(qū)改造，實(shí)際上卻是做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這背后或有因，長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)厝耸糠Q(chēng)，政府財(cái)政收入增速慢，導(dǎo)致賣(mài)地的沖動(dòng)比較大。而商住用地價(jià)格比住宅高，這可能是長(zhǎng)沙政府部門(mén)青睞商住用地掛牌賣(mài)的原因。
從出讓價(jià)格看，近期，湖南全省土地出讓均價(jià)為每平方米1105.9元，較去年同期上漲35.3%；商住用地出讓均價(jià)為每平方米1968.3元，較去年同期上漲50.5%，高于住宅用地出讓均價(jià)額每平方米1704.6元，較去年同期上漲25.8%。
事實(shí)上，當(dāng)?shù)仡?lèi)似以棚戶區(qū)名義改造，實(shí)為商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目還不少，在當(dāng)?shù)亻_(kāi)福區(qū)就包括長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)金融總部區(qū)、時(shí)尚都心區(qū)、經(jīng)營(yíng)生活區(qū)的招商地塊。
據(jù)了解，上述區(qū)域作為棚改項(xiàng)目，部分土地已掛牌出讓?zhuān)瑑r(jià)格為每畝3000萬(wàn)。長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)政府有關(guān)人士透露，黃興北路棚戶區(qū)由于更處于核心區(qū)域，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)在每畝3000萬(wàn)以上，目前已拆遷了大部，但是還沒(méi)拆遷完。未來(lái)仍會(huì)走招拍掛之路，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
而這個(gè)情況在長(zhǎng)沙別的區(qū)域也存在。比如長(zhǎng)沙商務(wù)局公布濱江新城國(guó)際商貿(mào)中心開(kāi)發(fā)建設(shè)（溁灣鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造）招商項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容為：星級(jí)酒店、商務(wù)辦公樓、大型商業(yè)設(shè)施、購(gòu)物餐飲、文化娛樂(lè)、旅游休閑、生態(tài)住宅等，或不是真正的棚戶區(qū)改造。
而北京市盛廷律師事務(wù)所燕薪律師認(rèn)為，目前地方政府征收土地和房屋的難度越來(lái)越大，過(guò)去是采取儲(chǔ)備土地的方式，目前國(guó)家不允許。根據(jù)新的法律，只能是采取公益用地的名義征收。“這方面棚戶區(qū)改造以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的名義最好，因?yàn)檐娛�、學(xué)校等用地很難沾邊。”
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