數(shù)據(jù)顯示，在二三線城市，近期在建或擬建的城市綜合體數(shù)量，成都80多個、合肥22個、無錫20余個、福州16個、石家莊15個、濟南16個，就連剛剛獲批經(jīng)濟特區(qū)的喀什，市區(qū)人口約30多萬，規(guī)劃和在建的城市綜合體也多達到18個。

　　全國都在上演商業(yè)升級，這也是地方政府與房產(chǎn)商共同上演的造城計劃中的重頭戲。尤其是隨著一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)日趨飽和，三線城市商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展正是大勢所趨。

　　二三線城市商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的三大原因

　　近幾年來，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，主要有三大原因：

　　第一、城市化進程新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級是主因。中國仍然處于城市化進程的快速發(fā)展階段，二三線城市在這個階段不斷推出新的城市規(guī)劃，這個規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面。這些規(guī)劃將直接導(dǎo)致社會及經(jīng)濟資源向這些區(qū)域集合，也就直接導(dǎo)致中國二三線城市正不斷成長并經(jīng)歷著快速的發(fā)展。

　　有關(guān)機構(gòu)預(yù)測，隨著中國發(fā)展重心由出口導(dǎo)向轉(zhuǎn)為國內(nèi)消費，預(yù)計到2020年，一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這也預(yù)示著今后十年里二、三線城市所蘊含的巨大商機。

　　第二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級帶動經(jīng)濟發(fā)展，以及由此所帶來的城市化進程加快及商業(yè)升級正成為二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。

　　第三、當前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉(zhuǎn)移到具有發(fā)展?jié)摿Φ亩�三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，從企業(yè)自身的角度而言，主要也是為了實現(xiàn)其整個企業(yè)體系內(nèi)部自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實現(xiàn)投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)的資金互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補。

　　商業(yè)地產(chǎn)“地標”沖動，盲動后或現(xiàn)危機

　　二三線城市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)一路高歌猛進，萬達集團、寶龍集團、凱德置地等知名開發(fā)企業(yè)和投資機構(gòu)也聲稱將持續(xù)重點關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開發(fā)，并加大投資力度。二三線城市各類綜合體項目井噴，商業(yè)地產(chǎn)挺進“地標時代”。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，作為城市與區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動力，也作為城市精神符號，我們不可否認商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體在城市化進程過程中，這些“地標”的積極作用，但各地商業(yè)地產(chǎn)挺進“地標時代”未免顯得有點盲動的因素，因此，在住宅“限購”導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的過程中，也要認真冷靜思考進軍二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的種種問題。如果不顧市場條件和自身資源條件盲目開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)“地標”，這一時的投資沖動，極有可能造成企業(yè)經(jīng)營層面的危。

　　首先、新興區(qū)域興建地標，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，布局過于超前，面臨市場培育期與經(jīng)營問題。

　　由于布局過早、市場定位不清晰及同質(zhì)化競爭等問題也導(dǎo)致當前二三線城市商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨競爭加劇，這不僅僅直接導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量偏大的問題，而且在未來面臨更多的是長時間的培育及項目的經(jīng)營問題。

　　其次、當今房地產(chǎn)市場，無論是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)、還是基金、險資進入商業(yè)地產(chǎn)，還是專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營商，現(xiàn)在已不是依靠單一渠道的資金投入商業(yè)地產(chǎn)維持經(jīng)營，而是依靠多渠道、多重方式的合作來實現(xiàn)投資與收益的良性循環(huán)。對于一個具體商業(yè)地產(chǎn)投資者來說，其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實現(xiàn)投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資其他產(chǎn)業(yè)的資金互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補，這將成為商業(yè)地產(chǎn)投資者降低市場風險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

　　第三、是否有充裕資金或融資模式支撐項目的可持續(xù)經(jīng)營。盡管近期表態(tài)搶灘商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商、基金公司、保險資金等企業(yè)實體擁有雄厚的資本作為背景支撐，但是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這些商業(yè)地產(chǎn)新秀必須與與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營大鱷博弈。雄厚的資本成為商業(yè)地產(chǎn)市場決勝的必不可少條件，但是良好的資本運營能力與創(chuàng)新能力、投資商業(yè)地產(chǎn)贏利模式的確定，與市場的前瞻性的判斷將成為決定商業(yè)地產(chǎn)投資者成功與否的關(guān)鍵因素。

　　第四、二三線城市綜合體同質(zhì)化競爭嚴重。

　　在各地城市綜合體井噴，挺進“地標時代”的同時，城市綜合項目能否定位差異化，彰顯各自特殊元素，將成為其成功的關(guān)鍵。筆者認為，城市綜合體當中每個項目可以采取各自不同的方式營造具有“主題”概念的消費。如項目中可以融入更多的中國元素、引入“體驗式”消費，注重“休閑”因素，能夠讓更多的消費者體驗“慢”生活的樂趣等等。

　　第五、進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新秀，即使可以從同行當中挖幾個核心人才過來，但是二三線城市項目的經(jīng)營管理絕非如此簡單，商業(yè)地產(chǎn)的投資者在經(jīng)營管理方面要準備好交充足的“學(xué)費”。
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