紅商網(wǎng)訊：“我們爭取在今明兩年先進入非洲市場。另外，我們對歐洲市場也做過了一些調研。比如荷蘭阿姆斯特丹、西班牙等，但目前感覺這些地方還需要進一步的研究。”保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(以下簡稱“保利地產(chǎn)(600048)”)董事長宋廣菊近日在業(yè)績會上發(fā)出了海外擴張的信號。
而此前，包括萬科、萬達、綠地、碧桂園、中坤等十余家大型房企在內，都已布局海外市場。業(yè)內分析，國內市場調控越來越嚴厲和房企自身發(fā)展的需求，加上新政的推動，會讓房企出海成為趨勢，且部分房企海外試水的目標更傾向于截流部分放眼海外的國內需求。但是，目前僅處于試水階段，前景難以斷定。
“房企出海一是分擔風險，增加盈利渠道;二是在移民潮和海外置業(yè)的推動下，房企希望截留這一部分國內需求;此外，或含有資金轉移的考慮。”高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋對時代周報記者表示。
對非洲很有信心
今年以來，國內房企海外擴張的聲音不絕于耳。近日，保利地產(chǎn)也加入了出海陣營。
宋廣菊近日在業(yè)績會上透露，保利地產(chǎn)海外調研小組剛從非洲返回，準備今明兩年先進入非洲市場。與大多數(shù)房企瞄向歐美、亞洲、澳洲等地相比，保利地產(chǎn)此舉似乎不按常理出牌，但業(yè)內分析，這是保利地產(chǎn)對非洲的整個投資環(huán)境和未來發(fā)展空間的綜合(行情 專區(qū))考量后所作的戰(zhàn)略決策。
“非洲人口眾多、土地便宜，且非洲經(jīng)濟步入正軌，政府需要招商引資。加上中非關系良好，政治環(huán)境有保障，保利地產(chǎn)這樣能以很低的成本獲得甚至不亞于國內高端房地產(chǎn)項目的利潤。”第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍對時代周報記者分析。
而宋廣菊也表達了對非洲市場的信心。“這些地方的房價，普通商品房的兩房和三房，每平方米賣到了1200-2400美元，別墅賣到50萬-250萬美元/棟不等，這樣一折算可以跟我們很多省會城市的房價媲美。非洲國家的經(jīng)濟持續(xù)多年保持10%以上的速度增長，特別是發(fā)現(xiàn)石油(行情 專區(qū))以后，他們的投資環(huán)境和未來發(fā)展空間非常好，另外，這些國家對中國非常友好，比如坦桑尼亞是免簽證的，所以我們對在非洲國家開發(fā)房地產(chǎn)很有信心。”
實際上，在保利地產(chǎn)之前，房企海外投資已成規(guī)模。據(jù)中國海外投資聯(lián)合會的一項數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，包括碧桂園(002007.HK)、中國建筑、中國鐵建、萬科(000002.SZ)、綠地集團、萬通地產(chǎn)、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項目或確定投資計劃，投資規(guī)模已達上百億美元。
實際上，保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)集體試水海外，就是希望通過拓展海外市場，保證銷量能夠保持一定數(shù)量的增長。2013年，保利地產(chǎn)2013年的銷售目標至少在1200億以上。
房企出海鎖定國人
根據(jù)來自Dealogic的數(shù)據(jù)，中國人在海外的房地產(chǎn)交易規(guī)模去年急劇上升，達到18.6億美元。相比之下，2011年為5.47億美元，2010年為9000萬美元。不包括香港在內，2012年的海外房地產(chǎn)交易總額為4.5億美元，比2011年增長了46%。截留這部分國內人士的海外購房需求，成為國內房企出海的動因之一。綠地集團董事長張玉良一句“我們感興趣的是中國人多的地方”，實則反映了大多數(shù)房企出海鎖定國人的首要目標。
今年2月，國內頭號房企萬科和美國頭號房企鐵獅門公司的簽約，引發(fā)轟動。同樣，在萬科總裁郁亮看來，萬科試水海外項目是看到了限購所帶來的市場機會，限購措施使得一線城市的有錢人基本上失去了購房的資格，這部分投資需求流向海外。因此萬科啟動了國際化策略。投入上，萬科美國項目總投資約為6.2億美元，其中萬科將投資1.75億美元，鐵獅門僅提供7500萬美元，其余部分將通過債務融資解決。
無疑，房企出海，最大的驅動還是國內的房地產(chǎn)政策環(huán)境。隨著調控的加緊，房地出海會漸成潮流。國內限購、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規(guī)避國內投資風險，從而導致部分龍頭開發(fā)企業(yè)也轉投海外市場。當然，能否游刃有余，還得看是否具有諸多前提保障，而首要的條件是資金力量雄厚。
“從目前來看，各地對住宅的調控力度在進一步加深，住宅發(fā)展空間被壓縮，這可能導致房企瞄向商業(yè)和海外市場，但是商業(yè)空間實際上難度很大。可以說，長期來看，房企出海是必然的。”陳厚橋對記者表示。
當然，也有房企出海并不做房地產(chǎn)項目，典型的代表是萬達集團。去年5月，萬達集團與全球第二大院線集團AMC簽署并購協(xié)議，并購總交易金額26億美元，包括購買100%股權和承擔債務兩部分。另據(jù)萬達集團董事長王健林透露，萬達集團海外目光將集中鎖定在歐美市場，未來10年將向美國投資100億美元，2013年萬達集團還要完成1-2個項目的大型并購。顯然，涉及上百億美元的投資規(guī)模也說明，欲海外擴張，充裕的資金支撐是第一要務。
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