商業(yè)地產(chǎn)圖謀
在試水商業(yè)地產(chǎn)三年后，萬科終于將商業(yè)地產(chǎn)編為“正規(guī)軍”。1月9日，萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部在北京舉行了低調(diào)的成立儀式，萬科總裁郁亮親臨助陣。該部門由萬科執(zhí)行副總裁毛大慶分管，總部設(shè)在北京。
萬科內(nèi)部眾所周知，王石對商業(yè)地產(chǎn)始終抵觸，認(rèn)為萬科應(yīng)專注住宅市場，這也是王、郁在戰(zhàn)略上的最大分歧之一。王石曾公開稱，就算“從墳?zāi)估锷斐鲆恢皇?rdquo;，也要阻止萬科做商業(yè)地產(chǎn)。但此番表態(tài)年代已久，萬科內(nèi)部人士說，隨著市場不斷變化，王石對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度也有所松動。萬科此番動作，被視為王石的妥協(xié)。“能做大就做大，不行就悄無聲息地撤退。”有萬科人士如此描述其在商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃。
從玩票性質(zhì)到戰(zhàn)略部署，萬科的商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)糾結(jié)，最終在市場逼迫以及郁亮強(qiáng)力主導(dǎo)下得以成型。
最大的挑戰(zhàn)首先是人。從凱德置地加盟而來的毛大慶，被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)主管的不二人選。北京區(qū)域曾是萬科的老大難問題，因業(yè)績平平，總經(jīng)理十度易人。但毛上任后打破魔咒，萬科一度高踞北京市場占有率之首。王、郁均對毛非常器重。
“郁亮本來想讓毛做全國商業(yè)地產(chǎn)的直接負(fù)責(zé)人，而不是分管。”接近毛的人士說。這不僅意味著要交出北京區(qū)域，也將成為某種程度上的“站隊(duì)”。毛最終留任北京，同時分管商業(yè)地產(chǎn)，這一結(jié)果被看做王、郁在人事上的默契。
在毛大慶看來，商業(yè)地產(chǎn)對萬科很有必要性。“我自以為很了解這個我出生長大的城市，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)已經(jīng)看不清楚了。”毛說。他認(rèn)為政策操控下，萬科只做住宅市場，已經(jīng)有將雞蛋放到同一個籃子里的危險(xiǎn)。而且他認(rèn)為北京萬科“每年100多億已經(jīng)沒什么意思，所以要做新東西”。
盡管低調(diào)，毛大慶還是透露了萬科的初步打算：每年完成一個項(xiàng)目。“萬科將變成北京最大的商業(yè)綜合體運(yùn)營商，沒有之一。”
開拓商業(yè)地產(chǎn)，在某種程度上是萬科的無奈之舉。蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》，萬科原來一直打土地一、二級聯(lián)動開發(fā)的主意，但其在香河的項(xiàng)目被查，“從產(chǎn)業(yè)鏈的二級到一級，就被內(nèi)部否定了，干脆往下游做三級持有物業(yè)”。
2011年與2012年，郁亮在例行的媒體群訪會上都曾明確稱，萬科的商業(yè)地產(chǎn)只做社區(qū)商業(yè)。而從實(shí)際動作看，無論是萬科2049、萬科紅還是萬科大廈，都在昭示著郁亮的商業(yè)地產(chǎn)野心。“從社區(qū)商業(yè)到大廈到綜合體都在做，和郁亮當(dāng)初所說是相悖的，萬科現(xiàn)在的戰(zhàn)略是做加法。”宋延慶說。
全忠分析認(rèn)為，城市住宅用地競爭過于慘烈，正在動搖王石堅(jiān)定不移住宅產(chǎn)業(yè)化的決心。“政府恨不得50%讓你做商業(yè)，再加上業(yè)務(wù)多元化的趨勢，逼得萬科不得不做。但也不能隨便一做，而是要做點(diǎn)品牌和產(chǎn)品線出來。”
相對于王石對商業(yè)地產(chǎn)的松口，郁亮的看法也在變化。曾在去年底和郁亮一起開會的人士告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》，郁對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)提高警惕。“郁亮以前說30%做商業(yè)，而現(xiàn)在說商業(yè)供應(yīng)量太大，不能盲目，這是萬科在對商業(yè)地產(chǎn)的不斷認(rèn)知的過程。”
由于起步較晚，萬科不得不面對一系列問題。接近郁亮的人士說，萬科的文化是住宅文化，不少從外面挖來做商業(yè)的人到萬科后，人和公司都要磨合。比如，萬科一個做商業(yè)的老總，從北京被挖到深圳。他說：我來萬科有個條件，必須每周末回趟北京。不是為了和老婆孩子團(tuán)聚，而是要和做商業(yè)地產(chǎn)的圈子里的人吃飯聊天，保持自己在這個圈子繼續(xù)混下去。如果長期脫離，我做商業(yè)地產(chǎn)就完了——這在住宅這一塊是不可能的事。
已經(jīng)做到1400億的萬科接下來要做什么？許多行業(yè)人士都在期待。而出海與轉(zhuǎn)商，正在成為這家龍頭房企的最大兩個動作，且分別由王石、郁亮二人主導(dǎo)。“前者是自留地，后者是試驗(yàn)田。”上述萬科前所未有的嘗試，既可看做主動求變，又是王郁之爭的表面默契。
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