紅商網(wǎng)訊：繼去年33億收購綠城9個項目高調(diào)進(jìn)軍上海后，融創(chuàng)中國對上海以及其所代表的蘇南區(qū)域興趣遞增。3月17日晚，融創(chuàng)中國公布，公司再次聯(lián)合綠城以90.19億元收購位于上海黃浦江畔的商住地塊。

　　實(shí)際上，在此之前的3月14日，融創(chuàng)就曾以9.07億元獲得世房今年2月剛剛競得的杭州之江度假村地塊49%的股權(quán)。

　　90億收購與高毛利

　　3月16日，融創(chuàng)中國、綠城中國與賣方China Gold Associates Limited簽訂框架協(xié)議。據(jù)此，融創(chuàng)和綠城將以90.19億元的代價購入賣方全資子公司Golden Regal Limited 100%股權(quán)，并借此獲得其位于上海黃浦江的9個地產(chǎn)項目。

　　根據(jù)協(xié)議，融創(chuàng)及綠城將分別支付總收購款的一半，由內(nèi)部資源撥付。收購?fù)瓿珊�，Golden Regal Limited將成為融創(chuàng)和綠城各自控股50%的子公司，其將成為融創(chuàng)的非全資附屬公司，業(yè)績報表并入融創(chuàng)，而非綠城。

　　資料顯示，Golden Regal Limited旗下有3家項目公司，所投資的9個項目均位于上海市黃浦區(qū)，擁有一線江景，建筑面積為72.44萬平方米，項目包括兩個高層住宅、多個商業(yè)與辦公物業(yè)及停車場項目。截至2012年底，這3個項目公司均沒有貢獻(xiàn)收入。據(jù)悉，其所投資項目部分已竣工，部分仍待建。

　　雖然此次聯(lián)合公告并未透露賣方身份，但有市場消息稱，賣方China Gold Associates Limited正是新世界榮譽(yù)主席鄭裕彤的女婿兼新世界副主席杜惠愷，該公司由杜惠愷私人持有。

　　消息又指，該項目地塊由賣方在2000年獲得，地塊上已有部分發(fā)展為豐盛皇朝項目，該項目目前正在預(yù)售中，預(yù)售均價超過6萬元/平米。

　　更有分析指出，此次收購的均價為1.245萬元/平米，鑒于交易價格還有可能調(diào)整，預(yù)計該筆交易的最終成交價格在2萬元/平米，但即便如此，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價7萬-7.5萬元/平米。因此，預(yù)計該筆交易為融創(chuàng)帶來的毛利率可高達(dá)50%，甚至更多。

　　對于這筆交易，融創(chuàng)認(rèn)為，該項目為上海中心區(qū)域占有核心黃浦江江景資源的稀缺地塊。該地塊的收購將有助于擴(kuò)大上海融創(chuàng)綠城在上海的市場份額，加強(qiáng)品牌影響力。但對于市場種種猜測，融創(chuàng)方面并沒有做出回應(yīng)。

　　負(fù)債上升與杠桿率

　　對于融創(chuàng)這筆大額的交易，有熟悉融創(chuàng)的分析師指出，此次交易雖然是融創(chuàng)綠城聯(lián)合收購，但項目最終并表融創(chuàng)，加之其以往的表現(xiàn)，可以斷定在此次收購中融創(chuàng)占據(jù)主動地位。

　　另外，雖然此次交易融創(chuàng)需要付出45億元的交易對價，短期內(nèi)會刺激公司負(fù)債率上升，影響較大，但放長遠(yuǎn)來看，未必如此。上述分析師認(rèn)為。

　　首先，此次收購的交易結(jié)構(gòu)很巧妙，收購是通過融創(chuàng)綠城的合營公司來完成的。而合營公司又是離岸公司的身份，因此，融創(chuàng)可以向聯(lián)交所申請，豁免召開股東特別大會批準(zhǔn)交易。與此同時，融創(chuàng)去年配股融資的20億港元可以直接使用。

　　其次，在還款時間上，除了1000萬美元的誠意金外，剩余的資金分為四期支付，但前三期需要支付的款項很少，僅有18億元，最大的一筆款項只需在簽署股權(quán)交易協(xié)議后210天內(nèi)支付(尚有30天寬限期)。

　　“彼時，融創(chuàng)已經(jīng)有大筆的現(xiàn)金回款了，支付這些交易對價并不是問題。”該分析人士如是稱。

　　該人士還援引融創(chuàng)高層的話指出，交易所需資金部分來自去年的配股融資20億港元，其他的部分則靠其內(nèi)部資源或銷售回款。

　　根據(jù)收購條款，本次收購的項目目前可售資源達(dá)70-80億元，且目前已進(jìn)入預(yù)售階段，只要該項目可以盡快入市銷售，便會實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金平衡。

　　他總結(jié)說，“此次交易跟去年收購綠城9個項目50%股權(quán)很相像，融創(chuàng)的這些選擇性收購都具有一個特征，現(xiàn)金流比較強(qiáng)，項目當(dāng)期就可以銷售。”

　　目前，融創(chuàng)仍處于規(guī)�？焖侔l(fā)展的階段，對它而言，最重要的是現(xiàn)金流，而不是負(fù)債率。“因?yàn)樨?fù)債率低，說明其杠桿率并沒有得到很好的利用。”

　　對融創(chuàng)而言，要足夠的現(xiàn)金流來實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張，最重要的前提是保障資金回籠速度，這也是融創(chuàng)最為看重的，那就是銷售額。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前2個月，融創(chuàng)中國共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣71.5億元，在去年同期27.1億元的基礎(chǔ)上增長了164%。

　　實(shí)際上，在融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的詞典中，“負(fù)債率”并不是最重要的，判斷財務(wù)風(fēng)險的標(biāo)準(zhǔn)是看“銷售除以總負(fù)債”的結(jié)果。

　　“我們?nèi)ツ曩u300多億，年底賬上有100多億，到期債款才25億，實(shí)際上還款100多億，其中包括大部分還未到期的債務(wù)，2013年融創(chuàng)到期的貸款有50多億，但最后可能也會還款100多億。”因此，孫宏斌認(rèn)為，“高達(dá)100%多的凈負(fù)債率無所謂”。
（來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者:曹萍）

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