紅商網(wǎng)訊：在不少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手看來(lái)，凱德商用是一家令人敬畏的商業(yè)地產(chǎn)公司，無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于調(diào)整還是擴(kuò)張期，它都踩著自己的節(jié)奏在買(mǎi)地、開(kāi)業(yè)、收購(gòu)和出售。似乎外界的起落與其無(wú)關(guān)。
凱德商用在北京已開(kāi)業(yè)8家購(gòu)物中心。今年2月7日公布的財(cái)報(bào)顯示，凱德商用去年新開(kāi)業(yè)的9家購(gòu)物中心有7家位于中國(guó)，主要位于二、三線城市。目前，凱德商用在中國(guó)36個(gè)城市擁有60個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)3年內(nèi)還有可能再增加40個(gè)項(xiàng)目。
在凱德商用中國(guó)總裁駱偉漢看來(lái)，凱德商用最強(qiáng)的能力不是快速擴(kuò)張，而是了解消費(fèi)者的需求。“每一個(gè)城市，都得去深入了解這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者到底需要的是什么，才把適合的商場(chǎng)開(kāi)出來(lái)，引入適合的品牌，專(zhuān)業(yè)地去管理，不是每個(gè)項(xiàng)目都去復(fù)制。”2013年1月底，駱偉漢在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
電子商務(wù)以“咄咄逼人”之勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，已有大型購(gòu)物中心開(kāi)始倒閉，傳統(tǒng)零售商業(yè)的未來(lái)似乎岌岌可危。但駱偉漢并不擔(dān)心，“十年后的需求是什么，我們現(xiàn)在還看不出來(lái)，重要的是我們的購(gòu)物中心在管理方面是否足夠靈活，能夠一直創(chuàng)新，一直調(diào)整。”
REITs是商業(yè)模式不是融資渠道
2012年7月初設(shè)立，資金總額為10億美元，投資期限為8年的凱德商用中國(guó)發(fā)展基金Ⅲ，是到目前為止凱德商用發(fā)起的最大私募基金，它現(xiàn)已投資于成都、上海兩地的3個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目。
低成本的資金，多元化的融資渠道，讓國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商們艷羨。2012年4月，凱德商用收購(gòu)了保利地產(chǎn)在北京的一塊商業(yè)用地，總開(kāi)發(fā)成本共約為23.43億。2012年9月，凱德商用向中鐵建收購(gòu)武漢1818中心凱德廣場(chǎng)，總代價(jià)14.135元。收購(gòu)成為凱德商用在擴(kuò)張時(shí)最常用的方式之一。
駱偉漢解釋說(shuō)，凱德商用每次收購(gòu)，賬都算得很細(xì)，包括建筑成本、租金情況、區(qū)域消費(fèi)情況，開(kāi)業(yè)后能否達(dá)到投資者需要的回報(bào)率等等。“如果算不過(guò)來(lái)賬，肯定不會(huì)勉強(qiáng)買(mǎi)下來(lái)。”
被大多數(shù)人視為融資渠道的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），在凱德商用看來(lái)是一種經(jīng)營(yíng)模式。凱德商用投資開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，或收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目，打包裝入境外成立的私募基金或信托基金，通常自己持有該基金一半左右的股權(quán)，另一半股權(quán)由海外機(jī)構(gòu)投資者（如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等）持有，待基金包中的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)趨于成熟，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，再在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)下出售套現(xiàn)，然后尋找新的投資機(jī)會(huì)。這要求，凱德商用旗下的物業(yè)必須達(dá)到一定的回報(bào)率。據(jù)透露， 3至5年內(nèi)，凱德商用旗下物業(yè)凈收益率將達(dá)到8%左右的水平。
駱偉漢認(rèn)為，凱德商用本質(zhì)上還是一家房地產(chǎn)公司，但與絕大多數(shù)公司不同的，是其購(gòu)物中心業(yè)務(wù)模式，融合了商業(yè)房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理及基金管理等多種職能，使凱德商用能在整條零售房地產(chǎn)價(jià)值鏈中運(yùn)用專(zhuān)業(yè)技術(shù)為利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)增值。
洞察并滿足需求
當(dāng)下，匆忙轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)商，最欠缺的是管理經(jīng)驗(yàn)和資源，而支持凱德商用物業(yè)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)率、REITs順利發(fā)行的，恰恰是經(jīng)驗(yàn)和資源的體現(xiàn)。
在駱偉漢看來(lái)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)是凱德商用最大的優(yōu)勢(shì)之一。凱德?lián)碛谐^(guò)1萬(wàn)個(gè)租約。租戶們最首要的需求是賺錢(qián)，唯有實(shí)現(xiàn)共贏，才能獲得品牌的信任和長(zhǎng)期的合作關(guān)系。
新加坡本土品牌“面包新語(yǔ)”是跟隨凱德商用來(lái)中國(guó)的。其創(chuàng)辦人兼主席郭明忠去年表示，面包新語(yǔ)現(xiàn)在內(nèi)地有大約300家門(mén)店，計(jì)劃2014年增至550家。凱德商用還將中國(guó)的餐飲品牌“海底撈”帶入新加坡。
光有宏大的計(jì)劃不夠，新加坡人似乎更關(guān)心細(xì)節(jié)。比如，空調(diào)的溫度是不是適合，廁所是否足夠干凈。硬件需要專(zhuān)業(yè)化維護(hù)。但在國(guó)內(nèi)，許多商場(chǎng)開(kāi)業(yè)一兩年后，墻磚已開(kāi)始剝落。
如果說(shuō)商場(chǎng)是租戶實(shí)現(xiàn)盈利的載體，充足的人流量則是商戶是否能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的關(guān)鍵。駱偉漢指出，一家商場(chǎng)需要時(shí)常改變，才能給客人帶來(lái)新鮮感，提供更好的購(gòu)物體驗(yàn)。“我們一直在做各種小的裝修、提升，不斷調(diào)整品牌。”他說(shuō)。
專(zhuān)業(yè)的管理能力，體現(xiàn)于對(duì)品牌更深刻的了解。不僅是硬件維護(hù)好，品牌組合要更加合理，要考慮到怎么樣能夠帶動(dòng)客流，增加消費(fèi)。只有租戶賺錢(qián)，整個(gè)商場(chǎng)才能持續(xù)盈利。
好的購(gòu)物中心背后是人。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張首要的阻力不是資金而是人才。據(jù)了解，凱德商用有3600名員工。每個(gè)員工加入凱德商用之后，都會(huì)有一定的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。滿足了員工的需求，一家公司才能健康成長(zhǎng)。“你看到我們每個(gè)商場(chǎng)都不一樣，每個(gè)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)不同，設(shè)計(jì)理念不同，但商場(chǎng)的基本需求是相似的。每個(gè)商場(chǎng)的設(shè)計(jì)都要考慮動(dòng)線和配套，我們復(fù)制的不是硬件，而是設(shè)計(jì)的理念和經(jīng)營(yíng)思路，通過(guò)培訓(xùn)和分享去復(fù)制這樣的經(jīng)驗(yàn)。”駱偉漢說(shuō)。
傳統(tǒng)商業(yè)不會(huì)被電商擊垮
新加坡人對(duì)中國(guó)的未來(lái)抱有充足的信心。預(yù)計(jì)2011年至2015年，中國(guó)的零售銷(xiāo)售額年均增長(zhǎng)率達(dá)15%，2015年將達(dá)到32萬(wàn)億元，7500萬(wàn)中國(guó)城鎮(zhèn)家庭將成為中產(chǎn)階級(jí)家庭，每戶年收入5萬(wàn)至12萬(wàn)元。
目前中國(guó)北京人均占有購(gòu)物中心面積0.45平米，上海是0.34平米，成都0.16平米，而新加坡是1.01平米，美國(guó)1.87平米。這表明中國(guó)購(gòu)物中心仍有很大發(fā)展空間。
中國(guó)市場(chǎng)對(duì)凱德商用的貢獻(xiàn)逐年上升。年報(bào)顯示，2012財(cái)政年度，凱德商用息稅前利潤(rùn)相較2011財(cái)年增長(zhǎng)14%，達(dá)約6.863億新元（約合5.54億美元）。中國(guó)的表現(xiàn)最為突出，凈物業(yè)收入增長(zhǎng)16.9%，租戶銷(xiāo)售額上揚(yáng)了9.8%。其中二、三線城市租戶銷(xiāo)售額增長(zhǎng)高達(dá)13.2%。
再好的市場(chǎng)，也有公司被淘汰出局。“購(gòu)物中心遭淘汰并不是因?yàn)檫^(guò)量供應(yīng)，而是因?yàn)樵诟?jìng)爭(zhēng)中缺乏優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有良好的運(yùn)營(yíng)管理能力及差異化經(jīng)營(yíng)，即找不準(zhǔn)目標(biāo)顧客。”駱偉漢指出。
他預(yù)測(cè)，未來(lái)電商和購(gòu)物中心能夠融合和并存發(fā)展，因?yàn)橘?gòu)物中心能夠提供人們多方面的需求，比如社交、餐飲需求。購(gòu)物中心也會(huì)根據(jù)不斷變化的消費(fèi)者需求進(jìn)行調(diào)整。（來(lái)源:21世紀(jì)網(wǎng)）
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