紅商網(wǎng)訊：1月9日，瑞安房地產(chǎn)(00272.HK)(下稱“瑞房”)主席羅康瑞與公司董事總經(jīng)理兼行政總裁李進港在上�？偛哭k公室召開臨時新聞發(fā)布會，宣布了公司涉及資產(chǎn)可能超過600億元的商業(yè)地產(chǎn)分拆計劃。

　　就在兩天前的1月7日，在中國內(nèi)地主要從事大規(guī)模舊城改造的瑞房發(fā)布業(yè)績預警，預期公司2012年業(yè)績較上一年可能出現(xiàn)明顯下調(diào)。

　　羅康瑞表示，這次宣布的資產(chǎn)分拆計劃，是瑞房解決此前幾年“低盈利”問題走出的重要一步。

　　分拆商業(yè)地產(chǎn)

　　1月9日香港股市收盤后，羅康瑞正式對外公開了分拆計劃——瑞房將于2013年3月1日成立旗下全資子公司中國新天地，新公司將由羅康瑞本人親自擔任董事會主席。公司成立后，瑞房目前開發(fā)項目中部分商業(yè)辦公物業(yè)將被剝離注入新公司，最終達到瑞房專注于物業(yè)開發(fā)、中國新天地負責資產(chǎn)管理和運營的業(yè)務(wù)分工目的。

　　這是自瑞房2012年5月28日發(fā)布公告建議分拆及中國新天地有限公司在香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨立上市以來，該公司首次對外公布分拆細節(jié)。

　　羅康瑞介紹，中國新天地將主要負責中國內(nèi)地城市繁華地段管理、設(shè)計、租賃、營銷、提升高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業(yè)。包括上海新天地、虹橋天地、武漢天地等瑞房旗下目前在開發(fā)運營的項目中的部分商業(yè)和辦公物業(yè)都將會打包注入新公司;新公司也將優(yōu)先管理和運營瑞房旗下優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn);同時，新公司也將考慮收購中國內(nèi)地合適的零售、辦公樓、酒店等物業(yè)項目。

　　據(jù)悉，中國新天地一旦上市，瑞房仍將是中國新天地的大股東。屆時，瑞房將專注于物業(yè)的開發(fā)和銷售，對外將由瑞房出面進行拿地和開發(fā)，中國新天地則將通過正常的交易手續(xù)向瑞房購買其開發(fā)的商業(yè)、辦公等資產(chǎn)。

　　羅康瑞表示，雖然向香港聯(lián)交所提交分拆上市的申請仍在等待審批，但新公司成立后即將按照上市公司的標準進行運營。目前，將注入新公司的資產(chǎn)以及上市募資等問題暫時還沒有確切的方案。不過，他稱，目前瑞房已開發(fā)完成的商業(yè)地產(chǎn)項目約有63萬平方米，估值約280億元，在建的重點商業(yè)項目99萬平方米，保守估計市值或達400億元。這其中相當一部分的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將注入中國新天地。

　　改善瑞房資金周轉(zhuǎn)

　　事實上，此次瑞房高調(diào)公布資產(chǎn)分拆細節(jié)讓市場頗感意外。此前有媒體報道稱，中國新天地的具體情況都會在其上市后揭曉。市場分析人士認為，對于剛發(fā)業(yè)績預警的瑞房而言，中國新天地分拆細節(jié)的發(fā)布時間頗具意味。

　　公開資料顯示，為解決資金難題，瑞房去年融資動作頻頻。2012年，瑞房共進行了三次融資。11月底，又有外媒消息稱，瑞房正通過新加坡大華銀行尋求一筆三年期的貸款。同時，該公司還透過多家外資銀行發(fā)行了四次年息為8%~9.5%不等的優(yōu)先票據(jù)。

　　此外，瑞房還于2012年6月末通過平安信托為旗下重慶公司發(fā)行了17.5億元人民幣的信托。

　　“目前瑞房所開發(fā)的項目主要都是一些大型的、綜合類的項目，開發(fā)的流程很長，對公司的資金周轉(zhuǎn)帶來壓力。”李進港坦言，此次溢利下調(diào)主要由于2012年內(nèi)交付的物業(yè)較少，部分項目的銷售收入將計入2013年一季度的業(yè)績。另外，舊城改造項目使得瑞房連續(xù)多年高額支出動遷費用，對公司的盈利帶來不小的壓力。

　　他同時稱，今后瑞房會考慮選擇一些市中心、城市周邊的中小型的項目，有利于提高資金周轉(zhuǎn)率。而分拆中國新天地后，瑞房和中國新天地兩家公司的不同分工，也有利于瑞房集中精力于開發(fā)銷售，對于瑞房今后的發(fā)展或?qū)⑵鸬街陵P(guān)重要的作用。

　　瑞房目前擁有可開發(fā)土地儲備1110萬平方米，其中商業(yè)用地儲備660萬平方米。李進港稱：“現(xiàn)在已開發(fā)完成的只有土地儲備的一成都不到，相信完成之后，(中國新天地)資產(chǎn)將會相當龐大。”

　　瑞房半年報顯示，除已開發(fā)和在開發(fā)項目外，該公司于2007年或之前購入的其余商業(yè)用途土地儲備，其賬面值按成本價計算為91.37億元人民幣。這部分物業(yè)在竣工后溢價出售，將向公司提供不菲的利潤。

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