紅商網(wǎng)訊：海南樓市傳奇的逐漸褪色，卻并未影響招商地產(chǎn)進入的熱情。

　　日前，招商地產(chǎn)與海南中遠博鰲有限公司簽署了博鰲大靈湖項目合作協(xié)議，雙方將積極推進項目準備工作，力爭明年一季度開工，這也是招商地產(chǎn)首次進入海南。

　　據(jù)了解，大靈湖項目是今年3月國資委與海南省政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的重要合作項目之一，也是博鰲亞洲論壇三期配套服務(wù)設(shè)施，項目占地約160萬平方米，預(yù)計總投資額約46億元，開發(fā)后將建成高端的綜合旅游服務(wù)度假區(qū)。

　　招商首入海南

　　在招商地產(chǎn)和中遠博鰲的簽署儀式上，招商局集團和中遠集團均有高層出席，外界對此解讀為“兩大央企的強強聯(lián)手”。

　　對于依托集團優(yōu)勢進入博鰲的招商地產(chǎn)，對此也并不諱言。其相關(guān)負責(zé)人表示，與中遠博鰲的合作，主要是集團牽頭，招商地產(chǎn)將作為開發(fā)主體進入，不過集團目前并未有具有要求。

　　“但相對明確的是，項目的具體開發(fā)肯定會由招商地產(chǎn)負責(zé)，并且項目也不是僅以普通住宅和商業(yè)項目為主，將是圍繞亞洲論壇的配套設(shè)施。

　　對此，中遠博鰲負責(zé)與招商方面具體商談的總會計師胡海斌向觀點地產(chǎn)新媒體透露，其實對方的合作主體還是招商地產(chǎn)，招商局和中遠集團只是從集團層面對雙方合作給予支持，目前合資公司已經(jīng)成立，是由招商地產(chǎn)和中遠博鰲組建。

　　胡海斌進一步表示，由于大靈湖項目用地是中遠博鰲所有，因此在合資公司內(nèi)，招商地產(chǎn)出資會更多，項目今后會由雙方的合資公司具體推進，但雙方所占比列暫不便透露。

　　對招商地產(chǎn)此次涉入博鰲亞洲論壇的開發(fā)，有分析人士稱，此前中遠博鰲一直在尋求相關(guān)公司合作，但都因各種分歧未能成行，此次引入招商地產(chǎn)，一是看中其母公司的背景資源，另一方面也是看中招商地產(chǎn)的資金實力。

　　此前，由于獨自開發(fā)博鰲亞洲論壇國際會議中心、以及配套的酒店、度假公寓等項目，中遠博鰲投入巨大，但由于投資回報期長，且亞論區(qū)域主要是以會議論壇為主，收益僅集中于論壇期，因此面臨一定的資金壓力。

　　“引入招商地產(chǎn)，首先可以緩解中遠博鰲的資金壓力，同時又借助其片區(qū)開發(fā)經(jīng)驗和能力，推動亞洲論壇三期的建設(shè)，這對中遠博鰲而言是一個難得的機會。”分析認為。

　　而從招商地產(chǎn)的角度看，其借開發(fā)大靈湖項目實現(xiàn)了首入海南的目標，這為今后進一步在海南的擴張打下基礎(chǔ)，同時也有助于實現(xiàn)產(chǎn)品多元化。

　　另有分析則認為，由于大靈湖項目定位成綜合旅游服務(wù)度假區(qū)，而招商地產(chǎn)以前從未涉及旅游地產(chǎn)的開發(fā)，其在這方面的人才儲備、管理經(jīng)驗、開發(fā)模式會有所欠缺，因此該項目的前景還有待檢驗。

　　另外，博鰲地區(qū)的眾多配套項目還存在持續(xù)經(jīng)營的難題，由于該區(qū)域的業(yè)主均為“候鳥”，一年最多只有兩個月飛來度假消費，其它月份該如何維持，也將成為大靈湖項目今后必須要平衡的問題。

　　中遠博鰲引資

　　據(jù)介紹，大靈湖項目160萬平方米用地全部位于博鰲核心區(qū)東嶼島上，也是中遠集團最早進入的區(qū)域。

　　1999年8月，中遠集團正式介入博鰲開發(fā)。當時，由曉奧公司、中遠發(fā)展和海南黃金海岸集團共同出資組建了海南博鰲投資控股有限公司(博鰲控股)，中遠為該公司主導(dǎo)。

　　到了2000年，中遠將其在博鰲控股的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并于當年9月18日新成立了海南中遠發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司(即中遠博鰲)，中遠持有其95%的股份，注冊資本2.5億元。

　　3天后，中遠博鰲即出資5800萬元征用博鰲亞洲論壇永久性會址所在地東嶼島全島土地，約計2500畝。

　　此后，中遠博鰲又向博鰲控股購買了博鰲水城太陽城區(qū)域B島和C島的土地使用權(quán)，用地面積合計超過94畝，用于開發(fā)博鰲太陽城B島別墅、C島酒店和別墅。2001年9月，中遠還購買了龍?zhí)稁X的建設(shè)用地，用于建設(shè)別墅。

　　在前期開發(fā)住宅獲益之后，中遠隨后又在博鰲進行了轉(zhuǎn)賣土地。

　　2001年12月6日及13日，中遠出讓了其位于博鰲水城的兩幅地塊，分別為別墅用地和高爾夫用地，兩幅塊出讓面積分別為29萬平方米和69萬平方米，獲取的土地款合計超過2.7億元。

　　“中遠在博鰲的開發(fā)建設(shè)中，起到了關(guān)鍵作用。”被譽為博鰲之父的蔣曉松曾如此評價。然而，從參股博鰲控股到成立中遠博鰲獨立開發(fā)，中遠的做法一度讓人疑惑。

　　當時有分析認為，由于開發(fā)會議中心、酒店、度假公寓等項目投入很大，投資回報期卻很長，對開發(fā)商的資金鏈是很大的考驗，而轉(zhuǎn)而開發(fā)別墅等住宅項目則能在短期內(nèi)獲得較大收益，因為這類項目可以實現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)。

　　同時，由于博鰲開發(fā)商數(shù)量較多，競爭激烈，中遠從企業(yè)運營角度，投資住宅可以平衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，而等土地升值后進行轉(zhuǎn)讓，又可以獲取額外收益。

　　而此次引入招商地產(chǎn)共同開發(fā)大靈湖項目，又可以看作是中遠博鰲以土地為基礎(chǔ)，引入資金活水的開發(fā)模式。

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