紅商網(wǎng)訊：因?yàn)榻邪迦f(wàn)科而聲名鵲起，卻因順馳失敗而蟄伏數(shù)年，幾番沉浮后，地產(chǎn)駭客孫宏斌帶領(lǐng)融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司(01918.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“融創(chuàng)”)再次站到聚光燈前。
5個(gè)月前，孫宏斌援手另一位故事人物宋衛(wèi)平，一舉收購(gòu)綠城中國(guó)9個(gè)項(xiàng)目的半數(shù)股權(quán)，順勢(shì)進(jìn)入上海。緊隨其后，融創(chuàng)在上海、北京、重慶等城市攻城略地，頻頻落子，亦未有收手之勢(shì)。
11月15日，融創(chuàng)再度現(xiàn)身杭州，以6.21億元競(jìng)得位于西溪濕地的89畝低密度宅地。時(shí)代周報(bào)記者按照公開(kāi)數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，融創(chuàng)今年年內(nèi)在收購(gòu)項(xiàng)目、吸納土地等方面的投入，已超過(guò)100億元。公司目前已擁有土地儲(chǔ)備超1200萬(wàn)平方米，項(xiàng)目增加至40個(gè)左右。
讓孫宏斌做事有底氣的是：他一直強(qiáng)調(diào)的銷(xiāo)售量。今年前10月，融創(chuàng)中國(guó)合同銷(xiāo)售額274億元，超過(guò)原定220億元的全年目標(biāo)，并達(dá)到上調(diào)后300億元的年銷(xiāo)售目標(biāo)的91.3%。為了保證速度，融創(chuàng)中國(guó)還不惜高息融資4億美元用于拿地。
持續(xù)的擴(kuò)張，讓融創(chuàng)的凈負(fù)債率屢屢沖破100%以上的高位，但孫宏斌不以為然，“我們并不打算降負(fù)債率，機(jī)會(huì)合適還會(huì)繼續(xù)拿地。”
土地儲(chǔ)備接近翻一番
杭州的土地市場(chǎng)，從來(lái)不乏地產(chǎn)大鱷前來(lái)覓食的身影。
11月15日，經(jīng)過(guò)1個(gè)多小時(shí)的鏖戰(zhàn)，融創(chuàng)最終以6.21億元的總價(jià)，在與金地、濱江等房企的廝殺中突圍。這塊89畝位于西溪濕地的低密度宅地，是其進(jìn)入杭州的首張門(mén)票。
此前的3天，重慶上演著同樣的劇情。經(jīng)過(guò)45輪舉牌后，融創(chuàng)以9.75億元的代價(jià)，從萬(wàn)科、中鐵、旭輝等房企手中搶得渝北區(qū)兩路組團(tuán)三幅地塊，約合240畝，成交樓面價(jià)2441元/平方米，溢價(jià)率29%。
“融創(chuàng)一直堅(jiān)持做高端精品項(xiàng)目，這三幅地塊同樣會(huì)按照高端精品戰(zhàn)略進(jìn)行開(kāi)發(fā)。”融創(chuàng)重慶分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露稱(chēng)，預(yù)計(jì)年底前，公司在重慶還將有拿地行動(dòng)。
這些只是融創(chuàng)今年四處攻城略地的一個(gè)縮影。翻看融創(chuàng)2012年的行動(dòng)路線圖，在其重點(diǎn)布局的京、津、滬、渝四大區(qū)域，均重金覆蓋。時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，以上海為首的長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)槔?月至今，融創(chuàng)就分別聯(lián)手綠城、保利、九龍倉(cāng)等企業(yè)，花費(fèi)近70億元在浦東新興別墅區(qū)內(nèi)拿下3幅地塊，這還不包括今年6月份，公司與綠城股權(quán)合作所順勢(shì)得來(lái)的長(zhǎng)三角9個(gè)項(xiàng)目。融創(chuàng)今年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，僅上述股權(quán)收購(gòu)一項(xiàng)，融創(chuàng)方面就已獲得可售總建筑面積367.8萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建筑面積為103.8萬(wàn)平方米。
在大本營(yíng)天津，融創(chuàng)年內(nèi)已將總地價(jià)5.77億元的8宗地塊輕松收入囊中。而在120公里外的北京，融創(chuàng)的身影同樣活躍。雖然與萬(wàn)柳地王失之交臂，但是其拿地的魄力不容小覷。最近，融創(chuàng)聯(lián)手保利以30.8億元獲取了大興兩幅地塊。
僅就目前的數(shù)據(jù)而言，融創(chuàng)的規(guī)模在短期內(nèi)的增長(zhǎng)速度相當(dāng)快速。根據(jù)項(xiàng)目權(quán)益比例所相應(yīng)的出資份額，時(shí)代周報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年內(nèi)融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超1200萬(wàn)平方米，而在去年中，這一數(shù)字還僅停留在680萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備面積接近翻一番。
最為關(guān)鍵的是，以孫宏斌為首的融創(chuàng)認(rèn)為接下來(lái)依舊是拿地的好時(shí)機(jī)。在此前年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌就解釋稱(chēng)，到第四季度，地方政府財(cái)務(wù)壓力大，推地力度也會(huì)隨之提升，此外，目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流還比較緊。言下之意，目前仍舊是融創(chuàng)進(jìn)軍土地的一個(gè)機(jī)會(huì)。
也正因?yàn)榇�，融�?chuàng)今年10月份，發(fā)行了一筆2017年到期、總額4億美元、年利息12.5厘的優(yōu)先票據(jù)用于拿地。利息水平遠(yuǎn)高于今年7月19日金地在海外募集的12億元三年期無(wú)抵押優(yōu)先級(jí)債券，其發(fā)行票息僅9.15%。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，融創(chuàng)上述款項(xiàng)已全部用于上海、重慶、杭州最近三次拿地。“暫時(shí)不會(huì)有新的融資計(jì)劃。”融創(chuàng)中國(guó)品牌總監(jiān)劉曉婧在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)如此表示。不過(guò)對(duì)于接下來(lái)的拿地計(jì)劃，她表示，要看具體的市場(chǎng)情況。
為跳躍式發(fā)展打下基礎(chǔ)
“現(xiàn)在的融創(chuàng)，還是帶有鮮明孫宏斌特色的融創(chuàng)，很大程度上承接了孫宏斌喜擴(kuò)張的風(fēng)格。”中國(guó)企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成如此表示。在他看來(lái)，在進(jìn)軍土地市場(chǎng)的問(wèn)題上，孫宏斌似乎又開(kāi)始了新一輪冒險(xiǎn)。
不過(guò)孫宏斌否認(rèn)融創(chuàng)目前的發(fā)展步伐過(guò)快，在他眼中，快速增長(zhǎng)的融創(chuàng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到成熟期，“其實(shí)我們今年就干了一件事，就是跟綠城房地產(chǎn)的合作。”劉曉婧也表示，事實(shí)上，融創(chuàng)并不是像外界想象中那樣在大規(guī)模的擴(kuò)張，公司現(xiàn)在還處在原有存貨不足、補(bǔ)充貨量的階段。
“對(duì)于公司要發(fā)展的規(guī)模而言，今年的購(gòu)地量并不是特別大，不算激進(jìn)。”劉曉婧稱(chēng)，在重慶、長(zhǎng)三角等地的很多項(xiàng)目都是幾年前的項(xiàng)目，如果現(xiàn)在不買(mǎi)地，2014年前后就面臨發(fā)展和持續(xù)經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題。此外，融創(chuàng)對(duì)每幅地塊的跟蹤期都在半年以上，地方公司將好地塊篩選匯報(bào)到集團(tuán)，集團(tuán)再根據(jù)地塊情況及市場(chǎng)情況作出財(cái)務(wù)預(yù)判。融創(chuàng)目前的拿地和收購(gòu)也均集中于既有的區(qū)域，并未出現(xiàn)盲目的全線開(kāi)花式擴(kuò)張。
不過(guò)，有不愿具名的港股分析師對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱(chēng)，融創(chuàng)面臨斷糧的說(shuō)法，偏于夸大。從公司歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2009年底，也就是融創(chuàng)中國(guó)香港上市的前一年，融創(chuàng)存貨約58.08億元，當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本34.36億元，假設(shè)其房地產(chǎn)存貨全部為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以2009年的銷(xiāo)售規(guī)模計(jì)算，其賬面存貨僅夠銷(xiāo)售1.69年。融創(chuàng)中國(guó)2010年上市當(dāng)年的賬面存貨也僅夠銷(xiāo)售2.39年，遠(yuǎn)低于在港上市的內(nèi)地房企。
不過(guò)近兩年，融創(chuàng)已經(jīng)在不斷壯大。截至2012年中，融創(chuàng)中國(guó)的存貨增長(zhǎng)5.41倍，依據(jù)2011年192億元的銷(xiāo)售規(guī)模，可供銷(xiāo)售4.47年，即便按照2012年300億元的銷(xiāo)售規(guī)模，也夠消化近3年時(shí)間。
標(biāo)普等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)亦承認(rèn)，繼早前進(jìn)行數(shù)宗大規(guī)模收購(gòu)后，融創(chuàng)的現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)規(guī)模已遠(yuǎn)大于多數(shù)同行。同策房產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，融創(chuàng)現(xiàn)階段采取“快跑”策略，通過(guò)收購(gòu)股權(quán)或招拍掛拿地完成前期積累，實(shí)則在為未來(lái)跳躍式發(fā)展打下基礎(chǔ)。
短期負(fù)債僅50億
不斷拿地?cái)U(kuò)張，讓外界再次聚焦融創(chuàng)的資金問(wèn)題�；陧橊Y的“前車(chē)之鑒”，融創(chuàng)在資金面的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，無(wú)論是試圖發(fā)債、信托融資，抑或股權(quán)收購(gòu)，關(guān)于負(fù)債率的爭(zhēng)論一直是融創(chuàng)中國(guó)上市后的主打話題。
“買(mǎi)地，負(fù)債率上升;不買(mǎi)，就會(huì)錯(cuò)失抄底的好機(jī)會(huì)。”如何運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿在擴(kuò)張和現(xiàn)金流之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，考驗(yàn)著孫宏斌的智力和定力。
“融創(chuàng)的業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張，若未來(lái)12個(gè)月銷(xiāo)售下滑，其流動(dòng)性可能面臨壓力。”標(biāo)普認(rèn)為，加上收購(gòu)規(guī)模大于預(yù)期，大規(guī)模債務(wù)融資及承擔(dān)項(xiàng)目債務(wù)，也令公司資金流動(dòng)性受壓。融創(chuàng)今年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司上半年的負(fù)債率達(dá)93%，高于龍湖、保利等一線房企的負(fù)債水平。
日前招銀國(guó)際發(fā)布的一則研報(bào)更加驚悚，稱(chēng)融創(chuàng)10月份曾發(fā)布過(guò)收購(gòu)綠城項(xiàng)目及新的合資公司的通函，一旦這項(xiàng)計(jì)劃開(kāi)始操作，至今年6月30日銀行借款將由124.5億元增加至176億元。該機(jī)構(gòu)分析稱(chēng)，凈負(fù)債比率將由合并合營(yíng)公司前的93.4%激增至151.0%，高于1倍凈資產(chǎn)負(fù)債比率會(huì)是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。
對(duì)于這樣的解讀，孫宏斌并不認(rèn)同。目前融創(chuàng)93%的凈負(fù)債率在孫宏斌看來(lái)是健康的，并且表示，“融創(chuàng)不會(huì)為了刻意降低負(fù)債率而增加賬面現(xiàn)金流。”孫宏斌提出用合同銷(xiāo)售額比有息負(fù)債的比率更有參考性。
“公司現(xiàn)在處于發(fā)展階段，從有息負(fù)債和銷(xiāo)售之間的比例來(lái)看，如果能夠賣(mài)300億元，有100億負(fù)債就沒(méi)什么問(wèn)題。而且，我們短期負(fù)債的比例非常低。”融創(chuàng)首席財(cái)務(wù)官汪孟德在接受記者采訪時(shí)也表示，“融創(chuàng)今年到期的負(fù)債才22億元，到年底要還的才12億元。到明年上半年，我們的短期負(fù)債才50億元。而從現(xiàn)在到明年上半年，融創(chuàng)預(yù)計(jì)有兩三百億的銷(xiāo)售回款，所以公司的現(xiàn)金流在安全之列。”
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