深耕二三線城市

　　紅商網(wǎng)訊：10月26日，新華聯(lián)發(fā)布了今年三季度報告，公司第三季度實現(xiàn)營業(yè)收入7.37億元，同比增長136.76%；歸屬母公司凈利潤0.87億元，同比增長121.82%。公司自2013年起將進入集中結(jié)算期，唐山新華聯(lián)廣場項目、西寧市城市綜合體項目、惠州新華聯(lián)廣場項目等位于城市核心商業(yè)區(qū)的綜合體項目都將參與結(jié)算。

　　新華聯(lián)不動產(chǎn)總經(jīng)理蘇波向記者表示：“公司會兼顧好銷售與持有的比例關(guān)系，掌握開發(fā)節(jié)奏，兼顧現(xiàn)金流，只要產(chǎn)品符合市場需求，我們就能夠找到很好的融資平臺。”

　　從新華聯(lián)在2013年結(jié)轉(zhuǎn)的項目可以看出，城市綜合體在新華聯(lián)所占的比重正在日益加大。事實上，新華聯(lián)的轉(zhuǎn)型從2011年就開始了。自去年以來，新華聯(lián)逐漸增加了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的比重，特別是城市綜合體，這在公司的拿地和項目儲備中有所體現(xiàn)。

　　從新華聯(lián)的公告中可以看到，在公司的項目儲備中，銀川閱海灣新華聯(lián)廣場、唐山新華聯(lián)廣場、西寧城市綜合體項目、惠州新華聯(lián)廣場均是地處城市核心地帶的城市綜合體模式。而不久前，新華聯(lián)公告稱，將擬在6年內(nèi)投資150億元開發(fā)湖南炎陵神農(nóng)谷和西寧多巴兩個文化旅游度假項目，正式進軍旅游地產(chǎn)。

　　10月30日，新華聯(lián)進軍寧夏的首個地產(chǎn)項目“銀川新華聯(lián)廣場”開工，項目投資20億元，包括酒店、大型購物中心、高端商務(wù)公寓。蘇波表示，未來，新華聯(lián)將會持有閱海灣新華聯(lián)廣場中的五星級酒店和大型購物中心，高端公寓則會銷售，以保持良好的現(xiàn)金流。

　　第一太平戴維斯分析師王瓊對城市綜合體的前景看好，她向記者表示，預(yù)期政府將進一步放松信貸政策以刺激經(jīng)濟增長，更多開發(fā)商以及投資者將借此進行物業(yè)或地塊收購以優(yōu)化其投資組合。

　　不過，隨著新華聯(lián)大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，顯然對公司的現(xiàn)金流提出了比較高的要求。對此，蘇波向記者表示：“以旅游地產(chǎn)為例，從景區(qū)建設(shè)開始，到逐步開發(fā)完善，投入回收期的確比較長，但是好的地段是稀缺資源，我們需要搶先占有，但會采取滾動開發(fā)的方式，不會一下全面到位。”

　　蘇波曾表示，新華聯(lián)從不跟風(fēng)搶地王，而是主張在低點拿地。

　　今年9月份之前，全國的土地市場都比較冷清，而新華聯(lián)卻逆勢在二三線城市頻頻拿地，這與公司明確提出開拓二三線城市的戰(zhàn)略方向有密切關(guān)系。

　　據(jù)資料顯示，今年新華聯(lián)先后通過股權(quán)交易和招拍掛在武漢、大慶和株洲等二三線城市拿地。據(jù)新華聯(lián)2012年中報顯示，目前公司的項目儲備分布于北京、唐山、呼和浩特、黃山、西寧等地，截至9月底，該公司土地儲備規(guī)劃建筑面積約1000萬平方米，按照目前的開發(fā)進度，至少能滿足未來4至5年的開發(fā)。

　　然而，開發(fā)商紛紛進入二三線城市建設(shè)城市綜合體，已經(jīng)使得這些城市面臨出現(xiàn)泡沫的問題，而諸如盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長張民耕這樣的房地產(chǎn)基金投資方也有“商業(yè)地產(chǎn)太熱有點不敢進去”的擔(dān)憂，而新華聯(lián)從去年開始卻大力在二三線城市增加土地儲備，開發(fā)城市綜合體。

　　對此，蘇波認為，在二三線城市中，有的會出現(xiàn)供大于求的狀況，但是未見得都是泡沫。新華聯(lián)選擇的二三線城市具備發(fā)展的優(yōu)勢。如銀川是西部五省城市建設(shè)最好的城市，明年開始的中阿經(jīng)貿(mào)洽談會將會帶動巨大的需求。

　　“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)、旅游產(chǎn)業(yè)、文化地產(chǎn)作為一種新的釋放，前景看好。但是單純意義上的商業(yè)地產(chǎn)太熱了，遠郊旅游地產(chǎn)的投資還是應(yīng)當謹慎，城市的選擇十分重要，省會城市是比較好的選擇。”在和訊房產(chǎn)主辦的“第三屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會”上，德信資本董事長陳義楓表示。

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