紅商網(wǎng)訊：與張招興對(duì)話前幾天，越秀地產(chǎn)剛剛公布收購了武漢一塊建筑面積達(dá)15.3萬平方米的土地。在成功運(yùn)營了廣州IFC交易、構(gòu)建地產(chǎn)和房托常態(tài)化互動(dòng)新平臺(tái)之際，越秀如何應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控、適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的需要，是越秀集團(tuán)副董事長、總經(jīng)理張招興非常關(guān)注的問題。
現(xiàn)年49歲的張招興，2008年獲任越秀集團(tuán)副董事長兼總經(jīng)理、越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事，與越秀掌舵人——越秀集團(tuán)董事長陸志峰堪稱是“完美組合”，張自稱“陸董更多是領(lǐng)導(dǎo)董事會(huì)進(jìn)行戰(zhàn)略層面的謀劃、本人則更多是帶領(lǐng)一個(gè)具有強(qiáng)勢(shì)執(zhí)行力的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略”。履新之際，時(shí)值越秀集團(tuán)“三年(2009-2011)調(diào)整優(yōu)化發(fā)展”戰(zhàn)略實(shí)施初期，問題逐一涌現(xiàn)，也是中國房價(jià)受金融危機(jī)影響大跌時(shí)段，市場對(duì)房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的引擎作用開始產(chǎn)生質(zhì)疑。
而如今，正值越秀集團(tuán)“3+X”模式發(fā)展棋到中段，亦是越秀地產(chǎn)探路中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的突破之年，對(duì)話張招興，頗具意義。
開河之作
提問：此次廣州IFC注入完成，對(duì)于越秀集團(tuán)、地產(chǎn)、房托而言意義何在?
張招興：從本次交易的背景看，首先是越秀集團(tuán)具備了實(shí)施巨人項(xiàng)目的基本條件，上市平臺(tái)結(jié)構(gòu)得到了徹底優(yōu)化，國金中心實(shí)現(xiàn)了全面運(yùn)營(即“廣州IFC”)，為交易打下了基礎(chǔ)，其次，地產(chǎn)和房托的常態(tài)化互動(dòng)是應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控、適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的需要。
越秀集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)中，越秀地產(chǎn)是核心支柱。但在國內(nèi)住宅宏觀調(diào)控常態(tài)化的背景下，以“買地、開發(fā)、銷售”這一傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)發(fā)展模式為主的房地產(chǎn)開發(fā)商，普遍存在資金短缺、業(yè)績下滑、抗風(fēng)險(xiǎn)能力減弱等問題，面臨較大的生存危機(jī)。
另一方面，在超過1300萬平方米的土地儲(chǔ)備中，越秀地產(chǎn)擁有包括國金中心在內(nèi)的超過300萬平方米的在建和未建優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，如按照靠租金回收成本的傳統(tǒng)商業(yè)模式，普遍存在回收期過長的問題，易致企業(yè)沉淀大量資金。以國金中心為例，項(xiàng)目總投資額約81億元，僅靠收租的話，年回報(bào)率約5.8%，投資回收期長達(dá)17年左右，會(huì)給越秀地產(chǎn)快速擴(kuò)張帶來沉重壓力。為此，越秀地產(chǎn)迫切需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。
而且，在實(shí)施巨人項(xiàng)目之前，越秀房托的規(guī)模太小(僅為66億元，而香港和新加坡的REITS平均資產(chǎn)規(guī)模分別為202.6億元和144.1億元)，競爭力弱，缺乏行業(yè)影響力。房托現(xiàn)有的幾個(gè)項(xiàng)目大多已步入成熟期，增長空間有限，可持續(xù)發(fā)展和抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足。
在香港上市的所有內(nèi)房股當(dāng)中，越秀地產(chǎn)是唯一擁有房托基金的，這是我們的核心能力。發(fā)揮好這個(gè)核心能力，地產(chǎn)和房托兩個(gè)上市平臺(tái)的發(fā)展后勁就會(huì)不斷增強(qiáng)，融資功能也會(huì)不斷放大，香港越企的融資空間也同樣受益，集團(tuán)總部就有更多力量支持金融、交通等其他核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而成功實(shí)現(xiàn)“十二五”的戰(zhàn)略設(shè)想。
從項(xiàng)目意義的角度而言，首先，這個(gè)項(xiàng)目是一項(xiàng)牽一發(fā)而動(dòng)全身、具有巨大杠桿效應(yīng)的資本運(yùn)作項(xiàng)目。通過該交易，越秀地產(chǎn)迅速實(shí)現(xiàn)了對(duì)國金中心的投資回收，增加約49億元現(xiàn)金，減少了45億元銀行負(fù)債，合共獲得額外約94億元的資金貢獻(xiàn)。其次，由越秀房托承接國金中心項(xiàng)目公司債務(wù)，越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率從交易前的67%下降至交易后的62%，總資本負(fù)債率也從46%大幅下降至30%，一次性釋放了45億元的借貸空間，使越秀地產(chǎn)剩余借貸空間從原來銀行規(guī)定的“天花板”借貸比率1.5框定下的89億元擴(kuò)至約134億元，財(cái)務(wù)狀況更顯穩(wěn)健，接近于中海外及華潤置地等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的同程度水平。
其次，迅速實(shí)現(xiàn)了越秀房托的跨越式發(fā)展。越秀房托經(jīng)營物業(yè)面積從21萬平方米增加到68萬平方米，總資產(chǎn)從74億元增加到268億元，資產(chǎn)規(guī)模在香港上市房產(chǎn)基金排名由原來倒數(shù)第二名躍升至第四名，并躋身亞洲前十大房地產(chǎn)投資信托基金行列。優(yōu)化了物業(yè)組合，減少越秀房托對(duì)白馬大廈服裝批發(fā)市場的過度依賴，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。
另外，還優(yōu)化了股東結(jié)構(gòu)，一方面引入了如友邦保險(xiǎn)、中國社�；鸬葒H知名基金投資者，機(jī)構(gòu)投資者持股比例由原來的30%上升至70%，越秀房托的股東結(jié)構(gòu)更趨合理和穩(wěn)定;另一方面越秀房托的股本較交易前增大了超過兩倍，交易的流動(dòng)性大大增強(qiáng)，為其市值進(jìn)一步提升創(chuàng)造了條件。
還有一點(diǎn)很重要的是，此次重組使越秀地產(chǎn)對(duì)越秀房托的控股比例從現(xiàn)時(shí)的35.58%最終增加至約50%，由相對(duì)控股公司直接躍變?yōu)榻^對(duì)控股公司，掌握并進(jìn)一步鞏固對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的控制，同時(shí)增加了收益分配權(quán)。
并且，推動(dòng)了國有資產(chǎn)的保值增值，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)增值共約70億元。快速實(shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目利潤，國金中心交易對(duì)價(jià)約154億元，扣除投資成本約81億元及相關(guān)稅費(fèi)、補(bǔ)貼等支出后，產(chǎn)生了約43億元的利潤貢獻(xiàn)，約為國有資產(chǎn)帶來22億元的凈資產(chǎn)增加(越秀集團(tuán)占該項(xiàng)利潤約50%)。
產(chǎn)融結(jié)合戰(zhàn)略框架完型
提問：本次交易對(duì)“越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)向高端發(fā)展模式轉(zhuǎn)型”，從戰(zhàn)略意義上如何解讀?
張招興：如果越秀地產(chǎn)單純依賴“開發(fā)+銷售”的低端發(fā)展模式，或者長期大量持有商業(yè)地產(chǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，可持續(xù)發(fā)展的后勁也不強(qiáng)。越秀地產(chǎn)通過國金中心注入越秀房托的嘗試，繼續(xù)雙平臺(tái)互動(dòng)和實(shí)踐“開發(fā)+運(yùn)營+金融”的高端商業(yè)發(fā)展模式。
此外，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高端發(fā)展模式轉(zhuǎn)型后，越秀集團(tuán)整體融資空間也將得到有效放大，將有更大的能力支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及三大核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是積極參與金融產(chǎn)業(yè)的并購重組，打造全牌照的綜合性金融控股集團(tuán)，促進(jìn)越秀集團(tuán)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，旗下金融、地產(chǎn)、交通三大核心產(chǎn)業(yè)真正形成三足鼎立之勢(shì)，成為產(chǎn)融結(jié)合、高度協(xié)同、具較強(qiáng)競爭力的航母級(jí)企業(yè)。
提問：從3月份成立商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，到廣州IFC注入越秀房托，越秀地產(chǎn)動(dòng)作頻頻，在下一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，地產(chǎn)仍然是越秀的龍頭版塊么?
張招興：下一步，越秀地產(chǎn)將堅(jiān)持“住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略，充分發(fā)揮“地產(chǎn)+房托”的雙平臺(tái)互動(dòng)優(yōu)勢(shì)，確立“開發(fā)+運(yùn)營+金融”的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，打造出越秀獨(dú)特的核心能力，繼續(xù)推動(dòng)發(fā)展模式由傳統(tǒng)向高端增長方式轉(zhuǎn)型，在鞏固廣州市場地位的同時(shí)，完善全國化布局，成為在國內(nèi)具有較高影響力和知名度的大型全國性綜合房地產(chǎn)企業(yè)。
其中，越秀房托作為地產(chǎn)控股的公司，主要是專注于中國商業(yè)地產(chǎn)市場，培育和持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，通過出色的商業(yè)營運(yùn)能力、持續(xù)性的資產(chǎn)增值能力和資本運(yùn)作能力，成為行業(yè)領(lǐng)先地位的專業(yè)化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。
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