紅商網(wǎng)訊：重圈地輕開發(fā)”是海航置業(yè)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“海航置業(yè)”)資產(chǎn)規(guī)模呈火箭式速度急劇膨脹的秘訣：幾乎一夜間，海航置業(yè)從一家資產(chǎn)總額僅為4.03億元的空殼公司，迅速膨脹為資產(chǎn)超千億元的大型地產(chǎn)公司。
僅在深圳，海航置業(yè)就通過(guò)收購(gòu)的方式，獲得南聯(lián)港臺(tái)舊改、金稻田項(xiàng)目、新天地項(xiàng)目和坂田村項(xiàng)目4個(gè)城市更新項(xiàng)目以及龍崗中心城的吉祥廣場(chǎng)項(xiàng)目，擁有約687萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，成為深圳的最大地主。此舉曾被業(yè)界視為海航系來(lái)勢(shì)洶涌，要大舉搶灘深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)。
但實(shí)際上，除了開建的南聯(lián)港臺(tái)舊改項(xiàng)目，海航置業(yè)在深圳的其他舊改項(xiàng)目毫無(wú)下文。而同時(shí)，近期市場(chǎng)對(duì)“除了兩個(gè)在建項(xiàng)目外，海航置業(yè)將全面退出深圳舊改市場(chǎng)”的傳言，已經(jīng)甚囂塵上。
人們甚至擔(dān)心，過(guò)去一直以負(fù)債為財(cái)務(wù)杠桿快速擴(kuò)張方式的海航置業(yè)，一旦遇到資金鏈斷裂，將會(huì)面臨不可知的風(fēng)險(xiǎn)。
舊改項(xiàng)目進(jìn)展緩慢
位于龍崗深惠路與內(nèi)環(huán)西路交會(huì)處，臨近深圳地鐵南聯(lián)站的一塊施工工地上塵土飛揚(yáng)，多臺(tái)挖土機(jī)在工作，泥頭車在其間穿行。
該施工地塊宣傳板上顯示項(xiàng)目名稱為“海闊天空?國(guó)興城”，開發(fā)商名為“海航地產(chǎn)”。這便是海航集團(tuán)旗下海航置業(yè)在深圳收購(gòu)的多個(gè)舊改項(xiàng)目中，首先啟動(dòng)開建的南聯(lián)港臺(tái)舊改項(xiàng)目。
就在幾個(gè)月前，宣傳板上的項(xiàng)目名字為“海航?華南家園”。而當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目的施工公示中顯示的改造主體為深圳寶源創(chuàng)建有限公司(以下簡(jiǎn)稱“寶源創(chuàng)建”)，目前也已被“海航地產(chǎn)”的字樣所替換。資料顯示，目前寶源創(chuàng)建為海航置業(yè)旗下一家子公司，海航置業(yè)是通過(guò)收購(gòu)深圳寶源創(chuàng)建而獲得南聯(lián)港臺(tái)舊改項(xiàng)目。
然而，早在2011年4月，海航置業(yè)就舉行奠基儀式，宣布啟動(dòng)南聯(lián)港臺(tái)舊改項(xiàng)目。至今一年多過(guò)去，除了頻繁地更新宣傳圍墻，該項(xiàng)目的工程進(jìn)度卻十分緩慢，目前仍停留在打地基階段。
該項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)進(jìn)度如何，時(shí)代周報(bào)記者并未能從海航置業(yè)的官方渠道獲得了解。但一位知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露：“這個(gè)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一直在調(diào)整，連施工圖的設(shè)計(jì)還沒(méi)完成。”因此項(xiàng)目仍處在打地基的狀態(tài)。
此外，查閱該項(xiàng)目相關(guān)的宣傳資料發(fā)現(xiàn)，“海闊天空?國(guó)興城”為海航南聯(lián)舊改項(xiàng)目的一期項(xiàng)目，建設(shè)范圍為內(nèi)環(huán)西路、深惠路羅瑞合西街圍合的兩地塊(9號(hào)地、10號(hào)地)，規(guī)劃用地面積共計(jì)4.5萬(wàn)平方米，工期為20個(gè)月，預(yù)計(jì)將于今年年底入市。但據(jù)最近公開資料顯示，該項(xiàng)目的開盤時(shí)間已經(jīng)更改為2013年上半年。
金稻田舊改至今未獲批文
“如果海航退出深圳舊改的消息屬實(shí)也并不意外。”一位深圳地產(chǎn)行業(yè)人士向記者表示，海航系地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)開發(fā)能力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如其資本運(yùn)作來(lái)得那么擅長(zhǎng)，而圈地更多是借房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得融資的慣用手段。
事實(shí)上，海航置業(yè)早已資本先行，盡管其收購(gòu)的舊改項(xiàng)目沒(méi)有太大進(jìn)展，但部分項(xiàng)目早已通過(guò)股權(quán)質(zhì)押獲得信托融資。
時(shí)代周報(bào)記者通過(guò)公開信息發(fā)現(xiàn)，在南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目開工奠基之前，2011年2月28日，中信信托有限公司發(fā)起設(shè)立“中信?深圳南聯(lián)舊改項(xiàng)目股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”。
據(jù)產(chǎn)品發(fā)行的資料顯示，該信托計(jì)劃的信托期限是2.5年，總規(guī)模為人民幣3億元。該信托資金將用于受讓寶源創(chuàng)建的部分股權(quán)以及向項(xiàng)目公司增資，增資資金用于深圳市龍崗區(qū)南聯(lián)舊改項(xiàng)目首期的開發(fā)建設(shè)。
按照規(guī)劃，南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目共分4期開發(fā)，擬打造集住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店式公寓及公共配套于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目，計(jì)劃總投資將近50億元。
除了上述這筆信托融資，并沒(méi)有在公開資料查得海航置業(yè)針對(duì)該項(xiàng)目發(fā)起的融資。而這筆3億元的信托融資對(duì)于該龐大項(xiàng)目開發(fā)需要的投資，顯然是杯水車薪。
除了南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目外，另一舊改項(xiàng)目位于羅崗的金稻田項(xiàng)目，海航置業(yè)也通過(guò)股權(quán)質(zhì)押的方式獲得了信托融資。
2011年6月，華能貴誠(chéng)信托發(fā)起華能?民生主題9號(hào)(寶源置地深圳金稻田舊城改造項(xiàng)目)集合信托計(jì)劃。據(jù)公開可查信息顯示，該計(jì)劃的成立公告顯示，信托期限為3年，信托規(guī)模為4.497億元。華能信托以本信托計(jì)劃項(xiàng)下8529.3萬(wàn)元信托資金受讓廣州海航實(shí)業(yè)有限公司持有的深圳寶源置地有限公司合計(jì)90%股權(quán)，剩余信托資金對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行增資，用于深圳金稻田舊城改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。此外，時(shí)代周報(bào)記者欲通過(guò)華能·民生主題9號(hào)的定期管理報(bào)告了解金稻田項(xiàng)目的進(jìn)度，但華能貴誠(chéng)信托相關(guān)負(fù)責(zé)人以“管理報(bào)告不方便對(duì)外披露”為由，拒絕向記者提供此信托計(jì)劃的管理報(bào)告。
根據(jù)深圳市國(guó)土局最新法定圖則，羅崗片區(qū)建設(shè)總規(guī)模量699萬(wàn)平方米，居住人口為10萬(wàn)人。而金稻田片區(qū)的舊改，主要由三大開發(fā)商來(lái)主導(dǎo)，分別是深圳市龍崗寶通電纜有限公司、海航置業(yè)以及信義地產(chǎn)。根據(jù)計(jì)劃，金稻田片區(qū)5年內(nèi)將共推出總建筑面積近130萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目，迅速促進(jìn)片區(qū)物業(yè)更新、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使之成為更加以商住為一體的現(xiàn)代化CLD(中央生活區(qū))片區(qū)。
根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)網(wǎng)站的信息顯示：信義地產(chǎn)為布吉金稻田片區(qū)一期先行實(shí)施部分、二期的改造實(shí)施主體;深圳市龍崗寶通電纜有限公司為布吉金稻田片區(qū)更新項(xiàng)目第四期的改造實(shí)施主體。
今年6月，信義地產(chǎn)的金稻田項(xiàng)目舉行了開工奠基儀式。信義地產(chǎn)為香港上市公司信義玻璃旗下的地產(chǎn)公司。而海航置業(yè)介入的3號(hào)地塊，目前卻仍未通過(guò)相關(guān)部門的公示。
“主要是由于金稻田舊改三期項(xiàng)目，目前還沒(méi)有完成收購(gòu)。我們也沒(méi)有收到相關(guān)的申請(qǐng)，因此該地塊的開發(fā)主體仍沒(méi)有確定。”龍崗區(qū)城中村(舊村)改造辦公室鄒先生向時(shí)代周報(bào)記者表示，根據(jù)舊改文件，誰(shuí)先完成項(xiàng)目收購(gòu)，向相關(guān)部門提交申請(qǐng)后，通過(guò)公示才最終確認(rèn)誰(shuí)是項(xiàng)目的開發(fā)主體。
合作開發(fā)沒(méi)有下文
金稻田項(xiàng)目，被視為是海航置業(yè)開拓深圳市場(chǎng)第一盤，但對(duì)于海航來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)變成了“難啃的骨頭”。
2011年，海航置業(yè)從占股80%的新鴻基發(fā)展(中國(guó))有限公司和占股20%的寶源控股有限公司手中收購(gòu)而來(lái)。
“新鴻基之所以退出深圳舊改項(xiàng)目，是因?yàn)檫@些舊改項(xiàng)目都是非常‘燙手的山芋’。收購(gòu)談判、房屋拆遷等一系列麻煩的前期工作就能嚇跑人。”上述地產(chǎn)人士說(shuō)道。
與擁有同級(jí)別土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)相比，海航置業(yè)的發(fā)展模式相當(dāng)另類—通過(guò)大舉收購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目，將土地資源提供給專業(yè)地產(chǎn)商合作開發(fā)，然后坐享其成，正是海航置業(yè)發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要手法。當(dāng)市場(chǎng)處于旺市時(shí)，開發(fā)商獲取土地資源的熱情高漲，海航這種“重圈地輕開發(fā)”的發(fā)展模式也因此如魚得水。
海航置業(yè)對(duì)資本運(yùn)作的長(zhǎng)袖善舞，使得其地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)規(guī)模呈火箭式速度的急劇膨脹。從一家資產(chǎn)總額僅為4.03億元、接近空殼狀態(tài)的“小公司”，一夜間成為資產(chǎn)超千億元的大型地產(chǎn)公司。
據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，海航置業(yè)對(duì)南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目、金稻田項(xiàng)目、新天地項(xiàng)目及坂田村項(xiàng)目以及龍崗中心區(qū)吉祥廣場(chǎng)項(xiàng)目，這5個(gè)項(xiàng)目的擬開發(fā)方式同樣是尋找合作方。
2011年10月15日，海航集團(tuán)華南控股有限公司執(zhí)行董事長(zhǎng)何家福與光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)郭耀名簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。
據(jù)該次合作簽署儀式上高層的透露，雙方已就4個(gè)項(xiàng)目的合作達(dá)成初步意向，并將進(jìn)一步落實(shí)具體項(xiàng)目合作細(xì)節(jié)。但這4個(gè)合作項(xiàng)目是否就是海航收購(gòu)的深圳4個(gè)舊改項(xiàng)目，雙方均三緘其口。值得注意的，到目前為止，海航置業(yè)和光耀地產(chǎn)的合作也沒(méi)有進(jìn)一步的消息。
“雙方合作的后續(xù)事宜還在規(guī)劃中，沒(méi)有最新進(jìn)展可告知。”光耀集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
“重圈地輕開發(fā)”遭致命打擊
在房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，海航置業(yè)的“重圈地輕開發(fā)”的運(yùn)作模式，顯然受到非常致命的打擊。即便海航擁有優(yōu)質(zhì)土地資源，但并不像從前土地高漲時(shí)期那樣，容易吸引到合適的合作方。
而當(dāng)圈占的大量土地儲(chǔ)備無(wú)法通過(guò)合作開發(fā)變現(xiàn)時(shí)，獨(dú)自開發(fā)只能是唯一出路，但這恰恰是海航在地產(chǎn)運(yùn)作中的短板。
查閱海航推出的樓盤公開資料便知道，公眾所能看到的由海航獨(dú)立開發(fā)的成熟地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見(jiàn)，即使在海南本地的地產(chǎn)項(xiàng)目也是屈指可數(shù)。
在完成大量土地資產(chǎn)的儲(chǔ)備后，海航集團(tuán)一直為海航置業(yè)謀求上市，在二級(jí)市場(chǎng)上積極尋找殼資源。但多次借殼都無(wú)功而返。
目前，海航系地產(chǎn)的融資方式單一，通過(guò)股權(quán)質(zhì)押獲得信托融資是其的主要融資手段。從2009年至今，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，海航集團(tuán)對(duì)外發(fā)行的信托計(jì)劃就超過(guò)20個(gè)，募集資金規(guī)模超過(guò)70億元。其中，大部分信托產(chǎn)品都是用于建設(shè)或者擴(kuò)建酒店項(xiàng)目、收購(gòu)新的資產(chǎn)或地產(chǎn)項(xiàng)目。
2012年，融資環(huán)境仍然險(xiǎn)峻。過(guò)去一直以負(fù)債為財(cái)務(wù)杠桿快速擴(kuò)張方式的海航置業(yè)，一旦遇到資金鏈斷裂，將會(huì)面臨不可知的風(fēng)險(xiǎn)。
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