紅商網(wǎng)訊：在8月底到9月初的15天內(nèi)，房地產(chǎn)央企代表華潤(rùn)置地一口氣斥資61億元在深圳、武漢、西安、溫州和成都五個(gè)城市拿下近53萬平方米地塊，引發(fā)外界猜測(cè)。對(duì)此華潤(rùn)置地表示，多處拿地不過是巧合，買地仍以穩(wěn)健為主，但資金不是問題。有母公司華潤(rùn)集團(tuán)的“孵化戰(zhàn)略”扶植，再加上央企天然的融資優(yōu)勢(shì)保駕護(hù)航，讓華潤(rùn)置地敢于“不差錢”，在嚴(yán)苛的房地產(chǎn)調(diào)控中幾乎算得上坐等收錢。
華潤(rùn)置地拿地邏輯：資金不是問題
華潤(rùn)置地主席王印:在二三線城市買地
瘋狂拿地背后的猜測(cè)：樂觀抄底?
近期全國(guó)土地市場(chǎng)驟然升溫，8月份以來，地產(chǎn)龍頭萬科已經(jīng)斥資百億元在全國(guó)拿地。而央企地產(chǎn)公司代表華潤(rùn)置地也不遑多讓，在9月7日，在多輪競(jìng)價(jià)后，華潤(rùn)擊敗萬科和保利，以10.84億的價(jià)格拿到了成都錦江區(qū)的一塊住宅用地，溢價(jià)近4成。而這也只是其連續(xù)拿地的其中一例而已。
就在8月底到9月初的15天內(nèi)，華潤(rùn)一口氣在深圳、武漢、西安、溫州和成都五個(gè)城市拿下總面積將近53萬平方米的地塊，這花了他們約61億元。
在中央不斷強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的背景下，作為房地產(chǎn)央企代表的華潤(rùn)置地如此集中的拿地動(dòng)作，是否意味著華潤(rùn)高度看好后市?抄底土地市場(chǎng)是否意味著樓市谷底已現(xiàn)?
央企房地產(chǎn)公司不差錢的邏輯
對(duì)此華潤(rùn)置地以面粉比喻土地說來解釋其拿地的邏輯：華潤(rùn)置地副總裁謝驥表示，不會(huì)因?yàn)槊娣郾阋硕噘I，也不會(huì)因?yàn)槊娣圻^貴而不買。華潤(rùn)置地的買地策略一直是均衡投資，很難說四季度一定會(huì)拿很多地，或不拿地，會(huì)選擇穩(wěn)健地伺機(jī)而動(dòng)。相比之下，資金倒不是主要考慮的方面。
一個(gè)伺機(jī)而動(dòng)，一個(gè)資金不是問題，將房地產(chǎn)央企代表的拿地邏輯勾勒出來。業(yè)內(nèi)外對(duì)土地市場(chǎng)升溫的判斷從地方政府釋放的信號(hào)中可以很容易察覺出來，所以伺機(jī)而動(dòng)并沒什么值得大書特書。
而在在房地產(chǎn)調(diào)控日益嚴(yán)格的今天，房地產(chǎn)企業(yè)能夠拿到資金的方式極為有限，而像浙江綠城等一批此前非常激進(jìn)的民營(yíng)房地產(chǎn)商已經(jīng)繳械宣布不再拿地，華潤(rùn)能夠如此豪爽地拿地實(shí)屬業(yè)內(nèi)少有。
比起萬科這樣的地產(chǎn)公司，華潤(rùn)置地的優(yōu)勢(shì)更為得天獨(dú)厚，背靠著母公司華潤(rùn)集團(tuán)，定向增發(fā)注入母公司資產(chǎn)，形成所謂“母公司孵化戰(zhàn)略”模式;再以央企身份獲得大量成本相對(duì)較低且平穩(wěn)的銀行貸款用以融資，并憑此繼續(xù)擴(kuò)張。兩相作用之下，華潤(rùn)置地幾乎是坐地?cái)?shù)錢。
母公司華潤(rùn)集團(tuán)栽樹 華潤(rùn)置地摘果
華潤(rùn)置地的發(fā)展離不開華潤(rùn)集團(tuán)的扶植
華潤(rùn)集團(tuán)三年170億港元注資
要說華潤(rùn)置地，得首先了解其母公司華潤(rùn)集團(tuán)。華潤(rùn)集團(tuán)目前已發(fā)展成為中國(guó)內(nèi)地和香港最具實(shí)力的多元化控股企業(yè)之一，2011年華潤(rùn)集團(tuán)營(yíng)業(yè)額3365億港元，利潤(rùn)總額358億港元，總資產(chǎn)7644億港元。主營(yíng)業(yè)務(wù)包括日用消費(fèi)品制造與分銷、地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)三塊領(lǐng)域。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，3年來華潤(rùn)集團(tuán)已經(jīng)向華潤(rùn)置地注入170億元資產(chǎn)，并助推華潤(rùn)置地完成多次融資。而其“母公司孵化戰(zhàn)略”模式，更讓華潤(rùn)置地在最近幾年的地產(chǎn)調(diào)控中反而越做越大。
日前據(jù)媒體報(bào)道，華潤(rùn)置地計(jì)劃于今年內(nèi)再向母公司收購資產(chǎn)，當(dāng)中包括南寧華潤(rùn)中心及萬象城項(xiàng)目，估計(jì)涉及金額約20億港元。據(jù)了解，南寧萬象城已于9月1日正式開業(yè)，出租率接近100%，被稱為廣西最大的一站式購物中心，建筑面積約27.4萬平米。市場(chǎng)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目一年租金收入將超過1.5億元，如果能夠在年內(nèi)注入上市公司，則上市公司可實(shí)時(shí)獲得租金收益。
這相當(dāng)于華潤(rùn)集團(tuán)先把萬象城培育起來，之后的果實(shí)讓華潤(rùn)置地來收獲，遇到這樣好的母公司，華潤(rùn)置地只有偷著笑了。這就是華潤(rùn)集團(tuán)推行的“孵化戰(zhàn)略”。
孵化戰(zhàn)略肥了華潤(rùn)置地 股東面臨風(fēng)險(xiǎn)
所謂的“孵化戰(zhàn)略”，就是讓一些土地先期由集團(tuán)購買和持有，等到項(xiàng)目比較成熟時(shí)再按照市場(chǎng)價(jià)格注入上市公司。近三年來，華潤(rùn)集團(tuán)先后將170億港元資產(chǎn)注入華潤(rùn)置地，其中包括迅領(lǐng)投資控股公司以及其他四個(gè)已經(jīng)處于預(yù)售或即將開盤的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
偷著笑的是華潤(rùn)置地，面臨風(fēng)險(xiǎn)的則是其他股東們。如果資產(chǎn)注入是以發(fā)行新股方式進(jìn)行，則其擔(dān)心折讓情況不理想，由此會(huì)變相攤薄股東權(quán)益。
集團(tuán)式?jīng)_鋒 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手望風(fēng)而逃
華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)華潤(rùn)置地的支持還不止如此。華潤(rùn)集團(tuán)旗下的幾大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，如房地產(chǎn)、燃?xì)�、電力、水泥、消費(fèi)等，當(dāng)華潤(rùn)選擇進(jìn)入一個(gè)城市時(shí)，往往是幾大產(chǎn)業(yè)一起進(jìn)入，這對(duì)于地方政府，有著巨大的吸引力。而對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，只有落荒而逃的份了。
銀行大開綠燈 超低成本融資惹人羨
華潤(rùn)置地樂見土地市場(chǎng)升溫
其實(shí)也差錢 融資成本低不足慮
雖然有了母公司的強(qiáng)勢(shì)注資，但華潤(rùn)置地的資金壓力并沒有謝驥言談中的那么輕松，華潤(rùn)要想持有大量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，仍然會(huì)面臨資金難題。
不過這顯然不需要華潤(rùn)置地過多擔(dān)心。華潤(rùn)集團(tuán)的央企背景也使得它的融資成本極低，華潤(rùn)置地公司主席王印年初就表示，公司目前的融資成本只有3.6%，這些都是其他地產(chǎn)公司難以擁有的優(yōu)勢(shì)，就連萬達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)巨擘也難以望其項(xiàng)背。>>萬達(dá)嗅出盛世危機(jī)
華潤(rùn)置地顯然不屬于那種有便宜不占的公司。華潤(rùn)置地從去年開始便已頻頻通過銀行貸款及發(fā)行債券的方式融資，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2011年全年，華潤(rùn)置地的融資規(guī)模就超過200億港元。從今年年初至今，華潤(rùn)置地又已至少7次通過銀行貸款的形式獲得將近百億港元的融資。
把持融資渠道 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手靠邊站
在地方政府對(duì)賣地更嚴(yán)謹(jǐn)及激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，相信即使資產(chǎn)負(fù)債表強(qiáng)大的發(fā)展商，要收購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目亦有困難，更別說潘石屹、宋衛(wèi)平這些開發(fā)商，而頻頻獲得銀行授信的華潤(rùn)置地顯得頗為特殊。
華潤(rùn)置地在融資方面的優(yōu)勢(shì)無可比擬，第一是央企的背景優(yōu)勢(shì)，第二是依托母公司的信用與金融優(yōu)勢(shì)，第三是商業(yè)模式優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，其商業(yè)模式與其融資渠道暢通密不可分。
側(cè)臥之塌豈容他人酣眠，在今年1月至8月，華潤(rùn)累計(jì)的合約銷售額達(dá)338.7億元，同比上升69.1%，這個(gè)增速在去年銷售額前十名的地產(chǎn)公司里頭排在了第一位，萬寶招金皆為浮云。
結(jié)語
當(dāng)央企房地產(chǎn)公司既有航母級(jí)母公司毫無保留地支持，又把持了銀行貸款渠道，這就是一個(gè)央企房地產(chǎn)公司的邏輯：資金，不是問題。然而，我們的央企如果只能靠這樣的方法在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)，無論是對(duì)其他企業(yè)還是市場(chǎng)本身來說，都不是件合理而健康的事情。
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