紅商網(wǎng)訊：位于深圳海灣景點(diǎn)大梅沙的深圳大梅沙奧特萊斯購(gòu)物村開業(yè)已一年多了，其人氣和生意始終未能火起來。
然而，據(jù)記者調(diào)查，奧特萊斯早已成為一種噱頭，其商業(yè)價(jià)值被轉(zhuǎn)嫁到周邊的房地產(chǎn)業(yè)上，甚至已經(jīng)成為開發(fā)商為獲得更多地方政策紅利而牽橋搭線的“媒人”。
經(jīng)營(yíng)不容樂觀
3月10日是周末，大梅沙奧特萊斯購(gòu)物村正在進(jìn)行促銷活動(dòng)，游客以及聚集大梅沙開辦年會(huì)的外地客人，驅(qū)走了購(gòu)物村往日的冷清。
“人氣真不怎么樣，今天算是比較好的情況。”一家品牌特賣場(chǎng)的員工小李坦言，因?yàn)闆]什么生意，銷售人員經(jīng)常用手機(jī)打發(fā)閑置的時(shí)間。
購(gòu)物村一期位于大梅沙沙灘附近的湖心島，島上的15棟中東風(fēng)情建筑為湖心島公寓，而公寓首層則為商鋪，共60余間獨(dú)立店鋪，其總建筑面積達(dá)7920平米。
記者采訪得知，由于經(jīng)營(yíng)不善，部分品牌商鋪進(jìn)駐購(gòu)物村一期后不久就離開了。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一期項(xiàng)目的空置率約為18%。多家商鋪負(fù)責(zé)人稱，成交額不甚理想。一家男士服飾品牌商家透露，淡季里每月的銷售額能在10萬元左右，旺季則在30萬與60萬元之間，與深圳主流百貨市場(chǎng)相比，業(yè)績(jī)有相當(dāng)?shù)牟罹唷?/p>
然而，當(dāng)記者以商家的身份向該購(gòu)物村運(yùn)營(yíng)方深圳市奧特萊斯展覽策劃有限公司，以及其旗下的深圳市大梅沙奧特萊斯購(gòu)物村有限公司招商部門咨詢時(shí)，卻被告知“購(gòu)物村很多商店日營(yíng)業(yè)額能夠在50萬至80萬元甚至以上”。
一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作人士稱，從目前的人流量、成交額等方面看，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)在未來一兩年內(nèi)都不容樂觀。
周邊房?jī)r(jià)飆升
值得注意的是，雖然大梅沙奧特萊斯購(gòu)物村這個(gè)華南首個(gè)奧特萊斯購(gòu)物村經(jīng)營(yíng)慘淡，但是，在這片承載著旅游資源的海濱板塊上，奧特萊斯的商業(yè)價(jià)值已經(jīng)轉(zhuǎn)移到周邊的房地產(chǎn)上。
“自從樓下的奧特萊斯開業(yè)，租金和二手房售價(jià)比以前好多了，簡(jiǎn)直是坐等升值。”在湖心島公寓擁有3套物業(yè)的吳興才（化名）告訴記者，他在2006年以8000元/平米的價(jià)格買下物業(yè)，目前其二手房單價(jià)已接近2萬多元/平米，且是商住兩用的物業(yè)。
“以后樓下就是奧特萊斯二期項(xiàng)目，怎么可能不升值。”在湖心島僅一湖之隔的八十步公寓樓盤銷售中心，負(fù)責(zé)人向咨詢者展現(xiàn)公寓的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。“從一期奧特萊斯項(xiàng)目跨過湖上的小拱橋，就來到我們這個(gè)盤。”據(jù)悉，奧特萊斯二期項(xiàng)目繼續(xù)由一期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方負(fù)責(zé)，擁有近130個(gè)商鋪。該樓盤將在今年5月份開盤，預(yù)計(jì)均價(jià)3萬元/平米以上。
記者查詢信息獲悉，八十步公寓所在地塊在2002年由路繼芳、姚杰以自然人的身份中標(biāo)獲得，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)只不過為1920元/平米，后來在深圳市鼎太風(fēng)華投資有限公司、路繼芳以及一家外資公司之間多次轉(zhuǎn)手。而同在2002年招標(biāo)出售的湖心島公寓所在地塊，其樓面地價(jià)為2280元/平米，由湖心島實(shí)業(yè)公司于2005年建成。
“早期拿地時(shí)，配套都沒有建成，誰會(huì)這么主動(dòng)去建房子。”長(zhǎng)期觀察深圳房地產(chǎn)界的人士向記者分析，湖心島實(shí)業(yè)公司算得上是吃螃蟹的勇者，后來大家都開始圍繞著湖心島來開發(fā)，“其他商家等吃螃蟹的那方與地方政府把配套設(shè)施都做好，把土地的手續(xù)多辦幾次，土地就能多囤幾年，價(jià)值不知道能翻多少倍。”
誘人的政策紅利
這位“勇者”湖心島實(shí)業(yè)公司主動(dòng)與奧特萊斯聯(lián)姻，外界將其解讀為了挽救一個(gè)失敗的商業(yè)項(xiàng)目。然而，從其開發(fā)商長(zhǎng)達(dá)10年的多番布局，以及深圳市奧特萊斯展覽策劃有限公司負(fù)責(zé)人從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司轉(zhuǎn)身的背景來看，奧特萊斯項(xiàng)目只是其中的一步棋子，由此更突顯其貼近政策紅利的意圖。
翻查歷史資料不難發(fā)現(xiàn)，湖心島實(shí)業(yè)公司早在2003年11月已成立，但最早期的股東為購(gòu)得該地塊的深圳百仕達(dá)實(shí)業(yè)有限公司以及一家外資公司。目前，該項(xiàng)目由鴻洲集團(tuán)董事長(zhǎng)王大富及其深圳鴻洲置業(yè)集團(tuán)有限公司持有。
在2006年售出湖心島公寓大部分單位后，有業(yè)界人士當(dāng)時(shí)就給湖心島的“島主”算了一筆可觀的盈利賬，但顯然企業(yè)主并不甘心只獲得出售物業(yè)所帶來的收益。
2006年，湖心島被規(guī)劃為大梅沙的旅游配套用地后，只能用于“吃、住、行、娛、購(gòu)”方面的開發(fā)。因此在2007年，股東將公寓的商業(yè)板塊開辟為酒吧街。而鹽田區(qū)政府多次為其協(xié)調(diào)解決各種軟件和硬件設(shè)施問題，完善酒吧街周邊的道路、橋梁、路燈、指示牌等配套。政府的支持，為公寓的商業(yè)開發(fā)打開了便利之門。
但好景不長(zhǎng)，60多家酒吧經(jīng)營(yíng)不善，有些甚至難以交付租金，只能選擇關(guān)門撤退，酒吧街僅持續(xù)一年多的時(shí)間。
“政府始終不會(huì)放手這片黃金地的，股東肯定深諳其中的門道。”一位不愿具名的知情人士告訴記者。
隨后，深圳市鹽田區(qū)委三屆八次全會(huì)上透露出消息，大梅沙湖心島要進(jìn)行業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，從娛樂、餐飲轉(zhuǎn)向購(gòu)物，由深圳市奧特萊斯展覽策劃有限公司斥巨資打造大梅沙奧特萊斯購(gòu)物村。
值得注意的是，湖心島已被列入鹽田區(qū)2010年26項(xiàng)市容環(huán)境提升重點(diǎn)工程之一，區(qū)政府投資752萬元，各項(xiàng)工程立即開啟，涉及疏通道路、夜景燈光、景觀綠化、排水排污系統(tǒng)、廁所、標(biāo)志牌等，政府還專門新建了一個(gè)停車場(chǎng)。
記者翻查鹽田區(qū)旅游局相關(guān)文件后獲悉，大梅沙湖心島經(jīng)過二次招商與深圳市奧特萊斯展覽策劃有限公司順利合作，全面推進(jìn)大梅沙奧特萊斯購(gòu)物村項(xiàng)目的建設(shè)，這部分已納入了2010年重點(diǎn)工作前列，并要求借此加快推進(jìn)重大旅游項(xiàng)目和配套設(shè)施建設(shè)工作，推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
上述內(nèi)幕人士透露，公共政策的變化和支持，順理成章地優(yōu)化了項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目更被視為當(dāng)?shù)亓聋惖恼?jī)。
大梅沙的經(jīng)驗(yàn)可以再?gòu)?fù)制。如今，海南籍富商王大富在海南擁有12家產(chǎn)業(yè)公司，經(jīng)營(yíng)范圍涉及土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、酒店開發(fā)經(jīng)營(yíng)、游艇會(huì)和游艇代理銷售、旅游開發(fā)、資產(chǎn)管理等。
近日，在�？谑形⑹姓疇款^下的鴻洲國(guó)際旅游小鎮(zhèn)建設(shè)中，王大富再次與深圳市大梅沙奧特萊斯購(gòu)物村有限公司合作，將建立�？谑讉�(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，面積約4.5萬平米。此舉貼近當(dāng)?shù)?ldquo;推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展”政策優(yōu)勢(shì)，鴻洲集團(tuán)更獲得工行以及農(nóng)行數(shù)十億元授信額度。
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