現(xiàn)場提問：公司的負債比率比2010年有所上漲了60%，這個負債比例是否合適？會不會通過一些更好的現(xiàn)金流的控制方式來降低資產負債率？

　　孔健岷：關于負債比例問題確實是有增長，但是目前從房地產行業(yè)總體來看，合景泰富在這方面還是偏低的，所以目前的負債比例是可以接受，房地產公司在75%以下的負債比率還是算比較正常。當然，未來公司希望能夠盡量降低負債比率，增加資金周轉。

　　現(xiàn)場提問：負債比率有所上升，那升幅有多少？公司想盡量降低負債比率，降低到什么程度呢？另外，今年的銷售目標大概是多少，要怎么樣來實現(xiàn)呢？2011年是很艱難的一年，那么對于2012年的市場，你們是怎么看待的？

　　羅兆和：關于負債率，是由去年48%增加到今年的61%，實際上中期負債表是60.8%，所以增加并不是很多。事實上，2011年房地產市場是比期望還要差，因此賣樓的速度也緩慢很多。盡管樓市情況不是很好，銷售不是很理想，但公司控制負債比率也是相對還是減少的。2011年公司預計150個億的銷售，負債比率55個億，然而最后把工程款控制在35個億，減少了20億。所以在這么差的市場環(huán)境下，公司的負債比率還是維持在60%的水平，這算是房地產公司偏低的負債比率的水平。

　　而銷售目標，今年的目標與去年的是有一點增幅，去年是115個億，今年預計是120個億。

　　孔健岷：而今年公司銷售市場的策略實際上還是根據(jù)市場的情況來制定策略，會比較靈活。公司的空間會比較大，因為這兩年買的地都是相對比較便宜的，所以毛利率是比較高。因此，空間可以調整很大，根據(jù)市場情況對價格做一些促銷，在維持利潤率的基礎上，根據(jù)區(qū)域和項目不同對價格作出一些調整，采取適當?shù)拇黉N措施，希望今年可以完成銷售目標，而且是盡快實現(xiàn)目標。

　　現(xiàn)場提問：公司認為因為土地成本低，所以調整空間價格是比較大的，我想問一下空間有多大？

　　另外，認為二三線城市是要看毛利率才會根據(jù)情況去開發(fā)，那么這個毛利應該要達到多少才會去開發(fā)？還有負債的情況會不會維持在60%左右？

　　孔健岷：價格土地調整是公司以前買的土地相對于這兩年買的土地比較便宜，所以銷售價格是有一定的空間可以做調整的。至于多少呢，這要根據(jù)每個城市的市場情況，不同的情況有不同的做法。舉一個例子，廣州項目相對多一些，而成都項目可能會比較少，所以根據(jù)每個項目的位置不同，價格調整也不同。當然公司一定會維持凈利潤率，比如說中端產品我們是1.5萬，高端產品是在1.8萬以上，這也是要根據(jù)每個項目、城市的不同而作出不同的策略調整。

　　而關于二三線城市，公司在土地選擇相對會比較謹慎，會根據(jù)城市的收入、GDP的增長以及人口的結構來做土地結構的調整。另外，公司是對二三線城市是有要求的，比如15%的利潤率，所以也要看看二三線城市能否完成公司的目標利潤，如果完成不了，那拿地就會相對謹慎一些。

　　或許二三線城市項目要達到利潤率要求，除了地塊成本以外，規(guī)模的大小也有很大的關系和影響，例如偏遠的二三線城市項目規(guī)模比較大的，所以隨著時間、土地的增值、物業(yè)的成熟度對價格判斷也有一定的幫助。所以這跟一線城市的開發(fā)是有區(qū)別的。

　　而負債比率，60%是公司一直都想維持的數(shù)字，但這也要看當時市場，看當時市場融資的難度以及銷售市場政策。如果政策放寬，而銀根也放寬的時候，那么銷售量可能有所提升，現(xiàn)金流回籠就會比較快，負債比率就自然會降低。不過即使限購調控不放松，繼續(xù)維持，市場觀望情緒也相對濃厚的情況下，公司還是有能力去維持這個負債比率。

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