2月29日，合景泰富在香港舉行了2011年年報(bào)業(yè)績發(fā)布會(huì)，主席及執(zhí)行董事孔健岷帶著他的團(tuán)隊(duì)首席財(cái)務(wù)官及執(zhí)行董事徐錦添、財(cái)務(wù)資金部副總裁羅兆和以及投資者關(guān)系高級(jí)經(jīng)理吳曉怡出席了發(fā)布會(huì)。

　　據(jù)當(dāng)日公告顯示，公司去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入101.23億，毛利44.72億，分別同比增長36％和44％，由于投資物業(yè)公允價(jià)值收益凈額實(shí)現(xiàn)3.25億的增長，使得其凈利潤達(dá)到21億，同比增長64％。

　　合景泰富方面表示，在業(yè)績期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)比往年有顯著增長。其中，位于廣州的純商業(yè)項(xiàng)目科匯金谷持續(xù)錄得突出的銷售業(yè)績，而位于廣州珠江新城的商業(yè)項(xiàng)目天鑾，11月中旬開售當(dāng)天即錄得逾100套的成交。集團(tuán)亦推出位于廣州的純商業(yè)項(xiàng)目睿峰，也于蘇州、成都、北京推出現(xiàn)有項(xiàng)目的商業(yè)產(chǎn)品，如服務(wù)式公寓、商鋪等，促進(jìn)經(jīng)營現(xiàn)金流入。

　　據(jù)合景泰富主席孔建岷透露，2012年其銷售目標(biāo)希望比2011年的銷售115億元有少量增長，希望能達(dá)到120億元銷售。

　　他認(rèn)為，今年樓市調(diào)控政策不會(huì)有太大變動(dòng)，公司將靈活加推不受限購限貸影響的商業(yè)地產(chǎn)。

　　2011年，合景泰富在全國的6個(gè)城市擁有在售項(xiàng)目14個(gè)，但由于項(xiàng)目大部分位于限購區(qū)域，其住宅產(chǎn)品銷售受到較大沖擊。該集團(tuán)去年初原本計(jì)劃銷售150億，但最終下調(diào)到了100億。而在其實(shí)際完成的115億銷售額中，39％是來自于商業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)。

　　合景泰富投資者關(guān)系部高級(jí)經(jīng)理吳曉怡表示，今年可推貨量約180萬平方米，其中40%為商業(yè)地產(chǎn)�？晒╀N售項(xiàng)目按年增5個(gè)至20個(gè)，其中8個(gè)為全新項(xiàng)目，包括上海項(xiàng)目4個(gè)及蘇州、海南、成都、廣州項(xiàng)目各一個(gè)。上下半年推盤節(jié)奏將較為平均。

　　而關(guān)于2011年年底負(fù)債比率61.8%，高於上年底47.7%，集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事孔建岷表示，該水平僅較中期時(shí)約60%水平略高，在去年樓市艱難之下已屬不易。

　　他認(rèn)為，行業(yè)負(fù)債比率75%以下為正常，公司屬偏低水平，未來希望可維持於約60%，具體仍視乎未來融資難度。

　　以下是業(yè)績會(huì)現(xiàn)場(chǎng)答問實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：中央可能未來一段時(shí)間都不可能放松，那么合景泰富是不是會(huì)以多發(fā)展服務(wù)式的公寓方向來應(yīng)對(duì)政策？

　　合景泰富主張拿地和開盤時(shí)間都比較快，請(qǐng)解釋一下這樣的策略做法？現(xiàn)在因?yàn)橛泻芏嚅_發(fā)商都可能會(huì)等到市場(chǎng)情況比較好時(shí)候再推盤，對(duì)此，合景泰富是有什么看法？

　　孔健岷：其實(shí)限購的放松是不太可能的，政策不會(huì)有太大的變動(dòng)，限購令還是會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，因此對(duì)政策會(huì)放松不要期望過高。關(guān)于策略方面，公司會(huì)在銷售策略的靈活性上維持一定的銷售量，即采用在比較靈活的策略調(diào)整來推行銷售，這是公司在目前這個(gè)不確定的市場(chǎng)情況下做出的積極反應(yīng)。

　　至于公司多發(fā)展服務(wù)式類型公寓以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控之說，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)銷售方面在限購令還沒有出臺(tái)之前就已經(jīng)部署了，這是公司的戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)。而現(xiàn)在產(chǎn)品增多，只不過是適當(dāng)增加了商業(yè)產(chǎn)品的銷售，這也是兩年前公司就已經(jīng)部署的策略之一。

　　另外，關(guān)于開發(fā)和時(shí)間的問題，公司規(guī)定要求是從拿地到開工再到銷售的流程時(shí)間是10或12個(gè)月。最主要的是現(xiàn)金流對(duì)公司有幫助，因?yàn)閺哪玫氐酵恋乜钤俚戒N售款在很短時(shí)間內(nèi)能夠完成對(duì)公司現(xiàn)金流，以及資金周轉(zhuǎn)是非常有利的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司認(rèn)為中央是不會(huì)放松對(duì)樓市的調(diào)控，那么想請(qǐng)問在融資方面是否有壓力？今年公司有很多的新盤推售，那么與2011年相比，開工量上會(huì)有什么樣的改變，新盤開發(fā)量大約是多少？關(guān)于拿地方面，策略會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)向一些二、三線的城市？

　　孔健岷：關(guān)于融資方面，在2011年公司盡量開發(fā)多種途徑的融資渠道，例如，在境外銀行成功的完成了一些不錯(cuò)的貸款，相對(duì)成本比國內(nèi)低很多，另外也在去年成功發(fā)了一次債。因此，對(duì)于公司來說，集團(tuán)要保持一定的靈活性，開辟更多形式的融資渠道，避免導(dǎo)致公司過分單一與依賴國內(nèi)銀行。

　　而關(guān)于開工量，2012年是要根據(jù)銷售狀況而定，相對(duì)總開工量暫時(shí)計(jì)劃比2011年會(huì)略為降低，可能是100萬或120萬平方米左右，會(huì)根據(jù)銷售進(jìn)度來安排，主要的原因是對(duì)現(xiàn)金流的重視。

　　而新盤開發(fā)率方面，無論是開工量，還是銷售量，我們還是主要要看銷售情況，如果銷售迅速，那么開工量就會(huì)增加；如果銷售的速度由于政策的影響而放緩，則公司就會(huì)減少開工量，這就是公司的銷售戰(zhàn)略。

　　至于拿地策略方面，二三線城市公司一直都有留意，其實(shí)二三線城市的市場(chǎng)是很大的，對(duì)此公司可能會(huì)加強(qiáng)在二、三線城市拿地的觀察與分析，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)考慮進(jìn)入二三線城市。

　　羅兆和：補(bǔ)充一下關(guān)于在二三線城市拿地方面，事實(shí)上公司在考慮該地塊時(shí)也會(huì)考慮能不能維持集團(tuán)的毛利率和凈利潤方面的情況。

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