代建業(yè)務(wù)擴(kuò)張的背后，是綠城已經(jīng)開始的轉(zhuǎn)型之路：告別高負(fù)債支撐的規(guī)模發(fā)展之路，轉(zhuǎn)向品牌和管理輸出。

　　積極發(fā)力“代建”

　　從去年9月底到今年3月、7月，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司和綠城北方、華東片區(qū)代建公司相繼成立。截至今年6月底，綠城已經(jīng)簽下45個(gè)代建項(xiàng)目，可售金額近900億元。另預(yù)計(jì)今年年底，綠城的代建項(xiàng)目將突破80個(gè)，可售金額將超1500億元。

　　無論是在綠城還是外界分析人士看來，代建模式打破了近兩年困擾綠城的資金瓶頸，展示了令人樂觀的前景。綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理、綠城建設(shè)管理公司總經(jīng)理曹舟南表示，房地產(chǎn)投資功能和開發(fā)功能相分離將是大勢所趨。

　　在綠城看來，代建實(shí)現(xiàn)與外部投資資源與土地的結(jié)合，可以“最大限度發(fā)揮綠城品牌管理及專業(yè)團(tuán)隊(duì)的價(jià)值創(chuàng)造能力”，曹舟南說，綠城的目標(biāo)是，三年內(nèi)代建項(xiàng)目超過150個(gè)、“五年內(nèi)成長為國內(nèi)業(yè)務(wù)規(guī)模位居前列的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)企業(yè)”。

　　多渠道“減負(fù)”

　　就在綠城在南方大攬人才的同時(shí)，綠城位于北京通州的項(xiàng)目京杭廣場傳出消息，作為綠城在通州新城打造的高端城市綜合體，京杭廣場計(jì)劃于今秋亮相。

　　值得注意的是，京杭廣場由綠城聯(lián)手央企葛洲壩地產(chǎn)打造，綠城和葛洲壩分別持有49%、51%的股份。和不出錢、不出地、不許諾收益的代建業(yè)務(wù)相比，京杭廣場是一種風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合作開發(fā)模式。但相對于自建，綠城將京杭廣場51%的股份出售，風(fēng)險(xiǎn)也已攤薄。

　　綠城中國常務(wù)副董事長兼執(zhí)行主席壽柏年7月接受媒體采訪時(shí)表示，綠城從去年開始就想逐步降低負(fù)債率，爭取再用兩年左右的時(shí)間把負(fù)債率降低到一個(gè)比較合理的水平。2010年，綠城中國凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到132%。

　　鏈接

　　“代建”解析：綠城認(rèn)為，專業(yè)開發(fā)服務(wù)商的經(jīng)營要素不再是資金和土地，而是品牌、管理、團(tuán)隊(duì)、服務(wù)理念和資源整合力的要素集合。目前綠城的代建模式包括政府代建、為已獲得土地企業(yè)進(jìn)行的商業(yè)代建和資本代建等。

　　視角

　　尋求發(fā)展“軟著陸”

　　如果把少買地比作“節(jié)流”，那么包括合作開發(fā)、商業(yè)代建和資本建在內(nèi)就可以作為綠城“開源”的主要路徑。

　　據(jù)綠城中國常務(wù)副董事長兼執(zhí)行主席壽柏年介紹，作為管理方，無論盈虧均可以獲得2個(gè)點(diǎn)的管理費(fèi)。而當(dāng)年收益達(dá)到10%以上時(shí)，可以從中再獲取一定比例的獎金回報(bào)；否則只有管理費(fèi)用，沒有更多的回報(bào)。

　　無論少拿地，還是合作開發(fā)、商業(yè)代建和資本代建，綠城都在盡可能地降低本企業(yè)的資金投入和風(fēng)險(xiǎn)。壽柏年說，過去十年房價(jià)上漲比較快，用比較高的杠桿率就可以實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模發(fā)展。而今，這一發(fā)展模式在國內(nèi)市場環(huán)境不確定因素較多的情況下有必要改變，這或許可以視為綠城在高負(fù)債率情況下尋求“軟著陸”。