事實上，從2003年涉足商業(yè)地產(chǎn)開始，富力便不諱言的表示，自己是在學(xué)習(xí)新鴻基，以商業(yè)物業(yè)來平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

　　但不容忽視的是，金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)關(guān)系學(xué)院博士杜麗虹此前曾專程研究新鴻基的商業(yè)模式，并指出新鴻基發(fā)展商業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型用了15年的時間。

　　杜麗虹稱，新鴻基用了11年時間做轉(zhuǎn)型前期的準(zhǔn)備工作，用4年時間完成了集中轉(zhuǎn)型，使投資物業(yè)的土地儲備規(guī)模達(dá)到總土地儲備規(guī)模的40%-50%，整個轉(zhuǎn)型過程用了15年時間。

　　其表示：“新鴻基集中轉(zhuǎn)型期用4年時間，在投資物業(yè)上投入了近百億港元，為此它等待了11年時間，直到開發(fā)物業(yè)在規(guī)模不變情況下每年能提供20億港元的凈經(jīng)營現(xiàn)金流時才開始集中轉(zhuǎn)型。”

　　杜麗虹續(xù)指，今天中國內(nèi)地多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)仍處于新鴻基的轉(zhuǎn)型前期階段，并不具備足以支撐租售并舉轉(zhuǎn)型的經(jīng)營現(xiàn)金流平臺。

　　盡管與之前相比，富力已經(jīng)大大改善了其現(xiàn)金流及財務(wù)狀況，但在杜麗虹任職的北京貝塔咨詢中心剛發(fā)布的《2010中國地產(chǎn)上市公司50強》報告中，將富力的財務(wù)安全性排名列為第45名。

　　顯然，對商業(yè)地產(chǎn)運作不到十年的富力而言，其還處于商業(yè)地產(chǎn)布局的初步階段，未來的轉(zhuǎn)型之路還將極其漫長。

　　杜麗虹稱，以華潤置地為代表的租售并舉企業(yè)由于經(jīng)營杠桿和財務(wù)杠桿的降低，效率隱含回報僅為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一半，效率隱含價值更低，然而，這是傳統(tǒng)模式下租售并舉轉(zhuǎn)型過程中的必然代價，新鴻基等香港地產(chǎn)企業(yè)也都曾經(jīng)支付這一代價，除非企業(yè)能夠借助現(xiàn)代金融工具實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，否則轉(zhuǎn)型代價難以回避。