紅商網(wǎng)訊：近日記者發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，并瞄準(zhǔn)已具有開(kāi)發(fā)潛力及較強(qiáng)前景的二、三線(xiàn)城市，而“城市綜合體”成為有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商首選項(xiàng)目。
房企紛紛大拿商用地
今年以來(lái)，不少房企到二、三線(xiàn)城市大拿商用地，意欲打造“城市綜合體”項(xiàng)目，這似乎形成了一種趨勢(shì)。
1月21日，浙江臺(tái)州出讓新前城市新區(qū)五幅地塊，總出讓面積68.62萬(wàn)平方米，由綠城聯(lián)合體以66.6億元奪得，平均樓面地價(jià)為4675元/平方米。據(jù)資料顯示，其中三宗為純宅地，兩宗包含部分商業(yè)用途。
1月26日，越秀集團(tuán)與廣東茂名市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬在茂名打造一個(gè)集旅游度假、高端商務(wù)、高端居住、商業(yè)配套、休閑運(yùn)動(dòng)公園于一體的“城市綜合體”，總占地面積超過(guò)5000畝。這是繼去年12月7日，越秀地產(chǎn)以5.89億元購(gòu)得浙江臨安5幅地塊，擬打造青山湖科技城后的第二個(gè)“城市綜合體”項(xiàng)目。
1月28日，南京中商發(fā)布公告，稱(chēng)公司擬投資91億元分別在淮安和徐州興建“城市綜合體”項(xiàng)目，項(xiàng)目均規(guī)劃在6年內(nèi)建成。其中一個(gè)地處淮安核心商業(yè)地段淮海廣場(chǎng)中心商業(yè)區(qū)東南片區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目將會(huì)是一個(gè)集超五星級(jí)酒店、高檔時(shí)尚主題百貨、超市賣(mài)場(chǎng)、高檔服務(wù)式公寓、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓及配套設(shè)施等于一體的現(xiàn)代化大型“城市綜合體”。
1月底，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司又以3.08億成功競(jìng)得蕪湖弋江中路與赭山路交叉口東南側(cè)A地塊，折合樓面地價(jià)為1133元/平方米。
此外，去年12月也有多家大型房企前往二、三線(xiàn)城市拿地開(kāi)發(fā)“城市綜合體”，其中包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)聯(lián)合以20.0288億元摘得位于成都市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)和東大街附近一宗土地的開(kāi)建權(quán)。
利潤(rùn)及發(fā)展?jié)摿Τ≌?
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，目前一線(xiàn)城市的“城市綜合體”項(xiàng)目或是綜合體地塊已趨于飽和，開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍二、三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)“城市綜合體”是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫表示，“城市綜合體”可算是二、三線(xiàn)城市的新業(yè)態(tài)。
資深房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓表示，開(kāi)發(fā)商逆市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)，瘋狂竟拿城市商業(yè)綜合體地塊，目的是搶入二、三線(xiàn)城市的時(shí)機(jī)，進(jìn)入二、三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)大。但是，不排除部分開(kāi)發(fā)商僅僅是布局和擴(kuò)張拿地或儲(chǔ)備性的侵奪，目的是拿地抗通脹，或是變相拿地融資、拿地等升值的炒地皮現(xiàn)象。
業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家韓世同表示，開(kāi)發(fā)商大力進(jìn)入二、三線(xiàn)城市拿地開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目，原因有二。第一，開(kāi)發(fā)商到中小城市發(fā)展商業(yè)、住宅項(xiàng)目的利潤(rùn)空間比較大、前景相當(dāng)樂(lè)觀(guān);第二，不少開(kāi)發(fā)商看到萬(wàn)達(dá)、SOHO的成功，也開(kāi)始涉足商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，低價(jià)拿地，高價(jià)出售住宅，而商業(yè)、酒店等又可保持長(zhǎng)期穩(wěn)定收益增長(zhǎng)，這樣開(kāi)發(fā)商獲得的利潤(rùn)將更高、利潤(rùn)空間也更大。
或拉高周邊樓價(jià)
廣州某房地產(chǎn)董事總經(jīng)理向記者透露，“開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛途徑拿到開(kāi)發(fā)‘城市綜合體’項(xiàng)目的土地一般地價(jià)都非常低，甚至有些二、三線(xiàn)城市為了吸引開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大型“城市綜合體”，都是以零地價(jià)出讓土地，但是需要幫助政府完成周邊的多項(xiàng)市政配套，比如建醫(yī)院、公車(chē)站、公園等。而這些建設(shè)費(fèi)用往后就被分?jǐn)偟綐莾r(jià)里面，樓價(jià)也相對(duì)較高”。
張維倫和韓世同均表示，任何地方政府都是非常支持開(kāi)發(fā)商特別是有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)“城市綜合體”項(xiàng)目，這些大型項(xiàng)目既可為當(dāng)?shù)卣脴?shù)立良好形象，又可為地方帶來(lái)一個(gè)長(zhǎng)期稅收期，提高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)集群。
據(jù)記者了解到，大多數(shù)“城市綜合體”項(xiàng)目中的住宅都被打造成高端項(xiàng)目，不僅項(xiàng)目高端，其價(jià)格也是高端的。廣州某房地產(chǎn)董事總經(jīng)理向記者透露，不少房企開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目都是沖著住宅去的，而綜合體的利潤(rùn)也主要在住宅。綜合體一般都會(huì)包含酒店、住宅、商業(yè)等方面，一般不出售的商業(yè)項(xiàng)目15年內(nèi)都沒(méi)有利潤(rùn)，酒店20年內(nèi)也沒(méi)有利潤(rùn)，房企只能以較高的價(jià)格賣(mài)出可售住宅快速回籠資金。張維倫告訴記者，現(xiàn)在二、三線(xiàn)城市的購(gòu)買(mǎi)力已達(dá)到了“爆發(fā)期”，不少二、三線(xiàn)城市的市民都愿意投資一些“城市綜合體”中可銷(xiāo)售的住宅或是街邊商鋪。
業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家韓世同表示，“城市綜合體”項(xiàng)目也會(huì)帶動(dòng)周邊住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的上漲，但前提是開(kāi)發(fā)商需先將商業(yè)等部分的配套完成。一旦配套完成，生活便利了，自然會(huì)吸引市民買(mǎi)樓，而樓價(jià)也會(huì)因而上漲。
名詞解釋
城市綜合體
城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱(chēng)為“城中之城”。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。
