盡管如此，這并未妨礙世茂股份對(duì)2011年的全產(chǎn)業(yè)鏈布局，“2011年，世茂旗下的影院計(jì)劃達(dá)到10家，百貨和廣場(chǎng)分別達(dá)到5家及6家，世天樂樂城將達(dá)到10家。”世茂股份首席財(cái)務(wù)官陳汝俠透露。與此同時(shí)，由于增發(fā)失敗，世茂股份只能借信托“突圍”。

　　“7/3發(fā)展模式”

　　公開資料顯示，世茂股份擁有超過800萬平方米的土地儲(chǔ)備，是A股上市公司中擁有儲(chǔ)備土地最多的商業(yè)地產(chǎn)公司，而這些土地的成本僅約1600元/平方米，多分布于長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、海西區(qū)域的二、三線城市核心區(qū)域或城市經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。

　　世茂股份相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，2010年，世茂運(yùn)營(yíng)和在建的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)面積超過100萬平方米，包含廣場(chǎng)、百貨、影院和兒童樂園等四大板塊，持有物業(yè)的比例占項(xiàng)目總量的30%。投入運(yùn)營(yíng)的有沈陽(yáng)、福州、煙臺(tái)、蕪湖4家世茂百貨，在上海、紹興、蘇州、昆山、徐州、常熟有6家世貿(mào)廣場(chǎng)，此外，還有4家世茂影院、2家世天樂樂城。

　　“2010年，估計(jì)任務(wù)是完不成了，但突破50億元應(yīng)該是沒問題的。”陳汝俠坦言。

　　目前，世茂股份仍采用租、售、自營(yíng)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式及“7/3發(fā)展模式”，即商業(yè)項(xiàng)目中70%用于出售，30%用于持有。但是，根據(jù)世茂股份2010年半年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，其房地產(chǎn)銷售占到總營(yíng)收的95.8%左右，房地產(chǎn)租賃、百貨、院線業(yè)務(wù)僅占不到5%。

　　對(duì)此，陳汝俠并不諱言，“到2010年底，開業(yè)的4家百貨門店與4家影院都會(huì)虧損，但這種情況將在兩年時(shí)間內(nèi)得到改善。”

　　東海證券分析師桂長(zhǎng)元告訴時(shí)代周報(bào)記者，百貨業(yè)及影院兩個(gè)業(yè)務(wù)都需要時(shí)間培養(yǎng)，短期很難為世茂股份貢獻(xiàn)利潤(rùn)，但可以為商業(yè)地產(chǎn)集聚人氣。此前湘財(cái)證券的一份報(bào)告指出，世茂股份作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，并不是在創(chuàng)新一種新的運(yùn)營(yíng)模式，而是在延續(xù)相對(duì)穩(wěn)定成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。

　　尋求與其他開發(fā)商合作

　　陳汝俠說，盡管目前世茂百貨才剛剛起步，但2010、2011兩年經(jīng)營(yíng)建筑面積將超出23萬平方米，相當(dāng)于行業(yè)龍頭百盛集團(tuán)的1/4。2011年，世茂百貨將重點(diǎn)打造位于北京三里屯地區(qū)的旗艦店，該百貨建筑面積達(dá)8萬平方米。5年內(nèi)，世茂百貨計(jì)劃在全國(guó)各地開拓20家左右的門店。

　　“2011年底前，世茂影院將擁有不少于10家影院、75塊銀幕，并成立院線。”世茂影院投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理劉明透露，5年內(nèi)，影院將打造超500塊銀幕，進(jìn)入國(guó)內(nèi)影院類企業(yè)前列。

　　“國(guó)內(nèi)的影院門店，年票房收入達(dá)2000萬元的不超過100家。2010年5月，紹興開業(yè)的首個(gè)世茂影城，迄今為止7個(gè)月就超過800萬元，預(yù)計(jì)到營(yíng)業(yè)的第一個(gè)整年度，也就是今年6月，紹興影城實(shí)現(xiàn)收支平衡開始盈利。”陳汝俠預(yù)計(jì)，影院板塊到2011年底就能實(shí)現(xiàn)盈利。

　　陳汝俠稱，世茂百貨與世茂影院不會(huì)只與世茂股份開發(fā)的城市綜合體綁定，完全可以成為獨(dú)立發(fā)展的業(yè)態(tài)，未來會(huì)尋求與其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的合作。“我們自己的項(xiàng)目發(fā)展肯定趕不上影院開業(yè)和門店開業(yè)的速度，有必要找合適的項(xiàng)目來開店。”除此以外，2010年11月，世茂股份正式涉足兒童樂園產(chǎn)業(yè)，首家室內(nèi)兒童主題樂園——世天樂樂城在福州世貿(mào)百貨內(nèi)開業(yè)，緊接著，第二家落戶煙臺(tái)。“2011年，樂樂城的經(jīng)營(yíng)門店將達(dá)到10家。”陳汝俠說，預(yù)計(jì)將在2012年底前開設(shè)30家門店。

　　現(xiàn)金流量為負(fù)17億元

　　世茂股份近兩年集中投入了很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，占用資金較大，桂長(zhǎng)元指出，有些項(xiàng)目還沒開始貢獻(xiàn)利潤(rùn)。陳汝俠卻認(rèn)為，這些業(yè)務(wù)的資金需求不高，相對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)是很小的數(shù)目，有足夠的資金拓展。

　　2010年三季度財(cái)報(bào)顯示，世茂股份短期借款12.4億元，長(zhǎng)期借款40.8億元，貨幣現(xiàn)金僅28.2億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)17億元，資產(chǎn)負(fù)債率為60.63%。

　　2009年8月，世茂股份董事會(huì)第二次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過了《公司非公開發(fā)行股票方案》，募集資金20億元，其中17億元用于青島世奧大廈、常熟世茂世紀(jì)中心、蘇州世茂運(yùn)河城商業(yè)、北京世茂國(guó)際中心等5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，其余3億元擬用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　但隨著宏觀調(diào)控日趨嚴(yán)厲，地產(chǎn)股一直低迷，2010年6月，世茂股份公司董事會(huì)撤銷了增發(fā)議案。在增發(fā)無望的形勢(shì)下，世茂股份從2010年5月開始至今，先后4次借道信托融資21億元。

　　用益信托工作室胡遠(yuǎn)洲認(rèn)為，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策使世茂股份股票增發(fā)方案提早撤銷，而世茂股份開工項(xiàng)目較多，又要完成目標(biāo)任務(wù)，在銀行信貸收緊的情況下，缺錢的世茂股份只能借助信托融資來解決資金問題。同時(shí)，世茂股份還通過其他渠道融資，其全資子公司北京財(cái)富時(shí)代去年7月向海爾家居、海爾財(cái)務(wù)集團(tuán)簽署買方信貸借款合同，海爾財(cái)務(wù)集團(tuán)向財(cái)富時(shí)代提供3.5億元借款，期限12個(gè)月，借款利率為央行同期貸款基準(zhǔn)利率上浮5%。為此，公司大股東綏芬河世茂將所持5200萬流通股作為質(zhì)押。

　　桂長(zhǎng)元說，“2011年，房企增發(fā)也基本無望，不僅世茂股份，房企普遍存在資金壓力，未來只能通過銀行、信托、基金等方式進(jìn)行融資。”