然而，太古匯再生變數(shù)。知情人士對時代周報記者表示，在廣州地鐵三號線規(guī)劃中，原本規(guī)劃一個地鐵出口與太古匯相連，但是太古匯卻堅持能有更多的地鐵出口與其接駁。直到2008年年末，真正的“物業(yè)地鐵上蓋”太古匯才進入實質(zhì)開發(fā)階段，并計劃于2010年分階段啟動。

　　經(jīng)歷了股權(quán)變動、艱難開工以及預(yù)期開工日期一拖再拖的變故之后，原本計劃在亞運會前完工的太古匯卻因此延后，再度打亂原計劃。

　　與廣州太古匯如出一轍，上海大中里項目亦是命運多舛：從2002年拿地，2006年開始拆遷，2010年底拆遷工作才基本結(jié)束。

　　北京三里屯Village項目，是太古地產(chǎn)在國內(nèi)唯一入市的項目。原定該項目于2007年10月開業(yè)，但是由于南北兩區(qū)定位差異和高租金預(yù)期，招租情況不佳，尤其是北區(qū)。最終直到2008年12月，三里屯Village南區(qū)才正式開業(yè)，而北區(qū)已經(jīng)是陸續(xù)上市。

　　該項目，是太古地產(chǎn)在國內(nèi)拿下的第三個項目，卻不料竟是國內(nèi)率先完成并首先招租的第一個項目。

　　“我們第二和第三個項目分別為廣州的太古匯和北京的頤堤港，這兩個項目預(yù)計于2011年內(nèi)開業(yè)。而上海的大中里項目將從2015年開始分階段啟用。”太古地產(chǎn)相關(guān)人士對時代周報記者表示道。

　　不過，僅是三里屯Village的業(yè)績就已令人艷羨。

　　協(xié)成機構(gòu)副總裁張國棟對時代周報記者表示道，“從運營項目，三里屯項目是比較成功的。北區(qū)基本上引入了中高端品牌，而南區(qū)前期運作得比較好。不管前期融資、拿地、項目運營和品牌引入招商，周邊商業(yè)項目與三里屯項目的差距都是非常大的。”

　　根據(jù)太古地產(chǎn)上半年業(yè)績報告，截至2010年6月30日，三里屯Village的租金收入總額為1.64億港元。

　　純商業(yè)地產(chǎn)模式或變
　　
　　在持久戰(zhàn)怪圈的背后，太古地產(chǎn)近段時間以來的融資動作同樣引人注意。

　　1月12日，有媒體報道，太古地產(chǎn)目前計劃募集24億元3年期定期貸款，為其同樣規(guī)模的到期債務(wù)進行再融資。2008年5月，太古通過北京三里屯北不動產(chǎn)管理借得該筆款項，用于購買北京頤堤港項目。

　　實際上，在此前1個月，太古地產(chǎn)融資加快旗下項目發(fā)展的跡象已經(jīng)比較明顯。2010年12月16日，太古地產(chǎn)宣布為上海大中里項目引入80億元的銀行融資貸款。早在2010年3月19日，太古地產(chǎn)與遠洋地產(chǎn)聯(lián)合宣布，兩家公司的合資子公司北京麟聯(lián)獲得25億元的15年期貸款，用于發(fā)展北京頤堤港項目。4月初，太古匯與中國銀行廣東省分行簽訂額外的融資安排，將原有的融資金額20億元增加至26.5億元，以供發(fā)展廣州太古匯項目之用。

　　那么，此番新一輪融資又將注入何處，同樣引人遐想。

　　其中的小插曲是，太古集團于2010年上半年分拆太古地產(chǎn)上市融資計劃的無疾而終。5月3日，太古地產(chǎn)開始招股，準(zhǔn)備發(fā)售9.1億股股份，招股價20.75-22.9元，集資額189億-208億港元。時隔三日，太古集團發(fā)布公告，由于市況惡化，公司已取消旗下地產(chǎn)子公司太古地產(chǎn)有限公司規(guī)模30.9億美元的IPO計劃，折合203.69億元。

　　“太古地產(chǎn)沒有在2010年執(zhí)行公開募股，主要是考慮到歐洲形勢和世界市場條件下的市場氛圍并不適合。我們目前并沒有重新啟動IPO的計劃。”太古地產(chǎn)在回復(fù)時代周報記者的采訪中如是表示。

　　不過，如果太古地產(chǎn)分拆上市勢在必行，或許也意味著純商業(yè)地產(chǎn)模式的改變。

　　“我估計太古地產(chǎn)順應(yīng)投資者的要求，在開發(fā)模式中增加銷售型產(chǎn)品，就是住宅。分拆上市就是要專注于國內(nèi)開發(fā)。國內(nèi)市場的穩(wěn)定性遠比不上香港和新加坡，那么就必須縮短回報期。雖然商業(yè)地產(chǎn)盈利能力高，但是回報期甚至超過十年。然而，不是所有投資者都愿意看到這種情況，因此要增加銷售型產(chǎn)品。”戴德梁行策略研究顧問部董事黎慶文對時代周報記者表示。

　　值得注意的是，在太古地產(chǎn)接手上海大中里項目時，曾將住宅項目取消，規(guī)劃成一個由三幢酒店、兩幢甲級寫字樓和零售商場組成的純商業(yè)地產(chǎn)項目。近期太古地產(chǎn)聯(lián)合遠洋地產(chǎn)囊括項目則屬于商住地塊。

　　耕耘香港40余載，太古地產(chǎn)發(fā)展純商業(yè)地產(chǎn)，早已游刃有余，而發(fā)展住宅地產(chǎn)，目前看來亦是頗有心得。

　　“在香港，我們目前正在開發(fā)幾個豪華住宅項目，我們將繼續(xù)在這個極富競爭力的市場上尋找開發(fā)機會。”太古地產(chǎn)在回復(fù)時代周報記者的采訪中如是表示。

　　張智良在接受時代周報采訪時表示，“不管是遠洋地產(chǎn)還是太古地產(chǎn)，雙方實際上都不缺錢。但是就商業(yè)運作而言，太古地產(chǎn)肯定是具備優(yōu)勢的；而遠洋地產(chǎn)主要是以住宅為主，目前正是在成都加大布局，商業(yè)也必不可少。”他認(rèn)為，目前雙方聯(lián)合，意在各取所長。