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去年1月，李嘉誠旗下長江實業(yè)集團針對媒體的囤地質(zhì)疑出面澄清，表示兩家公司在滬的土地發(fā)展項目不存在囤地情況，稱“個別項目開發(fā)及建設期偶爾較預期緩慢，歸因于一些不能控制之因素”。
與上海周浦項目相比，更加引人關(guān)注的則是上海普陀真如項目，這是和記黃埔在內(nèi)地規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項目。
2006年12月，長江實業(yè)斥資22億元競得上海真如副中心A3-6地塊，折合樓面地價將近3056元/平方米，其中近八成被規(guī)劃為大型商業(yè)物業(yè)項目。然而，時隔兩年，上海普陀真如項目卻一直處于“規(guī)劃設計”中，險些坐實“土地閑置兩年”之名。
直到2009年4月22日，李嘉誠在上海規(guī)模最大的項目才正式破土。然而，開發(fā)進程之慢亦引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士對其變相囤地的質(zhì)疑。
“目前真如項目只動了西南角的一塊，就這一塊的話，造到現(xiàn)在還是只有少量出地面，主要還在做地下工程，地上工程目前最多只有圍墻兩米多的高度。正常來看，這樣的開發(fā)速度肯定是慢的。”方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)土地咨詢中心副總監(jiān)趙豫川對時代周報記者表示道。
根據(jù)方方地產(chǎn)資訊機構(gòu)提供給時代周報的一份資料顯示，2008年，和記黃埔完成銷售面積7萬平方米，當時儲備土地可供開發(fā)量為143.8萬平方米左右。數(shù)據(jù)顯示，和記黃埔2008年在上海的土地儲備可以滿足19.54年的開發(fā)需求，萬科、大華、綠地等開發(fā)商則可維持6年左右的開發(fā)。
“從2008年到現(xiàn)在，和記黃埔動的就只有馬橋項目、御翠豪庭和御翠園，規(guī)模都不大，剩的都不多，所以賣的也不多”，趙豫川認為，直到現(xiàn)在，和記黃埔儲備轉(zhuǎn)換成項目的并不是很多。
他認為，和黃土地可開發(fā)土地周期比較長，這主要是開發(fā)的進度比較慢。和記黃埔的儲備量不是很大，年度銷售量相對來說也比較小，這與萬科、金地等開發(fā)商不同，和黃不是以快速周轉(zhuǎn)為目的來盈利。趙豫川懷疑，和黃可能是靠土地價值增值來獲取收益。
當時和記黃埔拿下上海普陀真如項目的樓面地價僅僅是3000元/平方米，現(xiàn)在周邊地塊出讓至少是1.2萬/平方米的樓面地價，漲幅達到300%。
趙豫川表示，推究升值的因素，一個是同期市場水漲船高，一個是這個地塊本身是等級比較高的規(guī)劃，配套已經(jīng)逐漸起來，而且在中環(huán)線以內(nèi)出讓土地本身就很少，以后肯定會供不應求，未來的升值空間更勝于現(xiàn)在。
區(qū)域內(nèi)最后一個開發(fā)
不管是重慶南岸楊家山項目，還是上海普陀真如項目(前者是重慶南岸舊城改造的核心區(qū)域，后者是上海中心城“一主四副”多核心布局中四個副中心之一)，不難發(fā)現(xiàn)，和記黃埔均是率先入局。
“拿地快”，這是業(yè)內(nèi)人士對李嘉誠在內(nèi)地拿地的評價。值得注意的是，時值歲末，李嘉誠連攻重慶、南京、大連，拿地的速度確實非常之快。李嘉誠正是踩著重慶兩江新區(qū)規(guī)劃、南京河西新城規(guī)劃、大連城市副中心的城市規(guī)劃新調(diào)入局，拔得頭籌。
但是，和記黃埔項目的出爐卻比較晚。“和記黃埔，向來都是區(qū)域的最后一個項目，這個是肯定的。”克而瑞(中國)上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄對時代周報記者表示，第一個啟動開發(fā)的話，區(qū)域還沒有成熟，等到最后一個上市的時候，其他開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)成熟，將整個區(qū)域的品質(zhì)提高，配套齊全，之后將自己的盤推出當然可以賣最高價。
薛建雄認為，作為地產(chǎn)商的優(yōu)勢，就是趁周邊還沒有開發(fā)起來的時候進去，慢慢地等大家一起開發(fā)起來，再來等更大的提升，才能獲得最高價值，利潤最大化。
然而，“開發(fā)慢”，亦是李嘉誠在掐算上升周期過程中的常態(tài)，甚至于被疑為“閑置土地”或者“變相囤地”。
從廣州最早的項目黃沙地塊，到東莞厚街海逸豪庭項目，前者是1994年廣州地鐵一號線規(guī)劃時由和記黃埔圈下，直到2005年11月才正式開工；后者由于閑置土地達到95個月，于2007年被東莞國土資源局開出高達7915萬元的土地閑置費收繳費。
值得考究的是，盡管海逸豪庭項目目前二三期現(xiàn)房銷售中，但是根據(jù)和記黃埔2006年年報，該項目計劃完工時間為2017年，于2007年年報改至2014年，于2009年年報再改至2019年。
薛建雄認為，內(nèi)地的開發(fā)商，大多采取的是快銷模式，但和記黃埔考慮的卻不同。他分析，和黃作為港企，管理成本比較高，如果要和黃來追求規(guī)�；茈y，于是就只能在單個項目上追求效益最大化。
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來源：時代周報 鄧全倫 肖素吟 譚驥 責編：寄瑤 |
