謝逸楓：毫無疑問，萬菱匯將會(huì)陷入后者不如前者的怪圈。首先是商業(yè)的業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，商家牌子和產(chǎn)品及客群都一樣。其次是市場(chǎng)培育期會(huì)拉長(zhǎng)。再次是項(xiàng)目位置比前兩個(gè)差，開發(fā)商缺乏知名度，經(jīng)營管理公司也缺乏影響力。開業(yè)后就出現(xiàn)大品牌商家缺席的情況，說明開發(fā)商本身影響力有限。

　　關(guān)于商場(chǎng)培育

　　少則三年多則十年 商場(chǎng)差異化很重要

　　信息時(shí)報(bào)：一個(gè)新商場(chǎng)的培育期要多久？其成熟需要哪些方面的條件？

　　申格聯(lián)：2004年10月1日，天河城創(chuàng)日客流量83萬人次新高，表明一個(gè)新商場(chǎng)的培育期至少要5～10年時(shí)間，而且一個(gè)城市同類的SHOPPING MALL越多，培育期會(huì)越長(zhǎng)，開業(yè)的人氣聚集越關(guān)鍵。同時(shí)，新商場(chǎng)的成熟需要以下兩個(gè)因素。一、要有中國人喜歡的“直白”的商場(chǎng)內(nèi)部空間設(shè)計(jì)和簡(jiǎn)單的客流引導(dǎo)體系；二、要有與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“搶客”的經(jīng)營戰(zhàn)略和適銷對(duì)路的商品和經(jīng)營項(xiàng)目。

　　陳揚(yáng)：一般來講，商場(chǎng)的培育期最快為3年。這個(gè)過程就是一個(gè)逐漸改變消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的過程。正佳廣場(chǎng)基本用了3年時(shí)間才將商場(chǎng)人氣提升起來。新商場(chǎng)的成熟可以通過兩種方式去打造。第一步，借勢(shì)。這種情況通常是在商圈比較成熟的情況下，依托商圈原有的消費(fèi)群體，從開始的分一杯羹，到在商圈地位逐步加強(qiáng)，最終成為商圈的領(lǐng)軍。第二步，造勢(shì)。將所在區(qū)域的原有商業(yè)，通過整合提升的手段，結(jié)合自身的特點(diǎn)，形成區(qū)域內(nèi)核心的商業(yè)綜合體。位于一德路的萬菱廣場(chǎng)就是通過這個(gè)方式，從爛尾樓一下轉(zhuǎn)身成為一德路的標(biāo)志性商場(chǎng)。

　　沈銳培：新商場(chǎng)的培育期一般需要3～5年，還要看具體項(xiàng)目以及經(jīng)營手法。要縮短培育期，特色和差異化很重要。要令商場(chǎng)成熟起來，完善的業(yè)態(tài)、極有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌以及舒適的購物環(huán)境、穩(wěn)定的消費(fèi)習(xí)慣等都是必須的。

　　謝逸楓：新商場(chǎng)經(jīng)營初期，一般都會(huì)遭遇“水土不服”的癥狀，其培育期至少要3～5年，甚至最長(zhǎng)達(dá)到10年左右。新商場(chǎng)到成熟階段至少需要四個(gè)條件，首先是經(jīng)營公司必須有強(qiáng)大的資金實(shí)力，作為商場(chǎng)運(yùn)營的后盾和保障。其次是統(tǒng)一的經(jīng)營管理，有一流的經(jīng)營管理公司，為商場(chǎng)提供有力的利潤(rùn)增長(zhǎng)動(dòng)力。再次是忠實(shí)的品牌龍頭商家，具有一大批長(zhǎng)期固定和合作的品牌商家。最后是創(chuàng)造為商家提供銷售的有力推廣。

　　關(guān)于商圈

　　同檔次商場(chǎng)已飽和 超高檔次商場(chǎng)真空

　　信息時(shí)報(bào)：天河商圈目前已經(jīng)聚集了天河城、正佳廣場(chǎng)，現(xiàn)在又有了萬菱匯。這個(gè)商圈是否已經(jīng)飽和？天河商圈的各大商家如何才能脫穎而出，搶奪更多市場(chǎng)？

　　申格聯(lián)：天河商圈應(yīng)該算是已經(jīng)飽和了。因?yàn)楦纳倘δ壳拜椛鋬H僅是廣州、珠三角和外地部分游客。這些所謂的“摩爾”經(jīng)營項(xiàng)目和商品都有同質(zhì)化的毛病，只要顧客選擇光顧其中一間就可以滿足其“穿戴食娛體”消費(fèi)了。天河商圈的各大商家要想脫穎而出，搶奪更多市場(chǎng)，只有做好“錯(cuò)位經(jīng)營”，或找出超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的“主打路線”，在高端中找出一條適合自己經(jīng)營定位的路子，或者通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同主打“廣貨”品牌，才有可能打造成為“華南時(shí)尚零售中心”的共同受益者。

　　陳揚(yáng)：天河商圈商場(chǎng)云集，已經(jīng)形成中國首屈一指的知名商業(yè)圈。商圈是否飽和要視乎各個(gè)商場(chǎng)是否走差異化路線，避免同質(zhì)化，同時(shí)加快天河商圈的影響力，將商圈內(nèi)的蛋糕進(jìn)一步做大。

　　沈銳培：我認(rèn)為天河商圈市場(chǎng)空間還很大，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市民的消費(fèi)力仍然強(qiáng)勁，不過天河商圈目前并沒有形成明顯的商業(yè)梯度，中高檔商場(chǎng)有天河城、正佳廣場(chǎng)、萬菱匯，這一檔次在該區(qū)域或者已經(jīng)飽和，而且還要面臨中華廣場(chǎng)等外區(qū)商場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)。但是超高檔次現(xiàn)在還是真空，市場(chǎng)空間還很大。