土地是把“雙刃劍”

　　越來越大的規(guī)模，迫使保利對土地這一基本原料的需求也越來越大，這是該集團(tuán)從2009年開始大規(guī)模買地的根本原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，保利在2009年新增土地儲備按容積率面積計(jì)約1400萬平方米，項(xiàng)目總數(shù)38個(gè)，是去年新增土地?cái)?shù)量最大的開發(fā)商。今年以來，該集團(tuán)購地步伐沒有放緩，新增土地約1000萬平方米，使得集團(tuán)未動(dòng)工土地儲備接近3000萬平方米。

　　剛剛發(fā)布的10月報(bào)顯示，近期保利旗下子公司分別在廈門、南京、杭州、成都、南通等地獲得多塊新的土地使用權(quán)，合計(jì)涉及金額超過85億元。

　　岳勇堅(jiān)稱，為了保障每年的供應(yīng)量，保利必須在大規(guī)模拿地的同時(shí)盡快動(dòng)工。其中36個(gè)項(xiàng)目目前已經(jīng)動(dòng)工。

　　“開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要較長周期，經(jīng)常前期規(guī)劃辦證就耗掉半年，因此，2011年要賣的房子，需要在2009年準(zhǔn)備土地，同樣，2012年賣的房子，大概今年底就得落實(shí)土地。”

　　在岳勇堅(jiān)看來，假定公司今年銷售面積約700萬平方米，按70%的銷售率計(jì)算，實(shí)際可售面積需要準(zhǔn)備1000萬平方米，再以容積率面積中扣除不可售的配套以及一些商業(yè)，僅2010年需要耗費(fèi)的土地面積大約1500萬平方米。“按公司每年20%~30%的增長速度推算，到2012年所需土地儲備大約1500萬平方米。”

　　按照保利快速發(fā)展的邏輯，假如今年新增土地儲備1000萬平方米，實(shí)際還不能滿足后年的銷售需要。“我們確實(shí)還面臨某些區(qū)域土地儲備不足的現(xiàn)狀，例如北京、上海、廣州，由于土地價(jià)格被抬得太高，我們的儲備已經(jīng)明顯跟不上發(fā)展節(jié)奏，導(dǎo)致今年在這些城市的占有率呈現(xiàn)下降趨勢。”

　　數(shù)據(jù)顯示，保利今年在北上廣三個(gè)城市的銷售僅占集團(tuán)銷售額的約30%，另外70%都轉(zhuǎn)移到了二三線城市。

　　由于二三線城市的平均銷售價(jià)格低于一線城市，這也決定了保利未來必須以每年更大規(guī)模的銷售面積增長來換取銷售金額的同步增長。

　　事實(shí)上，凡是集中在二三線城市的開發(fā)商，都面臨相似的戰(zhàn)略，即加大土地儲備和開工量。更為典型的企業(yè)如恒大地產(chǎn)和碧桂園，其土地儲備和每年開工量一直都遠(yuǎn)高于行業(yè)平均量。

　　不過，保利在土地市場上的提前儲備并非萬無一失，一旦市場因?yàn)檎{(diào)控等因素而陷入觀望，銷售不暢的狀況下，擺在保利面前的將只有兩種選擇：以存貨形式積壓資金，或者降價(jià)銷售擠壓利潤。

　　瞬息萬變的市場環(huán)境下，保利這一步棋有沒有走對，還有待時(shí)間檢驗(yàn)。