西單大悅城的成功讓SPACE聲名鵲起，這家來自香港的商業(yè)經(jīng)營管理集團參與過北京藍色港灣項目的籌建，也曾是上海正大廣場轉(zhuǎn)型的幕后推手，轉(zhuǎn)型后，正大廣場的日均客流量從6萬人增加到17萬人，但讓他們樹立行業(yè)江湖地位的還是西單大悅城，雖然在司徒文杰和何誠看來，西單大悅城“并沒有什么了不起”。

　　對于中糧集團來說，西單大悅城的成功盤活的不僅是一個商業(yè)項目，更堅定了中糧投資商業(yè)地產(chǎn)的決心，中糧集團計劃在未來5到10年，在全國拓展20個大悅城，總資產(chǎn)達到700億元。然而，對于零售行業(yè)來說，西單大悅城無論從品牌組合，餐飲與零售業(yè)態(tài)的配比，還是內(nèi)部樓層的互動，無不標志著中國零售行業(yè)走向了一個“設計”的時代。

　　招商“外包”

　　2003年，SPACE在香港成立，并將自身定義為商業(yè)地產(chǎn)綜合服務商，即為開發(fā)商提供從前期土地評估、定位，到中期籌備開業(yè)、招商，再到后期運營管理的一攬子服務。SPACE希望用運營的理念去服務每一個開發(fā)商，不過，對于商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步不久的內(nèi)地，這種在香港已是成熟業(yè)態(tài)的服務還是有些新鮮。

　　SPACE成立初期，很多開發(fā)商，包括一線開發(fā)商都沒有商業(yè)地產(chǎn)運營的概念，即使在今天購物中心大規(guī)模興起之時，購物中心的回報率與住宅相比依然不是一個量級。“在行業(yè)內(nèi)有個說法，開發(fā)住宅的都是‘吸血鬼’。商業(yè)地產(chǎn)更有人情味一些。”何誠笑著說。彼時，那些拿到地后的開發(fā)商往往想著蓋完樓怎么去賣掉，很少有考慮過真正的運營。在2003年的時點上，購物中心也不被看好，市場上還是以百貨公司為主要零售業(yè)態(tài)。

　　相比較而言，百貨公司以購物為主，品牌布局更加緊湊。購物中心則提供更多的服務，消費者可以購物、吃飯、休閑娛樂、約會或是呼朋引伴。隨著人們生活方式的改變，購物中心越來越受到消費者的青睞。按照國際以往的經(jīng)驗，當一個城市人均GDP達到5000美金時，購物中心就會有所發(fā)展，當人均GDP超過1萬美金時，購物中心就會快速發(fā)展。

　　2009年北京市人均GDP接近1萬美金，仿佛是慣例的驗證：2008年7月，兆泰置地打造的優(yōu)唐購物中心開業(yè);2008年12月香港太古地產(chǎn)投資的三里屯Village南區(qū)開業(yè);2009年6月，北京國瑞興業(yè)房地產(chǎn)公司投資的國瑞城購物中心開業(yè)……

　　百貨公司以抽取品牌銷售分成盈利，購物中心則依靠的是收取租金以及物業(yè)管理費，不同盈利模式?jīng)Q定著不同的經(jīng)營思路：百貨公司吸引品牌商入駐的基本要素是地理位置以及整齊的規(guī)劃;購物中心則需要良好的環(huán)境來樹立購物中心的品牌吸引客流，進而提高租金。這也是為什么百貨商店希望把每一寸空間都變成貨柜，恨不得連過道都加以利用，而購物中心則愿意為提升公共空間的舒適度而投入更多的精力與資金。

　　如果說運營是百貨公司的本分，那么招商以及服務并不是商業(yè)地產(chǎn)的所長，因而，隨著購物中心的投資興建和管理上的精益追求，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營公司提供的專業(yè)化服務逐漸被業(yè)界所看好，“SPACE們”開始迎來自己的春天。

　　操盤大悅城

　　2007年，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，中糧集團獲得了西四工程4號地項目(西單大悅城的前身)，將整體規(guī)劃、硬件設施的改造以及招商運營都交給了SPACE。本著“當年收購、當年完成招商、當年面市”的目標，中糧集團留給SPACE的招商時間不足6個月。

　　作為銜接品牌商與商業(yè)地產(chǎn)的“中間人”，引入更多的品牌是商業(yè)地產(chǎn)綜合服務商最重要的工作之一。引入品牌的多寡以及質(zhì)量決定商業(yè)地產(chǎn)在消費者心中的地位，尤其是那些先導型消費者所看重的國際品牌。

　　便捷的網(wǎng)絡讓消費者了解國際化品牌或是其他區(qū)域潮流品牌已經(jīng)成為可能，而這些愿意花費時間精力研究品牌的先導型消費者，對于購物中心來說意義深遠。除了開業(yè)后貢獻的銷售額，更重要的是這些人都是他們小世界的意見領袖和潮流風向標，被他們影響力所覆蓋的人群，將追隨他們的腳步涌入他們的“心水”之所。

　　H&M北京的首家店其實2009年4月就已在前門大街開業(yè)，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士以及消費者都將西單大悅城店的開張，視作H&M的真正到來。大悅城開業(yè)時共吸引了234個品牌入駐，其中46品牌首次進入北京市場，包括日本日用雜貨品牌“無印良品”、法國化妝品商店“絲芙蘭”等北京消費者期待的品牌。