復(fù)制差異化欠缺熟練

　　現(xiàn)階段，中糧操作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)尚稱不上熟練，復(fù)制亦只稱得上部分經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制，果真當(dāng)做一種成熟模式進(jìn)行全國推廣，還缺些火候。

　　與西單相比，朝陽大悅城所在區(qū)域消費(fèi)人群的提袋率更高，單次消費(fèi)力和重復(fù)光顧率也更高。根據(jù)地段、目標(biāo)客群、商業(yè)環(huán)境等差異，朝陽大悅城也做足了差異化。為了吸引更多的顧客，主力業(yè)態(tài)之一的餐廳大部分都打出了不同的折扣和優(yōu)惠。而并不多的客流量也主要集中在餐飲店面。

　　操盤團(tuán)隊(duì)和人才集群缺乏

　　中糧計(jì)劃未來5~10年，在全國拓展20個(gè)大悅城，這對(duì)一線城市或許不成問題，但面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)人才極度缺乏的二線城市，最大的困擾可能在于有無足夠能力的項(xiàng)目操盤團(tuán)隊(duì)和人才集群。

　　資金壓力如何緩解

　　為什么萬達(dá)能夠順利進(jìn)行全國化復(fù)制？商業(yè)地產(chǎn)有個(gè)開發(fā)周期長、回報(bào)周期長的特性，在全面擴(kuò)張同時(shí)確保資金成為核心，為避免拆東墻補(bǔ)西墻局面出現(xiàn)，萬達(dá)一般以出售住宅來緩解資金壓力，而大悅城盈利模式為收取商業(yè)物業(yè)租金的形式，一但啟動(dòng)全國性復(fù)制，資金流令人堪憂。單靠西單大悅城的盈利是不足以支撐大悅城項(xiàng)目全國落地的，需要后續(xù)項(xiàng)目有更新的盈利才能有力支撐大悅城全國復(fù)制，而朝陽大悅城銷售遇冷，必將嚴(yán)重影響大悅城全國復(fù)制的步伐。

　　華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎說：就北京的兩個(gè)大悅城而言，已有很大差別，西單大悅城是城市商業(yè)核心區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，它的作用是帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域商業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，而朝陽大悅城位于新興商圈，問題是商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，且消費(fèi)者的固有消費(fèi)習(xí)慣短期難以改變，不同區(qū)域商場的業(yè)態(tài)布局、品牌檔次、環(huán)境設(shè)計(jì)等要求均有不同。任何購物中心都不存在簡單復(fù)制的可能，商業(yè)地產(chǎn)可以復(fù)制的有建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)以及積累的商脈和資源，但商業(yè)地位和價(jià)值卻無法復(fù)制。