8月20日,蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“蘇寧置業(yè)”）以14.066億元的底價(jià),競得上海市虹口區(qū)北蘇州路190號(hào)地塊。該地塊總出讓面積約為11096.3平方米,折合樓面地價(jià)31691元/平方米。根據(jù)出讓文件,該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)辦公、文化娛樂用地。

　　這只不過是蘇寧集團(tuán)地產(chǎn)版圖的其中一角,張近東已把地產(chǎn)當(dāng)成了一項(xiàng)事業(yè),其所建立的“零售+地產(chǎn)”模式,已非簡單的后者服務(wù)于前者、前者借力于后者這么簡單。

　　地產(chǎn)版圖

　　拿下上海市虹口區(qū)北蘇州路地塊,是蘇寧置業(yè)進(jìn)軍上海的第一步。記者查閱資料發(fā)現(xiàn),張近東其實(shí)已在地產(chǎn)行業(yè)耕耘多年,旗下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉及商業(yè)、住宅、工業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)類型。

　　根據(jù)可查資料,與張近東有關(guān)的地產(chǎn)公司,先后有江蘇萬泰投資有限公司（下稱“江蘇萬泰”）、蘇寧銀河地產(chǎn)和蘇寧置業(yè)三家。

　　江蘇萬泰和蘇寧銀河地產(chǎn)出現(xiàn)時(shí)間較早。江蘇萬泰曾參與投資開發(fā)了銀河國際大廈、蘇寧銀河購物廣場、索菲特鐘山高爾夫、索菲特銀河大酒店、鐘山高爾夫等物業(yè)；蘇寧銀河地產(chǎn)開發(fā)了蘇寧銀河·天啟花園等住宅產(chǎn)品。

　　蘇寧置業(yè)則成立時(shí)間較晚,是目前張近東旗下地產(chǎn)板塊的生力軍,其累計(jì)開發(fā)、儲(chǔ)備面積高達(dá)500萬平方米,投資總額超過400多億元,目前在國內(nèi)運(yùn)作開發(fā)的項(xiàng)目主要有蘇寧睿城、紫金東郡等住宅項(xiàng)目,以及遍及南京、威海、無錫、成都、連云港等地的蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等十余個(gè)商業(yè)綜合體。

　　這些商業(yè)綜合體項(xiàng)目,全部規(guī)劃建設(shè)成為所在區(qū)域的超高層、地標(biāo)性綜合體項(xiàng)目,總建筑面積均達(dá)10萬平方米以上,而投資額度動(dòng)輒都在數(shù)億元以上。以無錫蘇寧廣場為例,該項(xiàng)目將規(guī)劃建成無錫第一高標(biāo)志性建筑,總投資約40億元。

　　尋求新增長點(diǎn)

　　張近東一直在家電連鎖行業(yè)順風(fēng)順?biāo)?為何要分兵涉足地產(chǎn)開發(fā)？

　　中投顧問高級(jí)研究員黎雪榮認(rèn)為,無論是張近東還是國美電器前主席黃光裕,走“零售+地產(chǎn)”之路,實(shí)際上都是出于同樣的考慮:既可以通過其沉淀資金支援地產(chǎn)開發(fā),又可以借助商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來應(yīng)對(duì)優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)租金價(jià)格上漲的壓力,為進(jìn)一步擴(kuò)張家電賣場提供安全保障,而且,希望通過投資地產(chǎn)賺取更高的利潤。

　　零售行業(yè)普遍利潤率不高,是不爭的事實(shí)。相關(guān)資料顯示,在2006年6月30日前,蘇寧電器的毛利率基本都維持在10%以下,之后才跨過10%,逐步有所增長。根據(jù)相關(guān)公告,蘇寧電器2009年度的銷售毛利率為17.35%,2010年第一季度的銷售毛利率為16.59%。

　　作為行業(yè)巨頭之一,蘇寧電器即使目前有超過15%的銷售毛利率,這一數(shù)字仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率。根據(jù)今年年初中國指數(shù)研究院等四家機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》,2009年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的毛利率均值達(dá)到30.3%。

　　除了房地產(chǎn)開發(fā)利潤率高這一誘惑之外,地產(chǎn)分析師薛建雄認(rèn)為,國美和蘇寧之所以都走上了持有型物業(yè)的道路,主要原因在于,本不豐厚的利潤被不斷上漲的租金所吞噬,由此觸發(fā)了其打通上下游的想法。

　　互為支撐

　　無論是黃光裕還是張近東,先起家于電器零售流通行業(yè),而后投資發(fā)展房地產(chǎn),這被視為“零售+地產(chǎn)”的發(fā)展模式。

　　有相關(guān)專業(yè)人士指出,國美、蘇寧實(shí)為類金融企業(yè),通過占用供應(yīng)商貨款,將賬面上大量的浮存現(xiàn)金變相零成本融資給自己,從而用作規(guī)模擴(kuò)張或者多元化經(jīng)營,實(shí)現(xiàn)資金的體內(nèi)循環(huán)。而其多元化經(jīng)營的最好出路之一便是房地產(chǎn),不僅可以獲得更高的利潤,還能通過持有物業(yè)保值甚至升值。

　　對(duì)于“零售+地產(chǎn)”的說法,在接受記者采訪時(shí),蘇寧電器某高層卻并不認(rèn)同。他告訴記者,就上市公司蘇寧電器和張近東旗下的地產(chǎn)公司而言,它們是相互獨(dú)立的兩家公司,并無股權(quán)投資關(guān)系,財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)相互獨(dú)立,在資金管理和物業(yè)租用上不存在誰支持誰的問題。

　　即便作為獨(dú)立核算的公司,不存在關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來,但有人士表示依然不排除其打通資金使用通道的可能。

　　正略鈞策咨詢管理顧問鄧宇明認(rèn)為,“零售+地產(chǎn)”能夠讓蘇寧電器與蘇寧置業(yè)在資金方面實(shí)現(xiàn)協(xié)同,資金互為補(bǔ)充,“最理想的方式是蘇寧電器的資金在地產(chǎn)低谷時(shí)給予蘇寧置業(yè)支持,在地產(chǎn)形勢(shì)好的時(shí)候,蘇寧置業(yè)的資金又能反過來支持蘇寧電器的擴(kuò)張”。

　　“即使蘇寧電器租用蘇寧置業(yè)開發(fā)的物業(yè)去開設(shè)店面,蘇寧電器也并不能在租金上獲得一定的優(yōu)惠,完全是按照市場手段來操作。租用蘇寧置業(yè)開發(fā)物業(yè)的優(yōu)勢(shì),可能就在于能夠保證物業(yè)租用的長期穩(wěn)定性。”該高層表示。

　　蘇寧電器在2009年年報(bào)中有關(guān)“優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源的稀缺以及租金成本上漲對(duì)公司連鎖發(fā)展的影響”一項(xiàng)中表示,優(yōu)質(zhì)物業(yè)租金成本上漲是必然的趨勢(shì),對(duì)連鎖發(fā)展的店面選址及后續(xù)經(jīng)營帶來了一定的壓力。對(duì)此,蘇寧電器的應(yīng)對(duì)措施主要是推進(jìn)“租、建、購、并”,其中的“建”,就是自建店。

　　那么,由誰來建？毫無疑問便是蘇寧置業(yè),目前蘇寧置業(yè)開發(fā)的幾個(gè)綜合體項(xiàng)目無一例外都涵蓋了蘇寧電器連鎖店的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　與幾千萬元的租賃開店成本相比,自建店的成本動(dòng)輒要上億元,而且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大,那張近東為什么還要做？南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅(jiān)認(rèn)為,起家于零售,蘇寧置業(yè)熟悉商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作,其開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,以蘇寧電器旗艦店為主力店,聚集人氣,對(duì)于項(xiàng)目后期招商乃至整體租金水平的提升都能起到一定的作用,同時(shí)將零售與地產(chǎn)結(jié)合,微利風(fēng)險(xiǎn)與高利風(fēng)險(xiǎn)相互協(xié)調(diào),發(fā)展更加機(jī)動(dòng)和靈活。

　　除此之外,透過張近東的地產(chǎn)棋局和發(fā)展軌跡可以看出,地產(chǎn)并不僅僅是輔助于家電零售業(yè)成長的一顆棋子,張近東對(duì)地產(chǎn)業(yè)不乏有擴(kuò)張的“野心”,正如蘇寧置業(yè)的企業(yè)簡介中所稱的那樣,“矢志用3年左右時(shí)間成為中國最優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)品牌”。