樓板單價高達3．38萬元

　　去年8月，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布了當年第60號土地公告，掛牌出讓涉及浦東新區(qū)、長寧區(qū)、寶山區(qū)、松江區(qū)、奉賢區(qū)5個地區(qū)的14幅經(jīng)營性用地。其中，兩幅陸家嘴濱江的商業(yè)用地一經(jīng)推出，就注定將成為低迷了逾一年半的上海商業(yè)地產(chǎn)市場的“興奮點”。

　　資料顯示，這兩幅（緊鄰的）濱江地塊分別為黃浦江中心段Ｅ18單元1－8地塊和1－10地塊，它們緊鄰世茂濱江花園和香港新鴻基地產(chǎn)正在啟動建設(shè)的“凱旋門住宅項目”（濰坊新村地塊，當時亦稱Ｅ18單元Ａ地塊），而出讓方為兩幅地塊打出的起拍樓板價也是驚人的高價――22000元／平方米。

　　去年9月17日上午，1－10地塊率先開標，吸引了保利、綠城、三湘等6家企業(yè)參與競買，經(jīng)過長達121輪的激烈叫價，1－10地塊最終被海航集團以18．24億元的總價拿下，與之爭奪至最后的保利集團在叫價到18．2億元才放棄，按照出讓面積2．08萬平方米和容積率2．4粗略估算，1－10地塊的成交樓板價達到36480元／平方米，成為當時滬上新一輪單價地王。

　　當天上午以總價相差400萬元的微弱差距惜敗的保利，在當天下午開標的出讓面積達3．7萬平方米的1－8地塊競價現(xiàn)場再度發(fā)飆，經(jīng)過67輪舉牌叫價，最終以30．05億元的總價如愿摘得了1－8地塊，成交樓板價約為33826元／平方米，雖然略低于1－10地塊，但也不失為一幅“地王級”地塊。

　　保利或建6棟沿江小樓

　　如今，時隔9個月的時間，一份公開發(fā)布的公示報告披露了1－8地塊的初步規(guī)劃。據(jù)了解，今后，1－8地塊已于今日獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，這一地塊項目將由保利旗下的上海保利建昊商業(yè)投資有限公司負責開發(fā)，總建筑面積將達11．38萬平方米，規(guī)劃在占地3．7萬平方米的土地上建設(shè)1－6號辦公建筑。

　　按照8．88萬平方米的地上總建筑面積粗略估算，平均每棟辦公樓的建筑面積在1．48萬平方米左右――換言之，樓板價高達33826元／平方米的1－8地塊項目今后將很有可能建設(shè)成沿江小樓的形式出現(xiàn)。

　　保利在去年以33826元／平方米的樓板價拿下的陸家嘴濱江地塊計劃建成與保利廣場相類似的沿江小樓形式，一方面是由于這種類型的寫字樓項目在滬上較為稀有，屬市場稀缺產(chǎn)品，具有較高的升值潛力。另一方面，也因為這樣的沿江小樓單體建筑面積相對不大，一般而言，其將來的銷售單價往往高出普通的銷售型寫字樓項目，可以獲得更高回報。

　　保利廣場也是沿江小樓

　　事實上，就在黃浦江中心段Ｅ18單元1－8地塊北面不遠處的小陸家嘴東翼，保利旗下的另一個項目――上海保利廣場就建設(shè)有多棟沿江小樓。

　　據(jù)介紹，上海保利廣場的東面貼近東方路，南面緊臨昌邑路，西側(cè)靠近榮成路，與投資龐大的上海船廠項目僅一路之隔，北面與黃浦江濱江綠地相近，是曾經(jīng)赫赫有名的上糧八庫地塊，2005年4月，保利集團以7．12億元的價格將這一地塊收入囊中，其占地2．73萬平方米，可建建筑面積約10．8萬平方米，定位為集辦公、商業(yè)、休閑等功能為一體的綜合項目。

　　商報記者了解到，上海保利廣場共由5幢建筑組成，南面的塔樓是一棟由左右各為22層和30層構(gòu)成的聯(lián)體寫字樓建筑，建筑總面積約為4．4萬平方米，而北面臨江面則是4棟多層寫字樓，4棟小樓沿江排開，形成4個下沉式商業(yè)廣場，與南面主塔1－2層及地下1層連成一片，每棟小樓的建筑面積分別從5000到8600平方米不等，定位為濱江獨棟總部辦公樓。

　　濱江獨棟總部辦公樓的主塔辦公樓以出租為主，另4棟沿江小樓則采用獨棟總部辦公冠名銷售的方式。去年11月本報曾經(jīng)專門報道，稱保利廣場沿江4棟小樓中的其中1棟已經(jīng)售出，建筑面積大約在7000平方米左右，成交均價大致在8萬－9萬元／平方米，粗略估算，整棟小樓的成交總價在5億－6億元。