開發(fā)商恒達是吳江地產大鱷，曾于2003年在蘇州拿下過2宗住宅用地，近兩年在蘇州布局了多宗商業(yè)用地，尤以相城為重。對于恒達來說，中環(huán)百匯廣場只是時隔7年之后的再度“北伐”蘇州市場的橋頭堡，戰(zhàn)績如何值得期待。

　　揮師相城

　　填補相城商業(yè)綜合體空白

　　梳理一下恒達的發(fā)展歷程就會發(fā)現(xiàn)，這個有著“中國房地產百強”稱號的吳江大腕在數(shù)年來的地產征戰(zhàn)中，一直以敢沖敢闖而著稱，就像其帶頭人沈孝豐一樣，每一次拿地和開發(fā)都會引發(fā)業(yè)內的爭議，卻又無一例外的以火爆銷售征服市場。

　　從2009年開始，恒達就在蘇州動作頻頻，先后拿下了3宗商業(yè)地塊，其中2宗在相城，這顯示出了恒達欲在蘇州商業(yè)地產領域大顯一番身手的勃勃野心。

　　中環(huán)百匯的所在地是其中的一塊，于2009年8月5日拍得，總價12300萬元，到手僅半年后就進入了實質開發(fā)階段。中環(huán)百匯廣場規(guī)劃建筑面積53000平方米，由酒店式公寓(辦公)和休閑生活廣場兩部分按1：1比例組成，建筑高度90米，規(guī)劃有高端影院、環(huán)球 美食、超市購物，用恒達中環(huán)百匯廣場營銷經理晏建林的話說：“這將成為相城區(qū)的第一個城市綜合體。”

　　與傳統(tǒng)的單體商業(yè)不同，城市綜合體正成為近年來城市商業(yè)地產建設的主流模式，在蘇州也有著諸多的案例，圓融時代廣場、蘇綸場、萬達廣場等都是數(shù)十萬方體量的城市綜合體代表。中環(huán)百匯廣場雖然在規(guī)模上并不算巨大，但其采用的開發(fā)模式、業(yè)態(tài)組合和招商定位卻是嚴格按一個商業(yè)綜合體的標準來打造的。

　　之所以如此定位，與恒達選址相城有很大關系�？梢哉f，正是因為要打造綜合體，恒達才選擇在相城落戶，因為“綜合體在相城還是空白”，晏建林解釋說，目前相城區(qū)的總體商業(yè)類型并不豐富，品質也不高端，綜合體有很大發(fā)展空間，恒達中環(huán)百匯廣場將成為相城商業(yè)升級的引導者。

　　看多板塊

　　搶占城市北擴第一波商機

　　在晏建林看來，恒達中環(huán)百匯具備了眾多可以成功的要素：蘇州北擴，陽澄湖中路板塊率先納入主城版圖；相城中央商務核心區(qū)；近30萬的消費人口集聚周邊；輕軌二號線站點近在咫尺……但這顯然還不足以服人，晏建林說：“最關鍵的是，這里只要一建成就可以投入使用，因為周邊已經很成熟了。”

　　這首先體現(xiàn)在周邊潛藏了巨大的消費能力：中環(huán)百匯廣場位于陽澄湖中路與采蓮路交叉口，處在了居民聚集區(qū)的中心地帶，以陽澄湖中路與采蓮路交界處為中心伸發(fā)，周邊聚集了超過30萬常住人口和近30萬的流動人口。在未來，這一數(shù)據可能還要上升。

　　板塊內的康橋麗都、歐風麗苑、中惠晨曦馨苑還在不斷吸納著新的人口，采蓮路兩側已經又有三片土地被列入了拆遷計劃。這三片土地的體量都很龐大，無論是用作住宅還是商業(yè)，對該板塊的人氣提升都將帶來影響。而板塊向西，人民路北延也將帶來相城人口的又一次大遷徙，輕軌二號線也將會為流動人群消費創(chuàng)造機遇。

　　于此相差甚遠的是板塊內的商業(yè)配套。記者在周邊考察后發(fā)現(xiàn)，該板塊內的主要商業(yè)配套集中在陽澄湖中路上，采蓮路上僅有少量的社區(qū)商業(yè)，由于新建項目甚多，這些社區(qū)商業(yè)也都還沒有形成氣候。

　　陽澄湖中路上的商鋪倒是不少，缺陷則在于相對低端，且業(yè)態(tài)呈線性，難以同時滿足多種需求。

　　此外，中環(huán)百匯廣場所在周邊聚集了大量的商業(yè)銀行、工商管理等金融行政部門，雖然并不緊靠行政中心，卻是實實在在的“辦事中心”。

　　中環(huán)百匯廣場選在此地此時開工，顯然是瞄準了板塊未來的巨大潛力，也難怪晏建林要說中環(huán)百匯廣場絕對是“今年最值得投資的商業(yè)地產項目”。

　　冒險嘗試

　　能否再現(xiàn)“恒達現(xiàn)象”？

　　隨著這兩年相城房地產價格的一路攀升，不少開發(fā)商都躍躍欲試地涌進相城商業(yè)領域，卻鮮少有成功案例。一位長期觀察相城商業(yè)地產的業(yè)內人士透露，這或許與相城的總體經濟水平和商業(yè)消費氛圍有關：“目前相城的消費水平還承載不起大體量的商業(yè)旗艦，目前還是社區(qū)商鋪為主流”。

　　相城大道是當下相城的最核心板塊，這里也聚集了相城最具消費能力的高端人群，商業(yè)配套也最為完善。盡管如此，依然有不少商業(yè)項目在熱賣之后陷入空關境地。

　　提到相城的購物中心，人們第一個想到的便是大潤發(fā)，這個自2007年初就一直伴隨著相城人民的購物中心已經奠定了無可替代的位置，這讓2008年聲勢浩大進入相城的家樂福試圖打破大潤發(fā)壟斷地位的努力變得有些尷尬。盡管已經運營了快2年，家樂福依然人氣蕭條。

　　中環(huán)百匯廣場卻以超過5萬平方米的商業(yè)綜合體姿態(tài)在此時挺進了相城，這不得不讓人在贊嘆其眼光的同時佩服其勇氣，畢竟在社區(qū)商鋪占主導的相城，這個號稱相城第一個商業(yè)綜合體如何存活的未知性太大。

　　晏建林透露，目前生活休閑廣場中的商鋪，已經確定預留了4000平方米的超級購物中心，還有4000平方米已被金逸電影院預定。招商進展似乎很順利。

　　但這顯然并不能構成未來成功運營的保證。恒達中環(huán)百匯所在的陸慕鎮(zhèn)，緊鄰相城核心相城大道板塊，恒達中環(huán)百匯廣場至相城大道，步行約10分鐘。相城大道聚集的高端消費人群，是恒達中環(huán)百匯所要瞄準的目標人群之一。但在相城大道板塊自身難保的情況下，能否順利牽引過來難以預料。

　　其次，周邊覆蓋的數(shù)十萬消費人口，原先已有相當大部分被大潤發(fā)與家樂福所在的相城大道商圈覆蓋，恒達能否將人留在家門口也是未知數(shù)。而南側緊靠的萬達廣場雖然尚未火熱，卻早已名聲在外，輕軌通了車，或許會吸走不少人氣。

　　再看未來規(guī)劃，人民路北延板塊聚集了眾多地產大腕，大有取代相城大道成為相城真正核心的意味，恒達所在的采蓮路、陽澄湖中路，恰恰被2大板塊包圍，如果沒能共同繁榮，則或許要淪入夾縫了。

　　記者視點：

　　恒達，在相城尚有澄星路西的一宗商業(yè)用地尚未規(guī)劃，在古城區(qū)更是握有一宗2009年商業(yè)用地的單價地王。在吳江攻城略地、呼風喚雨的恒達建設，能否在蘇州商業(yè)地產領域順利突圍，帶領相城商業(yè)升級，跨入城市綜合體時代，再現(xiàn)“恒達現(xiàn)象”？