融資渠道單一

　　然而不容忽視的是，大批量進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)，未來可能對(duì)保利地產(chǎn)造成資金壓力。平安證券研究員蔡大貴認(rèn)為，保利地產(chǎn)在2009年共獲取了建筑面積1229萬平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，其樓面地價(jià)為3437元/平方米，但2008年及以前該公司的平均樓面地價(jià)為1777元/平方米，為此2009年獲取項(xiàng)目樓面地價(jià)與2008年及以前年度相比增長(zhǎng)93%，在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨穩(wěn)的形勢(shì)下，高成本的項(xiàng)目在2010年以后逐步實(shí)現(xiàn)銷售，將對(duì)2011年的銷售毛利率形成較大壓力。

　　與此同時(shí)，2-3年后正是保利商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入投資的高峰期。據(jù)悉，由于拿地態(tài)度比較激進(jìn)，2009年初保利凈資產(chǎn)負(fù)債率一度高達(dá)109%，不過依靠股權(quán)融資募集到的78億現(xiàn)金加上銷售回款大幅增長(zhǎng)，保利得以緩解財(cái)務(wù)壓力。

　　但商業(yè)地產(chǎn)沉淀資金額度大、時(shí)間長(zhǎng)，而且回報(bào)周期跨度大，保利又堅(jiān)持長(zhǎng)期持有大部分物業(yè)，勢(shì)必加重保利的資金壓力。招商證券分析師賈祖國認(rèn)為，目前來看保利地產(chǎn)的融資渠道還顯得較為局限，而隨著監(jiān)管的加強(qiáng)，今后房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資將會(huì)越來越難。未來保利地產(chǎn)勢(shì)必要采取信托、產(chǎn)業(yè)基金、REITS等形式進(jìn)行多元化的融資。分析人士認(rèn)為，不排除保利未來將商業(yè)地產(chǎn)分拆上市的可能。

　　人才資源大戰(zhàn)在即

　　另一方面，隨著大批重量級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與之相關(guān)的經(jīng)營(yíng)資源目前已成為各房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。“房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)一階段仍處于開發(fā)階段的競(jìng)爭(zhēng)，各家之間主要集中在商業(yè)資源和人力資源的競(jìng)爭(zhēng)。”廣州楚睿商業(yè)有限公司董事長(zhǎng)黃文杰表示，事實(shí)上，中國的購物中心從1996年天河城籌建開始，至項(xiàng)目成熟并提出商業(yè)地產(chǎn)概念距今不過10年，這其中天河城是廣東購物中心人才的培養(yǎng)基地，之后中華廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)以及珠三角知名的廣場(chǎng)其運(yùn)營(yíng)管理莫不與天河城有千絲萬縷的關(guān)系。

　　由于發(fā)展時(shí)間短，熟悉并掌握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的核心人才人數(shù)有限，人才資質(zhì)良莠不齊。近年來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，企業(yè)對(duì)人才的需求相當(dāng)饑渴。萬達(dá)進(jìn)入廣州之初便四處瘋狂“挖人”。而保利水城項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也來自于正佳廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)、南海廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)等不同企業(yè)。據(jù)悉，亞運(yùn)之前，廣州將有16個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，保利遍布全國上百萬平方米項(xiàng)目的出水，對(duì)人才的需求將迅速膨脹，商業(yè)地產(chǎn)人才大戰(zhàn)一觸即發(fā)。隨之人力成本也水漲船高，這將進(jìn)一步加重企業(yè)成本。

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)存在短板

　　黃文杰表示，開發(fā)階段之后，商業(yè)地產(chǎn)還將進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段的競(jìng)爭(zhēng)，這一階段也是考驗(yàn)后續(xù)資金和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的主要階段。而目前，項(xiàng)目建成后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)是所有房地產(chǎn)企業(yè)的短板。

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量成幾何形增長(zhǎng)，其遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)目前承受能力。近期，不少已建成項(xiàng)目出現(xiàn)招商難問題已暴露商用物業(yè)供給不平衡局面。如果繼續(xù)下去，未來即便是大的房地產(chǎn)商也將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。此外，隨著大型商業(yè)的扎堆開業(yè)，不同項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)不可避免，而在眼下大部分商業(yè)地產(chǎn)人才、商業(yè)資源日趨同質(zhì)化的情況下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的淘汰賽也很快將要到來。

　　業(yè)界視點(diǎn)

　　兩大資本力量發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)

　　隨著外資在2008年和2009年的逐步撤出中國市場(chǎng)，國內(nèi)企業(yè)將逐步成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主力。戴德梁行商鋪部董事張家鵬表示，在未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，主要的開發(fā)者將來自兩個(gè)方面，一是于去年放閘的保險(xiǎn)資金，另一個(gè)是國內(nèi)的大型房企。

　　根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到2009年9月底，中國保險(xiǎn)公司所持有的總資產(chǎn)價(jià)值為5546億美元。保守估計(jì)，如果將總資產(chǎn)的5%投入房地產(chǎn)，那么在今后3-5年內(nèi)，就可能有277億美元的資金直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一數(shù)字超過了2001-2008年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)275億美元的投資總和。但從短期來看，保險(xiǎn)資金的大舉入市，不會(huì)加劇一線城市供應(yīng)量的激增。前期險(xiǎn)資將主要集中在優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的收購上，還不會(huì)進(jìn)入開發(fā)階段。

　　相比較來說，大型房地產(chǎn)企業(yè)將蜂擁進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。“地產(chǎn)商正在重演當(dāng)初住宅地產(chǎn)的時(shí)代。”廣州楚睿商業(yè)有限公司董事長(zhǎng)黃文杰表示，由于住宅地產(chǎn)門檻調(diào)高，一批小開發(fā)商被淘汰出局，大地產(chǎn)商度過了一段蓬勃發(fā)展的時(shí)期。但去年開始，“地王”頻繁出現(xiàn)，逐漸表明住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。

　　2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境逐漸復(fù)雜，宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加速、通脹預(yù)期、加大土地供應(yīng)、保障性住房比重增加等均支持行業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，但通貨膨脹和房?jī)r(jià)過快上漲壓力下帶來的包括信貸、產(chǎn)業(yè)和稅收調(diào)控政策在內(nèi)的宏觀調(diào)控，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除在整體穩(wěn)定的情況下出現(xiàn)階段性和局部的波動(dòng)。這導(dǎo)致大型房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的高利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　“目前中國商業(yè)地產(chǎn)處于初級(jí)發(fā)展階段，其開發(fā)盈利相對(duì)住宅較高。”中原廣東項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示。

　　據(jù)悉，之前除了萬達(dá)、寶龍、華潤(rùn)等地產(chǎn)公司在商業(yè)領(lǐng)域有較大嘗試，中國商業(yè)地產(chǎn)被非專業(yè)、中小型開發(fā)商占據(jù)主流地位。正是由于上述投資者的示范效應(yīng)，導(dǎo)致大型發(fā)地產(chǎn)商開始集體進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。