聯(lián)街網(wǎng)訊：2009年，對(duì)蘇寧電器集團(tuán)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)特殊的年頭。
這一年，無(wú)錫、威海、連云港、南京四地的蘇寧廣場(chǎng)、蘇寧電器廣場(chǎng)，相繼開(kāi)工。2010年1月8日，威海蘇寧電器廣場(chǎng)提前完成結(jié)構(gòu)封頂。
盡管目前還沒(méi)有任何一個(gè)廣場(chǎng)落成，但蘇寧電器集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)，正在逐漸浮出水面。
構(gòu)建中的王國(guó)
蘇寧電器集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，由其旗下的蘇寧置業(yè)完成。蘇寧置業(yè)正在開(kāi)發(fā)和計(jì)劃開(kāi)發(fā)的蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目，包括南京的四個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，以及威海、無(wú)錫、成都、徐州、連云港、鎮(zhèn)江、鹽城的蘇寧電器廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)。根據(jù)目前得到的數(shù)字統(tǒng)計(jì)，蘇寧置業(yè)計(jì)劃開(kāi)發(fā)的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目達(dá)11個(gè)。
本報(bào)根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，這些商業(yè)廣場(chǎng)的總投資額超過(guò)213億元，總建筑面積約251萬(wàn)平方米。
1月6日，蘇寧置業(yè)在南京與凱悅酒店集團(tuán)舉行簽約儀式，雙方宣布，凱悅將在南京、無(wú)錫、徐州三地的蘇寧廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)三家五星級(jí)酒店。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，蘇寧電器集團(tuán)曾這樣表示：希望通過(guò)自建店面的模式，減低蘇寧電器門面在全國(guó)擴(kuò)張過(guò)程中所遭遇的租賃風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營(yíng)成本。
這些規(guī)模龐大的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，包括購(gòu)物中心、酒店、公寓等多種業(yè)態(tài)，將極大考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和商業(yè)運(yùn)作能力，也使蘇寧電器集團(tuán)的野心顯露無(wú)疑，這顯然不僅僅是為了解決蘇寧電器租賃成本的問(wèn)題。
推動(dòng)力
自蘇寧電器上市以來(lái)，2004年至2008年的年報(bào)一再表明：租金成本上漲仍是公司連鎖發(fā)展過(guò)程中面臨的主要問(wèn)題之一，在條件允許的情況下進(jìn)行自建店面，以降低成本。
這一說(shuō)法，與蘇寧電器集團(tuán)目前的做法完全吻合。
租金的上漲的確是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。從年報(bào)來(lái)看，蘇寧電器一年之內(nèi)需要支付的租金，2006年至2008年，分別為9.5億元、15.6億元、18.5億元。而已簽訂租賃合同、最低應(yīng)支付租金總額從2006年的91.6億元，上升至2008年的141.7億元。
根據(jù)DTZ戴德梁行研究部提供的數(shù)據(jù)，中國(guó)大陸優(yōu)質(zhì)商鋪租金，在過(guò)去5年間每年約有8％的增幅。
不僅僅是租金上漲，租賃到合適的優(yōu)質(zhì)商鋪，比以往更為困難。
DTZ戴德梁行商鋪部董事張家鵬表示，幾年前，一個(gè)大型的購(gòu)物中心，有幾個(gè)主力店會(huì)給租給超市、家居這類商戶，它們給出的租金都不高，在幾年前還可以接受；但最近幾年，隨著土地價(jià)格的上升，開(kāi)發(fā)商對(duì)租金回報(bào)的要求變高了；此外，隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)全球吸引力的增加，大量外資品牌開(kāi)始進(jìn)入，對(duì)商鋪的需求量也隨之增加，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)。
“開(kāi)發(fā)商對(duì)品牌的選擇變多了，有了很多可替代的商戶。例如，同樣租下2000-3000平方米的商鋪面積，ZARA、H&M、特力屋等商家，給出的租金價(jià)格往往比蘇寧、國(guó)美高出40％-50％。”張家鵬表示，另外在做MALL的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商有了一個(gè)重新的認(rèn)識(shí)，如果在市中心，為了維持賣場(chǎng)的品質(zhì)，他們并不愿意將大面積的商鋪?zhàn)饨o蘇寧、國(guó)美這樣的電器賣場(chǎng)。
不過(guò)，與金額巨大的投資比起來(lái)，租金的問(wèn)題并沒(méi)有那么嚴(yán)重。作為一家以零售業(yè)為主業(yè)的企業(yè)，蘇寧電器集團(tuán)顯然具備一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的天然優(yōu)勢(shì)。
優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)
“當(dāng)零售業(yè)公司涉足商業(yè)地產(chǎn)，它可以利用零售業(yè)的資金周期差，通過(guò)大量關(guān)聯(lián)交易等手段使得現(xiàn)金流得以最充分地被利用。”盛達(dá)資本有限公司高級(jí)副總裁康紅恩表示。
零售和地產(chǎn)一體化運(yùn)作在國(guó)際和國(guó)內(nèi)都不少見(jiàn)，如樂(lè)購(gòu)、國(guó)美等。2009年，宜家也在北京大興購(gòu)得地塊，邁入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
作為國(guó)內(nèi)零售企業(yè)的代表，蘇寧電器集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)，自然不言而喻。
零售商對(duì)供應(yīng)商的付款，在中國(guó)通用的是“先銷售、后付款”的方式。銷售與付款之間的時(shí)間差內(nèi)，這些資金，成為零售商免費(fèi)的午餐。
據(jù)上市公司蘇寧電器年報(bào)顯示，2008年底，其持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為68.9億元，2007年、2006年這個(gè)數(shù)字分別為35億元、15億元�，F(xiàn)金持有量逐年上升幅度約100％。
另外，2008年底，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~38.2億元，遠(yuǎn)高于其利潤(rùn)總額29.5億元。出現(xiàn)現(xiàn)金流量?jī)纛~高于凈利潤(rùn)的情況，一個(gè)原因就是企業(yè)在買賣中處于強(qiáng)勢(shì)地位，在產(chǎn)品銷售出去以后，能長(zhǎng)時(shí)間占用供應(yīng)商的資金。蘇寧電器的應(yīng)付賬款也從2007年的31.5億元，上升至2008年的36.3億元，正好印證了這一點(diǎn)。
“這對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)是有利的，能夠長(zhǎng)時(shí)間賒賬，就是將別人的錢當(dāng)做自己的運(yùn)營(yíng)資金使用，相當(dāng)于是免息的銀行貸款。”有業(yè)內(nèi)人士表示。
此外，蘇寧電器集團(tuán)本身作為零售商，在招商方面也有著自己的優(yōu)勢(shì)。
以威海蘇寧電器廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目建筑面積4萬(wàn)平方米，2009年9月底開(kāi)工，目前已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂，并對(duì)外表示計(jì)劃在今年8月開(kāi)業(yè)。這意味著從開(kāi)始施工到開(kāi)業(yè)，耗時(shí)將不到1年。
“這個(gè)速度是非常快的。”張家鵬表示，按正常情況至少需要2年的時(shí)間。
康紅恩表示，單純從回報(bào)率來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率并不高，中國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)階段投資回報(bào)率可能都不足8％。
“為什么大家還是趨之若鶩地去做？因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商把它當(dāng)做一個(gè)具有杠桿效應(yīng)的融資工具。”康紅恩說(shuō)，如開(kāi)發(fā)貸，很快就能轉(zhuǎn)化成為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，而這筆錢通過(guò)低成本從銀行套出來(lái)之后，又可用于投資回報(bào)率更好的項(xiàng)目。
“蘇寧的優(yōu)勢(shì)還在于，它可以通過(guò)蘇寧電器本身這個(gè)強(qiáng)有力的商業(yè)品牌與當(dāng)?shù)卣蛘呶飿I(yè)方進(jìn)行談判。所以在拿地成本方面也有一定的議價(jià)能力。”康紅恩說(shuō)。但這里面存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：輕資產(chǎn)公司向重資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型過(guò)程中，如何控制風(fēng)險(xiǎn)。資金沉淀太多，一旦遭遇宏觀調(diào)控，某個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈發(fā)生問(wèn)題，很可能就是牽一發(fā)而動(dòng)全身。
截至2009年9月，蘇寧電器已在全國(guó)擁有885家連鎖店，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到377.5萬(wàn)平方米。隨著連鎖店數(shù)量的增加，蘇寧電器對(duì)銷售渠道控制的能力加強(qiáng)，同時(shí)對(duì)供應(yīng)商的控制也在加強(qiáng)。這些能力的增強(qiáng)，都是對(duì)蘇寧電器集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)版圖的莫大支撐。
