此時(shí)，潘石屹一直堅(jiān)持的商鋪散售模式再次遭到嚴(yán)重質(zhì)疑—散售模式中，開(kāi)發(fā)商透支了商家和投資客的利益，同時(shí)也導(dǎo)致無(wú)法統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。

　　而SOHO中國(guó)卻極力辯解：散售還是持有，并不是判斷一個(gè)項(xiàng)目成功與否的界限，并準(zhǔn)備將散售模式進(jìn)行到底。

　　SOHO金鋪過(guò)半負(fù)回報(bào)

　　SOHO尚都的糾紛自其開(kāi)業(yè)起就從未斷過(guò)。

　　早在2007年7月底，距SOHO尚都7月1日正式開(kāi)業(yè)還不到一個(gè)月，西塔60多家商鋪的店主們，由于開(kāi)業(yè)率不到50%、人氣不足、商鋪經(jīng)營(yíng)慘淡的原因，曾經(jīng)發(fā)起過(guò)一次集體歇業(yè)以示抗議，希望開(kāi)發(fā)商能夠協(xié)助商鋪店主進(jìn)行推廣，并希望“與潘石屹對(duì)話”。

　　應(yīng)對(duì)這場(chǎng)危機(jī)，潘石屹在2007年的7月26日，寫(xiě)了一篇點(diǎn)擊率高居不下的博客文章—《SOHO尚都還是一個(gè)剛出生的嬰兒，需要大家共同呵護(hù)》，“希望SOHO尚都商鋪的業(yè)主能從長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益出發(fā)，與我們的商家一起渡過(guò)商鋪的培養(yǎng)期，適當(dāng)?shù)販p讓一部分商家的租金。”

　　然而，風(fēng)波難以輕易撫平。2008年3月，由于持續(xù)半年的生意慘淡，SOHO尚都的部分商戶要求降低租金，而后店鋪遭封，32家商戶起訴業(yè)主和開(kāi)發(fā)商，要求解除租賃合同、退還押金，同時(shí)賠償?shù)昝嫜b修損失。朝陽(yáng)區(qū)法院開(kāi)庭審理了此案。

　　如今開(kāi)業(yè)已兩年半，在諸多商鋪業(yè)主和租客的眼中，商鋪的培養(yǎng)期顯然還未渡過(guò)。

　　2009年年末，SOHO尚都的近百名業(yè)主頻繁召開(kāi)業(yè)主座談會(huì)，控訴“商鋪大量空置、出租率低、在租商鋪?zhàn)饨鸸?jié)節(jié)下跌、還不起按揭、原價(jià)甚至折價(jià)都賣不出去的凄慘現(xiàn)狀”，并成立了“業(yè)主維權(quán)工作組”。

　　根據(jù)維權(quán)發(fā)起小組的調(diào)查，截至2009年10月30日，SOHO尚都407個(gè)鋪位，正在出租營(yíng)業(yè)的共有229個(gè)，剩余的179個(gè)鋪位，或一直空置，或退租后空置。一路之隔的朝外SOHO，則有237個(gè)鋪位業(yè)主的投資回報(bào)率為負(fù)數(shù)，占鋪位總數(shù)的54%。而租金水平，更是一路下跌到了每天3元/平方米。

　　“這段時(shí)間，業(yè)主維權(quán)工作組的負(fù)責(zé)人正在同SOHO尚都和朝外SOHO的600多名業(yè)主一戶戶地談，以找到維權(quán)的辦法。”維權(quán)工作組的工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　1月5日中午，時(shí)代周報(bào)記者在SOHO尚都場(chǎng)內(nèi)看到，除了餐飲店和兩個(gè)服裝特賣場(chǎng)人流較多外，其他的鋪面顧客并不多。而南塔和北塔還有不少商鋪大門緊鎖，并未營(yíng)業(yè)。

　　SOHO中國(guó)副總裁許洋在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱，SOHO中國(guó)最近一直在和SOHO尚都與朝外SOHO的業(yè)主們溝通，而項(xiàng)目推廣也一直在進(jìn)行，包括新年期間也做了很多活動(dòng)。從2009年10月以來(lái)，SOHO尚都的人氣已經(jīng)有所提升，周末的人流量也比以前增加不少。

　　據(jù)SOHO中國(guó)租務(wù)部的一位業(yè)務(wù)員提供的信息，SOHO尚都從2009年10—12月又租出了6000多平方米，出租率已經(jīng)達(dá)到75%。而許洋稱，SOHO尚都單獨(dú)的出租率還會(huì)再高一些。

　　SOHO尚都土豆賣成黃金價(jià)

　　SOHO尚都是SOHO中國(guó)有限公司開(kāi)發(fā)的第5個(gè)項(xiàng)目，也是該公司繼SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO后，在北京CBD開(kāi)發(fā)的第3個(gè)項(xiàng)目。對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)界兩大明星潘石屹和任志強(qiáng)而言，SOHO尚都的開(kāi)發(fā)，還是二者在萬(wàn)通新世界之后的再次合作。

　　2004年4月，華遠(yuǎn)與SOHO中國(guó)簽屬協(xié)議，對(duì)尚都國(guó)際中心的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。SOHO中國(guó)以參股項(xiàng)目公司的形式加入到尚都國(guó)際中心整體開(kāi)發(fā)中，一期由華遠(yuǎn)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，稱為華遠(yuǎn)尚都；SOHO中國(guó)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二、三期，稱作SOHO尚都。

　　用SOHO尚都解決了“斷頓”之苦的潘石屹，立即找來(lái)建筑師對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和包裝。重新設(shè)計(jì)后的SOHO尚都總建筑面積約17萬(wàn)平方米。

　　2005年12月30日，SOHO尚都拿到預(yù)售證。開(kāi)盤(pán)僅10天，潘石屹就宣布SOHO尚都簽約的寫(xiě)字樓和商鋪進(jìn)賬5億元。按照潘的說(shuō)法，“SOHO尚都本來(lái)計(jì)劃半年賣完，但現(xiàn)在看來(lái)又要提前。”

　　除了銷售迅速，SOHO尚都的價(jià)格也不菲。在任潘簽訂合作協(xié)議時(shí)，華遠(yuǎn)尚都已經(jīng)賣出了一半，但均價(jià)只有14500元/平方米；時(shí)隔一年多，SOHO尚都不少商鋪都賣出了近4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。在任志強(qiáng)眼里，潘石屹有“把土豆當(dāng)成黃金賣”的本事。

　　散售模式遭遇質(zhì)疑

　　盡管SOHO尚都取得了驕人的銷售業(yè)績(jī)，但售出之后，來(lái)自于小業(yè)主的埋怨和業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑就從未斷過(guò)。

　　潘石屹曾經(jīng)將被媒體追問(wèn)多次的“SOHO商業(yè)模式”問(wèn)題，在博客中進(jìn)行過(guò)一次集中的回答。他對(duì)SOHO中國(guó)商業(yè)模式的界定是：“開(kāi)發(fā)商業(yè)(包括寫(xiě)字樓)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)一市場(chǎng)銷售，統(tǒng)一出租和管理。”

　　然而，當(dāng)產(chǎn)權(quán)分割售出到各個(gè)小業(yè)主手中時(shí)，“統(tǒng)一出租和管理”如何實(shí)現(xiàn)？

　　在SOHO尚都內(nèi)，經(jīng)營(yíng)不同的產(chǎn)品和服務(wù)的商鋪并沒(méi)有按照主題有明確分區(qū)。時(shí)代周報(bào)記者看到，幾乎每一層都有分散在各處的餐飲店，而美發(fā)、美甲、街舞培訓(xùn)、外語(yǔ)教學(xué)、服裝飾品、禮品、書(shū)店、特賣場(chǎng)，也會(huì)在同一層做“鄰居”。

　　SOHO中國(guó)租務(wù)中心的業(yè)務(wù)員告訴時(shí)代周報(bào)記者，如果租客決定租下這里的商鋪，最終簽約仍然是與小業(yè)主來(lái)簽，租務(wù)中心主要提供信息和中介服務(wù)。在這樣的形式下，租務(wù)中心如何控制租客的經(jīng)營(yíng)范圍不得不被打上個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　而SOHO尚都業(yè)主維權(quán)聯(lián)絡(luò)處的工作人員也告訴時(shí)代周報(bào)記者，其實(shí)從開(kāi)業(yè)伊始，“統(tǒng)一出租和管理”就沒(méi)有實(shí)現(xiàn)過(guò)。有很多商鋪都是業(yè)主自己租去的，或者是外面的中介幫忙出租的。而很多小業(yè)主們自然會(huì)選擇租金價(jià)格高的商家。

　　于是，SOHO尚都陷入了一個(gè)惡性循環(huán)：開(kāi)發(fā)商以最高利潤(rùn)將商鋪分割出讓給小業(yè)主，小業(yè)主也在高成本、高回報(bào)的預(yù)期下將租金盡量提高，這無(wú)疑增加了出租的困難，也加大了商家生存的壓力，因此培養(yǎng)期就更加長(zhǎng)。

　　北京苓創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馮新總結(jié)，導(dǎo)致一些室內(nèi)商業(yè)散售死亡的根本原因在于：散售模式中開(kāi)發(fā)商對(duì)下游利益的透支，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)商鋪的超高定價(jià)將投資客和商家未來(lái)多年的收益給提前支取走了，只留下風(fēng)險(xiǎn)和壓力給投資客和商家，開(kāi)發(fā)商、投資客、商戶的利益關(guān)系是對(duì)立和扭曲的；其次，散售導(dǎo)致無(wú)法統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。

　　不過(guò)許洋卻對(duì)此極力辯解：“散售有散售的缺點(diǎn)，持有有持有的問(wèn)題。但散售的項(xiàng)目中，例如建外SOHO，在出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛之前，租金一直都在提高，應(yīng)該是屬于運(yùn)作成功的。”許洋認(rèn)為，散售還是持有并不是判斷一個(gè)項(xiàng)目成功與否的界限。

　　在眾說(shuō)紛紜中，潘石屹顯然意在將散售模式進(jìn)行到底。2009年，SOHO中國(guó)以131.6億元的銷售額，位居北京房企銷售金額十強(qiáng)之首。

　　一面是購(gòu)買了商鋪的投資者被套牢，一面是后來(lái)的投資者前仆后繼，此番景象頗耐人尋味。