3年前李嘉誠拿下真如首幅也是最核心的地塊，奠定真如的“江湖地位”后，上海本土的地產(chǎn)頭牌——綠地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)也在李嘉誠項(xiàng)目正式啟動(dòng)半年后拿下第二幅真如土地：真如副中心2幅商業(yè)地塊，綠地以14.166億元網(wǎng)上報(bào)價(jià)競得。最終約9000元/平方米的樓板價(jià)已經(jīng)漲了近3倍，但與周邊地價(jià)相比，業(yè)內(nèi)人士還是納悶“為何這么便宜？”

　　超低溢價(jià)率背后玄機(jī)

　　12月23日，綠地集團(tuán)在啟動(dòng)上海崇明縣長興島64萬平方米配套商品房項(xiàng)目的同時(shí)表示，公司新獲項(xiàng)目50%以上均規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體項(xiàng)目。進(jìn)軍真如這個(gè)上海核心地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)大蛋糕，即是綠地集團(tuán)今年加強(qiáng)在上海市場綜合性項(xiàng)目投資戰(zhàn)略的核心策略之一。綠地集團(tuán)是在最新“國四條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出爐的次日拿下真如城市副中心B1、B2南塊土地的。

　　今年年中，真如城市副中心舉行的一次公開推介會(huì)上，推介的總面積達(dá)243萬平方米地塊項(xiàng)目(新建建筑面積約340萬平方米)，吸引了60余家開發(fā)商，綠地以外，還包括和記黃埔、新鴻基、仁恒、太古等眾多地產(chǎn)大鱷。

　　B1、B2南塊土地作為真如土地全面出讓的序幕，加上今年上海地市如此火爆，此前業(yè)內(nèi)幾乎一致預(yù)測B1、B2南塊土地必將爭奪激烈，但最終的結(jié)果卻相當(dāng)?shù)驼{(diào)和冷靜，盡管共有24家房企領(lǐng)取了申請(qǐng)書，但僅3家企業(yè)提出參與競買，兩輪報(bào)價(jià)之后臨近掛牌競價(jià)結(jié)束之前一小時(shí)，綠地掛出的14.166億元價(jià)格未遭任何挑戰(zhàn)直接成交，溢價(jià)幅度僅為20％，幾乎創(chuàng)下了今年下半年上海土地公開出讓溢價(jià)幅度的“最低紀(jì)錄”。

　　“新一輪房地產(chǎn)調(diào)控影響”的觀點(diǎn)顯然站不住腳。當(dāng)天在真如地塊前成交的一幅土地，是另一家上海本土大鱷——復(fù)地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)以8.84億元競得，同處于上海普陀區(qū)，客觀而言地段遠(yuǎn)不如真如地塊，但最終以1.8萬元/平方米的樓板價(jià)成交，達(dá)到起始價(jià)的3.25倍。同樣在“國四條”出臺(tái)后的這幾天，上海甚至還出現(xiàn)了溢價(jià)率超過400％的土地出讓。

　　“低價(jià)”似乎來得有些意外。

　　上海真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司一位內(nèi)部人士則透露，“這應(yīng)該是個(gè)合理的價(jià)格，結(jié)合相關(guān)地塊在多個(gè)環(huán)節(jié)的嚴(yán)格投資開發(fā)要求，最終的成交情況是正常反應(yīng)，這與那些幾乎不設(shè)任何投資開發(fā)規(guī)范條件而競價(jià)一路飆升的地塊有根本區(qū)別。”

　　城市副中心之惑：拒絕高地價(jià)？

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，公司總部一直位于上海市普陀區(qū)的綠地集團(tuán)，在該區(qū)域擁有其他企業(yè)難以企及的經(jīng)驗(yàn)和資源。而且綠地集團(tuán)參與真如副中心開發(fā)的相關(guān)工作，遠(yuǎn)在此次正式拿地之前，早在今年年初，綠地就公開宣布，已經(jīng)與普陀區(qū)政府簽約，確定將參與真如城市副中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

　　作為出讓方，為了保證真如副中心核心區(qū)域項(xiàng)目的順利開發(fā)和經(jīng)營，對(duì)B1、B2南塊土地定下了嚴(yán)格要求：土地競得人應(yīng)當(dāng)自行持有經(jīng)營不低于30％的商辦物業(yè)，竣工后五年內(nèi)不得分割轉(zhuǎn)讓。土地競得人須在簽訂土地出讓合同后10個(gè)月內(nèi)開工，項(xiàng)目開工后3年內(nèi)竣工，竣工后一年內(nèi)營業(yè)。

　　“這給開發(fā)商設(shè)置了非常高的條件，不是一般企業(yè)能夠勝任的。”一位知名房企的投資部負(fù)責(zé)人坦言，這種要求能在很大程度上避免地塊遭遇“炒地皮”的投機(jī)者。“許多遭遇閑置的重要地塊甚至地王，往往是遭遇炒地的投機(jī)者，影響土地正常開發(fā)，甚至浪費(fèi)一塊寶地，這顯然是真如方面極力要避免的。”

　　從副中心整體發(fā)展的角度，設(shè)置土地門檻即使客觀上導(dǎo)致成交價(jià)格平平，也是值得的。

　　據(jù)上海真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理何智奇介紹，真如副中心開發(fā)實(shí)行三個(gè)五年計(jì)劃，分四步走。第一步，花三年時(shí)間把基礎(chǔ)設(shè)施全部做完，包括交通、道路、綠化、公園等。第二步，同時(shí)進(jìn)行土地出讓，由發(fā)展商來開發(fā)商業(yè)樓宇，這步大概需要六到八年。第三步，全力以赴服務(wù)這些商業(yè)開發(fā)公司。第四步，著重整個(gè)的營運(yùn)管理。

　　與一些地方政府土地出讓采取“無限制”甚至推波助瀾的短視態(tài)度和做法相比，真如有些“自損”的土地出讓模式，犧牲溢價(jià)率的同時(shí)換來的或許是更低的閑置風(fēng)險(xiǎn)和整個(gè)區(qū)域物業(yè)的長遠(yuǎn)升值通道。