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保利豪擲350億買地 集中一切資源趕超萬科
LinkMall.Cn 2009-10-29 時(shí)代周報(bào)   評(píng)論條
　　聯(lián)街網(wǎng)訊：保利沖刺：趕超萬科

　　保利沖刺地產(chǎn)行業(yè)龍頭的態(tài)勢(shì)銳不可當(dāng)。

　　剛剛出爐的三季度業(yè)績報(bào)告顯示：前9月保利的銷售面積和銷售金額分別達(dá)到392.24萬平方米和323.35億元，位列房企第三；而其“糧草”儲(chǔ)備的速度也同樣驚人—單單9、10兩個(gè)月，保利就豪擲188.14億元（包括琶洲項(xiàng)目改造成本），在青島、上海、杭州和廣州拿下13幅地塊。

　　豪擲350億元買地

　　步入2009年年尾，保利集團(tuán)離2010年“凈資產(chǎn)超過500億元、總資產(chǎn)達(dá)到1000億元”的目標(biāo)時(shí)限越來越近，最后的沖刺階段已經(jīng)到來。

　　“對(duì)這一目標(biāo)，集團(tuán)上下都很有信心，應(yīng)該沒什么問題吧。”保利地產(chǎn)營銷總監(jiān)胡在新在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表現(xiàn)得很樂觀。

　　這種樂觀情緒的背后，有著漂亮成績單的支撐。10月27日發(fā)布的《保利地產(chǎn)2009年第三季度報(bào)告》顯示：今年1-9月份，公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售簽約面積392.24萬平方米，銷售簽約金額323.35 億元，比去年同期分別增長163.16％和165.20％。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別為31.60 億元和3.91 億元，比上年同期分別增長140.89%和67.44%。

　　“這樣的增幅，在公布月度銷售數(shù)據(jù)的一線公司中增速是最快的。”國金證券分析師對(duì)保利三季度報(bào)進(jìn)行分析時(shí)指出，“增速領(lǐng)跑的原因在于公司2008 年仍舊保持了一定擴(kuò)張速度，新開工面積在上一年73%的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長11%，可售房源相對(duì)豐富。”

　　銷售回款的持續(xù)旺盛，讓保利地產(chǎn)在拿地時(shí)顯得底氣十足。今年1-9月，公司新拓展項(xiàng)目16 個(gè)，占地面積142.99 萬平方米，規(guī)劃容積率面積407.93 萬平方米，規(guī)劃建筑面積498.80萬平方米。而進(jìn)入10月，保利地產(chǎn)又在杭州、南京、佛山和廣州拿下4幅地塊。如此算來，今年到目前保利已在購地上投入達(dá)346.7億元。

　　在國金證券分析師眼中，拿地難、一線城市拿地更難、一線城市大規(guī)模拿地是難上加難，是目前土地市場的寫照，但保利今年還是在土地市場大顯身手。“保利拿到的地塊分布在全國13 個(gè)城市。而比較難得的是公司在一線城市新增項(xiàng)目面積占比達(dá)到26%。”

　　集中一切資源趕超萬科

　　保利集團(tuán)的全力支持，為保利地產(chǎn)排解了疾馳飛奔的后顧之憂—按照集團(tuán)的5年發(fā)展規(guī)劃，到2010年，保利集團(tuán)總資產(chǎn)超過500億元，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤40億元以上，其中房地產(chǎn)業(yè)占到利潤總額的80%以上。分析人士認(rèn)為，保利集團(tuán)要實(shí)現(xiàn)5年資產(chǎn)規(guī)模和利潤翻番的目標(biāo)，仍將依賴其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　保利地產(chǎn)在上市之初，保利集團(tuán)就已明確其范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)須以重組后設(shè)立的保利地產(chǎn)為平臺(tái)和載體，這意味著保利集團(tuán)的人力、資金等重要資源，將進(jìn)一步向上市公司集中，這無疑讓保利地產(chǎn)如虎添翼。

　　在目前的形勢(shì)下，雖然地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大萬科在銷售額上仍居老大地位（2009年1-9月份，萬科累計(jì)銷售面積510.3萬平方米，銷售金額461.5億元），但保利的多項(xiàng)指標(biāo)在大型房企中都已位居前茅，地產(chǎn)龍頭的勢(shì)頭銳不可當(dāng)。

　　保利的行業(yè)地位和經(jīng)營業(yè)績也獲得了資本市場的認(rèn)同。繼保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)80億元的股本融資之后，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司又被納入恒生A股行業(yè)龍頭指數(shù)，成為該指數(shù)的成份股。

　　“公司有充裕資金保證擴(kuò)張能力。”國金證券分析師指出，公司目前基本沒有短期借款，長期借款余額也比年初下降18 億元，但由于良好的銷售回款和實(shí)現(xiàn)了約80 億元的股本融資，目前賬面現(xiàn)金比年初增長了112 億元，達(dá)到166 億元，從資金層面保證了公司較強(qiáng)的擴(kuò)張能力。

　　“從利潤率等關(guān)鍵指標(biāo)上看，保利是非常有實(shí)力的一家公司。”廣州維森置業(yè)董事總經(jīng)理張維倫對(duì)時(shí)代周報(bào)記者直言不諱，雖然在銷售額上，萬科排名第一；但在其他方面，例如利潤率、投資效益等方面，反而應(yīng)該是萬科向保利學(xué)習(xí)。

　　2012年商業(yè)地產(chǎn)占比三成

　　值得注意的是，保利地產(chǎn)近期購入的地塊，有不少都包含了所占比例不小的商業(yè)金融項(xiàng)目。例如，9月份，保利在上海浦東新區(qū)獲得的黃浦江中心段E18單元1-8地塊，就是一塊經(jīng)營性辦公用地；在約100萬平方米的廣州琶洲村改造項(xiàng)目中，規(guī)劃的商業(yè)面積多達(dá)40萬平方米；而佛山2009-002地塊50萬平方米建筑面積中，有20萬平方米的性質(zhì)為居住用地兼商業(yè)金融，后兩個(gè)項(xiàng)目均被地方政府要求開發(fā)成為商業(yè)地標(biāo)。

　　“這些項(xiàng)目當(dāng)中的商業(yè)配套，一些是因?yàn)榈胤秸诘貕K出讓時(shí)附的要求，另外一些地段比較看好、例如位于中心城區(qū)，且商業(yè)資源價(jià)值比較高的項(xiàng)目，我們也會(huì)主動(dòng)出擊。”胡在新告訴時(shí)代周報(bào)記者，“但這并非意味著我們刻意在商業(yè)戰(zhàn)略上有所轉(zhuǎn)型。其實(shí)之前保利的項(xiàng)目開發(fā)中，也同樣有不少商業(yè)項(xiàng)目。”

　　早在2002年的《十年發(fā)展規(guī)劃綱要》中，保利就已經(jīng)明確了“以廣州、北京和上海為核心，其他經(jīng)濟(jì)中心城市為重點(diǎn)的區(qū)域戰(zhàn)略；以中高端精品住宅為主、商業(yè)地產(chǎn)為輔的產(chǎn)品戰(zhàn)略”。

　　如今，保利的住宅開發(fā)已經(jīng)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場占據(jù)一席之地，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目加速開發(fā)已現(xiàn)端倪。

　　“保利的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始進(jìn)入收獲期。”保利地產(chǎn)2009年的中期策略會(huì)議紀(jì)要顯示， 公司目前擁有總建筑面積超過100萬平方米的商業(yè)物業(yè)，保守估計(jì)，總市場價(jià)值超過150億元，預(yù)計(jì)未來年租金收入將超過10億元。

　　胡在新告訴時(shí)代周報(bào)記者，保利的目標(biāo)是到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30％，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。“從我們目前的現(xiàn)狀來看，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)應(yīng)該不成問題。”

　　據(jù)透露， “多元化經(jīng)營”、“地標(biāo)性建筑”、“全國布局”和“自有經(jīng)營”，將是保利地產(chǎn)商業(yè)戰(zhàn)略的幾個(gè)關(guān)鍵詞。即通過多元化經(jīng)營降低開發(fā)成本，通過打造地標(biāo)性建筑提高品牌美譽(yù)度，以經(jīng)濟(jì)中心城市為中心實(shí)現(xiàn)全國戰(zhàn)略布局。同時(shí)，公司將通過持有物業(yè)，長線經(jīng)營，滾動(dòng)性開發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營性收入相結(jié)合，提高企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。

　　“增加持有型物業(yè)，應(yīng)該是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)從不成熟走向成熟的標(biāo)志。銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)的互補(bǔ)，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)既有銷售資金的回籠，又保證時(shí)刻都有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”張維倫表示，從目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)發(fā)展向上的態(tài)勢(shì)來看，現(xiàn)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，也是明智的選擇。

責(zé)任編輯：筱悠
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